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Bei einem geschlossenen Immobilienfonds investiert der Kapitalanleger in Immobilien, in der Regel in Gewerbeimmobilien, aber auch in Wohnobjekte im In- und Ausland. Der Kapitalanleger ist damit Mitinhaber mit allen Chancen und Risiken des Marktes. Die einzelnen Immobilien werden in einem Emissionsprospekt dargestellt, was dem Anleger im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds eine Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichen der angestrebten Investitionshöhe wird der Platzierungszeitraum beendet und es werden keine Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert.

Der Anleger wird in der Regel Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG) oder auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Für die Beteiligung existiert ein vordefinierter Gesellschaftsvertrag.

Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt. Seit dem 01. Juli 2005 ist jedoch durch die BAFin eine Prüfung des Emissionsprospekts erforderlich.

Grundsätzlich bestehen folgende Ausstiegsmöglichkeiten:

  • Eine ordentliche Kündigung ist gemäß dem Gesellschaftsvertrag innerhalb einer bestimmten Frist möglich mit der Folge, dass ein Abfindungsguthaben in Raten ausbezahlt wird.
  • Der Verkauf der Gesellschaftsbeteiligung ist jederzeit möglich, in der Regel wird hierbei jedoch nur ein geringer Kaufpreis erzielt.
  • Durch Gesellschafterbeschluss ist eine Liquidation (Auflösung) der Gesellschaft möglich und wirtschaftlich sinnvoll.

Beim Kauf von Anteile bei geschlossenen Immobilienfonds wird auf den Anlagebetrag immer ein Agio von 5 % und mehr aufgeschlagen. Dieses Agio geht an den Vertrieb. Hinzu kommen noch sog. weiche Kosten. Unter diesen Kosten versteht man alle Kosten, die für die Eigenkapitalbeschaffung, Steuerberatung, Prospektierung anfallen. Hinzukommen können noch Kosten von Treuhändern, Initiatoren und Kreditvermittlern, die zum Teil auch hohe Beträge aus der Fondsanlage ziehen. Je höher diese Kosten sind, desto mehr können die Renditeversprechen nicht eingehalten bzw. erzielt werden.

Bei sog. Schrottimmobilien handelt es sich um ältere Wohnanlagen, die von Investoren aufgekauft werden und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden oder um noch fertig zu stellende Eigentumswohnungen. Sogenannte Strukturvertriebe entwickeln anschließend ein Finanzierungskonzept und bieten diese Immobilien auf dem Markt an mit der Argumenten der Steuerersparnis und der Möglichkeit einer guten Altersvorsorge. Tatsächlich sind diese Immobilien stark überteuert und die versprochenen Steuervorteile bzw. Mieteinnahmen bleiben oftmals aus.

Beim sog. Treuhandmodell unterzeichnet nicht der Erwerber selbst den Darlehensvertrag für die Finanzierung der Immobilien, sondern ein Treuhänder.

Bei dem sog. Erwerbermodell unterzeichnet der Erwerber den Darlehensvertrag für die Finanzierung der Immobilie selbst.

Unter dem Grauen Kapitalmarkt  wird der nicht durch Rechtsvorschrift und Behörden kontrollierte Geldanlagemarkt verstanden. Auf diesem nicht regulierten Kapitalmarkt bemühen sich Investoren aller Art, Geld von Anlegern zu erhalten, das häufig in nicht näher beschriebene Projekte fließt und angeblich hohe Rendite erwirtschaften soll.

Im Gegensatz hierzu existiert bei Anlageprodukten, die von Banken vertrieben werden (z.B. Sparverträge, Wertpapieranlagen) eine Aufsicht durch Behörden.

Ein Vorgehen gegen einen Anlageberater ist grundsätzlich möglich, wenn dieser den Anleger nicht über alle Risiken und Chancen des abgeschlossenen Geschäftes aufgeklärt hat.

In diesem Fall kann infolge der Aufklärungspflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch gerechtfertigt sein.

