BGH verhandelt erneut zu sogenannten Schrottimmobilien

BGH verhandelt in neun Fällen von Schrottimmobilien

Am 16.05.2006 verhandelte der BGH neun Fälle betreffend den Erwerb kreditfinanzierter Eigentumswohnungen aus den Jahren 1991 bis 1999. Finanziert wurden die Kaufpreise über Vorausdarlehen die über Bausparverträge die bei der Deutschen Badenia Bausparkasse abgeschlossen wurden zurückgeführt werden sollten. Voraussetzung für die Auszahlung der Darlehensvaluta war jeweils der Beitritt der Darlehensnehmer zu einer Mieteinnahmegesellschaft einem sogenannten Mietpool.
Vermittelt wurden die Wohnungen nebst Finanzierungen u. a. über den Heinen & Biege-Vertrieb in einer sogenannten Haustürsituation wobei der Vorsitzende Richter Nobbe des XI. Zivilsenats darauf hinwies (die Unterzeichnerin war persönlich anwesend) dass in sechs der zu entscheidenden Fälle die Haustürsituation durch das Berufungsgericht festgestellt und in drei Fällen die Haustürsituation vom BGH unterstellt wurde. Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) erfolgte nicht. Verkäufer der Wohnungen war u. a. die Bauträgergesellschaft Allwo.

Im Jahr 2002 widerriefen die dortigen Kläger schließlich ihre Darlehensvertragserklärungen nach dem Haustürwiderrufsgesetz und wandten sich mit sogenannten Vollstreckungsabwehrklagen gegen die Zwangsvollstreckung der Deutschen Badenia Bausparkasse in das private Vermögen der Kläger.

Begründet wurden die Vollstreckungsabwehrklagen zum einen mit den sich aus dem erfolgten Widerruf ergebenden Ansprüchen insbesondere mit dem nach Ansicht der dortigen Kläger entfallenden Darlehensrückzahlungsanspruch der Bank sowie dem Verweis auf die Eigentumswohnung und zum anderen mit Schadensersatzansprüchen aufgrund vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzungen der Deutschen Badenia Bausparkasse im Hinblick auf die Differenz zwischen den versprochenen (DM 13 — pro qm) und den tatsächlich (DM 8 — pro qm) erzielten Mieteinnahmen sowie der geringen Werthaltigkeit der finanzierten Wohnungen.

Hierbei wies der Vorsitzende Richter Nobbe des XI. Zivilsenats jedoch ausdrücklich darauf hin daß Schadensersatzansprüche in den Tatsacheninstanzen nicht in allen der neun verhandelten Fälle vorgetragen wurden. Der Senat wollte den maßgeblich verhandelten Fall hierbei als sogenannten leading case (= Präzedenzfall) verstanden wissen.

Entscheidung des BGH

1. Ansprüche nach dem Haustürwiderrufsgesetz

Nach den Äußerungen des Vorsitzenden Richters des XI. Zivilsenats könne der für die Rückabwicklung maßgebliche § 3 HWiG – auch unter Berücksichtigung der EuGH-Entscheidungen vom 25.10.2005 die vorsehen den Darlehensnehmer von den Risiken einer unterlassenen Belehrung zu befreien – nicht europarechtskonform dahingehend ausgelegt werden dass die finanzierende Bank im Falle eines wirksamen Widerrufs lediglich auf die finanzierte Immobilie verwiesen werden kann.

Auch ein nach Vorlage der Entscheidungsgründe des EuGH vom 25.10.2005 diskutierter und vom HOLG Bremen in seiner Entscheidung vom 02.03.2006 umgesetzter Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers im Falle einer unterlassenen Widerrufsbelehrung der eine nicht ordnungsgemäße gleichzusetzen ist würde regelmäßig daran scheitern dass die kaufvertragliche Bindung schon vor Darlehensvertragsabschluss erfolgte sich das Risiko des Eigentumserwerbs der Immobilie demzufolge schon vor dem Zeitpunkt der unterlassenen oder nicht ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung realisiert hätte. Die unterlassene oder nicht ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung sei demgemäß nicht mehr kausal für die hier maßgebliche Risikoverwirklichung (Immobilienkauf).

