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Besonderheiten eines geschlossenen Immobilienfonds (WGS)

 

Besonderheiten eines geschlossenen Immobilienfonds (WGS)
– Mögliche Lösungswege für die Anleger

Die Erfahrung hat gezeigt dass die wenigsten Anleger von den Vermittlern auf die Konstruktion eines geschlossenen Immobilienfonds hingewiesen worden sind. Aus diesem Grunde ist auch vielen Gesellschaftern nicht bekannt daß einzelne Gesellschaftsanteile praktisch nicht zu veräußern sind da es für Fonds keinen funktionierenden Zweitmarkt gibt. Inzwischen allgemein bekannt ist die Problematik der WGS-Fonds bei denen die tatsächlich erzielbaren Mieten weit unter den von der WGS prospektierten Mieten liegen Das sich diese Anlageform nicht zum Vorteil der Gesellschafter entwickeln konnte hatte mehrere Gründe.

Die Initiatoren der WGS haben die Fonds bewußt in sehr kleine Anteile aufgespalten um auf diese Weise auch Klein- und Mittelverdiener als Kunden zu gewinnen. Die Vermarktung übernahm ein gut organisierter und geschulter Vertrieb der zumeist bei den Beratungsgesprächen sehr aggressiv vorging. Die Beratungsgespräche bestanden meist aus werbemäßigen Anpreisungen (Wertsteigerung sichere Altersvorsorge geringe monatliche Belastung etc.). Hohe versteckte Innenprovisionen die an den Vertrieb gezahlt wurden verteuerten das Produkt zusätzlich so daß ein unausgewogenes Preis- Leistungsverhältnis zustande kam.

Die Zielgruppe der WGS-Initiatoren waren nicht mehr nur die Bezieher eher überdurchschnittlicher Einkommen die meist von Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern beraten wurden sondern nunmehr wurde vom Vertrieb ganz gezielt an die Mittelschicht herangetreten. Auch weniger gut Verdienende mit einem Nettoeinkommen ab DM 2.000 -- im Monat konnten nun Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds erwerben und dies völlig ohne Eigenkapital. In der Fachpresse wurde damals darauf hingewiesen daß sich Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds - wenn überhaupt - nur für Anleger mit einem weit überdurchschnittlichen steuerpflichtigen Jahreseinkommen eignen. Denn erst ab DM 80.000 -- (Ledige) oder DM 160.000 -- (Ehepaare) war die Steuerprogression groß genug um die Erträge der Immobilie durch Steuervorteile zu vergrößern.

Der Brancheninformationsdienst Kapital-Markt intern hatte bereits in den Jahren 1991/1992 WGS-Fonds als risikoreiche Unterdeckungsmodelle bezeichnet die sich mehr für den Initiator als für den Anleger rechnen.

Diese Presseberichte wurden den Anlegern nicht ausgehändigt. Nicht darauf hingewiesen wurden die Gesellschafter darauf daß ein Immobilienfonds Chancen und Risiken birgt und jeder davon Abstand nehmen sollte der Liquiditätsengpässe des Fonds finanziell nicht verkraften kann. Aus diesem Grunde waren Anteile an WGS-Fonds für Gering- und Durchschnittsverdiener absolut ungeeignet. Viele Gesellschafter die Anteile ohne Eigenkapital erworben haben haben sich häufig überschuldet ohne es zu wissen da die Fondsimmobilien weit überteuert waren. Die Darlehenssumme übersteigt den tatsächlichen Wert des Immobilienanteils so daß den Schulden kein entsprechender Besitz als Sicherheit gegenübersteht. Sämtliche Annahmen im Prospekt über Mietsteigerungen Ausschüttungen und Wertsteigerung haben sich als reinste Spekulation erwiesen.

Die Vermittler gingen beim Verkauf oft äußerst aggressiv vor. Es wurde ein engmaschiges Netz eines Strukturvertriebes gestrickt so daß viele Anleger meist von Bekannten Arbeitskollegen oder sogar Verwandten auf den Erwerb des Anteils angesprochen wurden. Die Vermittler vereinbarten fast immer Hausbesuche. Bei diesen Besuchen machten die Vermittler nicht nur die Beteiligung am Fonds schmackhaft sondern hatten auch schon eine Finanzierung parat. Welche Bank bei welchem Fonds beteiligt wurde sprachen WGS und Kreditinstitute im voraus ab. Die Anleger mußten für die Finanzierung nie eine Bankfiliale aufsuchen. Alle Darlehensformalitäten wurden von den WGS-Vermittlern abgewickelt.

Es wurden sogar alle Nebenkosten mitfinanziert. Die Vermittler versprachen daß die Zinsen durch Mieten und Steuerersparnisse ausgeglichen werden konnten. Die Tilgung sollte in allen Fällen über eine Lebensversicherung erfolgen. Diese Finanzierungsform ist aber mehr als ungünstig da die Anleger über den gesamten Finanzierungszeitraum die Zinsen auf das volle Darlehen zu leisten hatten.

Verschiedene Gerichtsurteile die in Sachen WGS gegenüber finanzierenden Banken ergangen sind geben geschädigten WGS-Anlegern neue Hoffnung.
Ansprüche gegen die finanzierenden Banken können aus verschiedenen Gesichtspunkten bestehen. Wichtig sind hier vor allem Formfehler im Darlehensvertrag Haftung der Banken für Verschulden des Vertriebs sowie Ansprüche nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Durch zahlreiche Pressemitteilungen bekannt geworden sind insbesondere die Entscheidungen des OLG Karlsruhe und des OLG München im Hinblick auf den Widerruf von Darlehensverträgen zur Immobilienfondsfinanzierung. Diese Urteile basieren auf der BGH-Entscheidung vom April 2002 die wiederum die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (Heininger ./. HypoVereinsbank) umgesetzt hat.

Diese Urteile zum Haustürwiderrufsgesetz sind deshalb für WGS-Anleger so wichtig da in den meisten Fällen eine Haustürsituation vorgelegen hat. Die Vermittler haben die Gespräche fast immer zu Hause oder am Arbeitsplatz der potentiellen Anleger vorgenommen. Die allermeisten der geprüften ursprünglich abgeschlossenen Darlehensverträge enthalten Belehrungen die nicht den Anforderungen des Haustürwiderrufsgesetzes genügen.

Bei Ablauf der Zinsbindung ist jedoch Vorsicht geboten. In den früheren Konditionsanpassungen haben die Banken zumeist nicht ordnungsgemäß nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt. In den letzten Wochen haben wir jedoch Konditionsanpassungsangebote verschiedener Banken zur Prüfung erhalten da bei vielen Gesellschaftern im Dezember 2002 die Zinsbindung endet. Die meisten dieser neuen Verträge enthalten Widerrufsbelehrungen nach dem Haustürwiderrufsgesetz die auf keinen Fall unterschrieben werden sollten. Aufgrund des sehr hohen Zinssatzes überlegen viele Gesellschafter die Bank zu wechseln oder den Kredit vollständig zurückzuführen. Dies sollte aber gut überlegt sein da ein Wechsel der Bank (Umschuldung) oder eine Rückführung des Darlehens nach herrschender Meinung den Widerruf unmöglich macht falls dieser nicht einen Monat nach vollständiger Ablösung des Darlehens erklärt wird.

Andrea Häcker-Hollmann Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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