Sobald der Anleger erkannt hat, dass eine Fehlberatung stattgefunden hat, sollte unmittelbar eine rechtliche Überprüfung erfolgen, da Schadensersatzansprüche der Verjährung unterliegen und nach Ablauf der gesetzlichen Frist keine Ansprüche mehr durchgesetzt werden können. Bezüglich der Kenntnis sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich.

In der Mehrzahl der Fälle ist es außergerichtlich möglich die Rechte des Geschädigten auch ohne einen Gerichtsprozess durchzusetzen, beispielsweise durch einen Vergleich.

Ob diese Möglichkeit besteht, lässt jedoch nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilen.

Ob und in welchem Umfang die Rechtsschutzversicherung die Kosten für eine außergerichtliche oder gerichtliche Verfolgung übernimmt, ergibt sich grundsätzlich aus dem Versicherungsvertrag. Der Versicherungsvertrag beinhaltet die zugrundeliegenden Vertragsbedingungen. Gerne nehmen wir für Sie die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung vor und Führen den individuellen Schriftverkehr. Für diejenigen Mandanten, die eine Deckungszusage erhalten haben, werden die Anwaltsgebühren unmittelbar mit der Rechtsschutzversicherung abgerechnet.

Für alle weiteren Einzelfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Über einen Prozesskostenfonds besteht die Möglichkeit, dass die Kosten für einen Schadensersatzprozess übernommen werden.
Das Verfahren muss Aussicht auf Erfolg haben und es darf keine Verjährung vorliegen.

Der Prozessfinanzierer trägt bei überwiegender Erfolgsaussicht des Falles dies Kosten der anwaltlichen Vertretung, die Gerichtskosten sowie alle Zeugen- und Sachverständigenkosten. Bei Unterliegen trägt der Prozessfinanzierer auch die Kosten des Gegners. Der genaue Umfang der Kosten ergibt sich grundsätzlich aus dem Prozessfinanzierungsvertrag.

Das hängt davon ab, ob das persönliche Erscheinen vom Gericht angeordnet wird.

Dieses entscheidet der Richter jeweils nach eigenem Ermessen und wird unterschiedlich gehandhabt.

Die  Dauer des Verfahrens ist abhängig von den Terminierungsmöglichkeiten des jeweiligen Gerichts und der Frage wie viele Termine zur mündlichen Verhandlung insgesamt anberaumt werden müssen, ob es z.B. einer Beweisaufnahme bedarf. Hierbei ist maßgeblich, ob das Gericht die Zeugen bereits zur ersten Verhandlung lädt oder nicht.

Kann nach einem Urteil / Vergleich noch einmal gegen die Bank rechtlich vorgegangen werden, wenn es durch geänderte Rechtsprechung bessere Prozessaussichten gibt?

In aller Regel nicht. Der Rechtstreit wird durch ein rechtskräftiges Urteil abschließend geregelt und über die Ansprüche, die bis zu diesem Zeitpunkt zwischen den Parteien entstanden waren entschieden. Differenzierter ist es bei einem Vergleich. Da dieser ein privatrechtlicher Vertrag ist, hängt es von der inhaltlichen Regelung ab. Im Regelfall wird im Vergleich jedoch eine sogenannte Erledigungsklausel vereinbart, die bestimmt, dass durch diesen Vergleich alle Ansprüche abschließend geregelt sind. Darüber hinaus können unter ganz bestimmten Voraussetzungen, wie z.B. bei arglistiger Täuschung, die Willenserklärungen des Vergleichs angefochten werden. Dann gilt der Vergleich als nicht geschlossen und es kann ein erneuter Rechtstreit über die ursprünglichen Ansprüche geführt werden.

Sofern nach der ersten Instanz nicht  Berufung bzw. nach zweiter Instanz nicht Revision eingelegt wird, spricht man von der Rechtskraft des Urteils. Ab diesem Zeitpunkt kann eine Vollstreckung aus dem Urteil erfolgen.

Gegen dieses Urteil kann dann keine Seite mehr vorgehen.

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