Dem steht jedoch entgegen und dies wurde vom Vertreter der geschädigten Anleger (RA Dr. Vorwerk) auch mit deutlichen und von Emotionen getragenen Worten in der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht dass auch in zwei der bereits vom EuGH am 25.10.2005 entschiedenen Fälle der Kaufvertragsabschluss vor Darlehensvertragsabschluss erfolgte. Dies hatte jedoch mitnichten zur Folge dass der EuGH seinen Hinweis zur Risikobefreiung bei unterlassener Belehrung gerade für diese Fälle nicht aufrechterhalten hätte. Der EuGH selbst habe diesen Umstand gerade nicht als Differenzierungskriterium gesehen.

Weshalb der BGH – auch unter Berücksichtigung der vom EuGH bereits entschiedenen Sachverhaltskonstellation – einen Schadensersatzanspruch der Darlehensnehmer in denjenigen Fällen in denen die kaufvertragliche Bindung bereits vor Darlehensvertragsabschluss erfolgte gerade an diesem Punkt scheitern lässt ist nur schwer nachvollziehbar.

Ob der BGH sich einer Umsetzung der konkreten Vorgaben des EuGH an dieser Stelle und mit dieser Begründung tatsächlich entziehen kann erscheint mehr als fragwürdig.

2. Schadensersatzansprüche aufgrund eigener vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung

Im Hinblick auf die in einigen Fällen ebenfalls geltend gemachten Schadensersatzansprüche gestützt auf die Unrichtigkeit der Angaben der Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts zu Mieteinnahmen und Werthaltigkeit der Wohnungen hat der XI. Zivilsenat jedoch Beweiserleichterungen für diejenigen Fälle in Aussicht gestellt bei denen ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Bank und sonstigen Partnern des finanzierten Geschäfts nachgewiesen werden kann.

Der XI. Zivilsenat prüft diese Falschangaben unter dem Gesichtspunkt eigener vorvertraglicher Aufklärungspflichten der Bank im Zusammenhang mit einem konkreten Wissensvorsprung der Kreditinstitute gegenüber den Anlegern. Hierbei sollen die Beweiserleichterungen immer dann greifen wenn sich die Falschangaben der Vermittler bzw. der sonstigen Partner des finanzierten Geschäfts dem finanzierenden Kreditinstitut aufgrund des institutionalisierten Zusammenwirkens geradezu aufdrängen mußten.

Damit rückt insbesondere der von den Anlegern zu erbringende Nachweis eines mehr oder weniger arbeitsteiligen Zusammenwirkens zwischen Bank und Vermittler Verkäufer oder Fondsinitiatoren etc. bzw. die Informationsbeschaffung über das tatsächliche Zusammenwirken der beteiligten Vertragspartner in den Vordergrund was regelmäßig nur dann gelingen dürfte wenn eine objektspezifische Zusammenarbeit zwischen Bank und Verkäufer Vermittler etc. in einer Vielzahl von Fällen nachgewiesen werden kann.

Die Notwendigkeit einer intensiven und umfassenden Recherche über die tatsächlichen Abläufe sowie die Einbindung der Banken in die Abwicklung der kreditfinanzierten Schrottimmobilien wird dadurch nochmals unterstrichen und vom BGH durch die in Aussicht gestellten Beweiserleichterungen auch vor dem Hintergrund der verbraucherfreundlichen EuGH-Rechtsprechung quasi belohnt.

Aus Sicht der Unterzeichnerin wäre es für die Banken mehr als verfrüht sich nach dem gestrigen Verhandlungstermin bereits in Sicherheit zu wiegen.