BGH entscheidet zur quotalen Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Die vielfach diskutierte Frage ob und inwieweit Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds anteilig (quotal) für die Verbindlichkeiten des Fonds in Regress genommen werden können hat bereits des Öfteren die Gerichte beschäftigt. Nun hat sich auch der der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) der Problematik angenommen.  In dessen unlängst ergangenen Entscheidungen (Az. II ZR 243/09 und II ZR 263/09) stellte der BGH fest dass im Falle einer vereinbarten quotalen Haftung Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht automatisch reduzieren.

Zwei Fälle zur Entscheidung

In den den BGH -Entscheidungen zugrundeliegenden beiden Fällen hatten die innenfinanzierenden Banken die Gesellschafter anteilig (quotal) für die seitens des Fonds aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten in Regress genommen. Grundlage für die Inanspruchnahme war ein in die entsprechenden Darlehensverträge aufgenommener Passus wonach die Gesellschafter gemäß ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich (sprich quotal) in Haftung genommen werden können. Nach Kündigung der Kredite gegenüber den in Zahlungsverzug geratenen Fondsgesellschaften ließen die Banken die Fondsgrundstücke verwerten.

Vorinstanzen urteilen konträr

Dem im Anschluss dessen zwischen den Parteien entbrannten Rechtsstreit lag die Frage zugrunde ob und inwieweit die im Zuge der Verwertung der Fondsgrundstücke erzielten Erlöse auf die persönliche (quotale) Haftung der Gesellschafter angerechnet werden kann.
Nach Ansicht des als Vorinstanz fungierenden OLG Frankfurt am Main müssen die im Zuge der Verwertung erzielten Erlöse anteilig zu Gunsten der Gesellschafter angerechnet werden. Das einen ähnlichen Fall zu entscheidende KG Berlin hatte demgegenüber geurteilt dass aus den entsprechenden Darlehensverträgen gerade keine anteilige Anrechnung der erzielten Erlöse geschlossen werden könne und somit die Haftungssumme der jeweiligen Gesellschafter hiervon unberührt bleiben müsse.

BGH: Anrechenbarkeit richtet sich nach getroffener Parteivereinbarung

Mit Urteilen vom 08.02.2011 hob der BGH die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main auf und verwarf die gegen das Urteil des Kammergerichts eingelegte Revision.
In dessen Entscheidungsgründen führt der BGH aus dass es sich bei der Frage der Anrechenbarkeit von Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen auf die quotale Haftung um kein gesetzlich vorgeschriebenes Haftungskonzept handele. Vielmehr hänge die Frage ob und inwieweit eine Anrechnung erfolgen könne von den zwischen den Parteien im Einzelfall getroffenen Vereinbarungen ab.
In den dem BGH zur Entscheidung vorgelegten Fällen sahen die jeweiligen Darlehensverträge keine entsprechende Anrechnung erzielter Erlöse vor. Folglich – so der BGH weiter – verminderten die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter hier gerade nicht.

Fazit

Die Frage der Anrechenbarkeit im Rahmen der quotalen Gesellschafterhaftung bleibt auch in diesem Jahr für die Anleger brandaktuell. Insbesondere die in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausgestalteten geschlossenen Immobilienfonds bergen auf Seiten der Gesellschafter nicht unerhebliche Risiken. Nachdem viele der seinerzeit als vermeintlich sicheres und risikoarmes Anlagemodell vertriebenen geschlossenen Immobilieinfonds in wirtschaftliche Schieflage geraten sind besteht für die beteiligten Gesellschafter vorliegend stets die latente Gefahr seitens innenfinanzierender Banken in Regress genommen zu werden.
Betroffene Anleger sollten im Falle der Inanspruchnahme der Zahlungsaufforderung nicht ohne Weiteres nachkommen sondern stets deren in Betracht kommenden Abwehransprüche durch einen auf Kapitalanalgerecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen.

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