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BGH: Verkäufer muss über Risiken eines Mietpools aufklären

26.03.2007

In seinem Urteil vom 13. Oktober 2006 hat der 5. Senat des Bundesgerichtshofes ausgeführt dass ein Verkäufer einer Eigentumswohnung bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das mit einem Mietpool verbundene Risiko berücksichtigen und dem Käufer mitteilen muss.

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar Anfang der 90er Jahre eine Eigentumswohnung für rund 129.000 DM gekauft. Die Wohnung wurde in einem Verkaufsprospekt des Verkäufers angepriesen. Ausdrücklich wurde auf die mit dem Kauf verbundene Steuerersparnis Altersvorsorge und Vermögensbildung hingewiesen. Für den Kauf der Wohnung hatte das Ehepaar einen Darlehensvertrag aufgenommen. Die Erwartungen bezüglich der Wirtschaftlichkeit der Wohnung erfüllten sich nicht und das Ehepaar fühlte sich betreffend der Finanzierung des Objekts schlecht bzw. falsch beraten. Aus diesem Grund machte das Ehepaar Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung geltend.

Der Bundesgerichtshof konnte den Fall nicht abschließend klären sondern verwies ihn zurück an die Berufungsinstanz da das Berufungsgericht noch Feststellungen treffen müsse die den Sachverhalt betrafen.

Dennoch ließ der 5 .Senat anklingen dass möglicherweise im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen einen Beratungsvertrag vorliegt. Grundsätzlich sei ein Verkäufer nicht verpflichtet den Käufer über die Wirtschaftlichkeit und den Nutzen einer Eigentumswohnung aufzuklären. Dies sei aber anders wenn der Verkäufer freiwillig eine Beratertätigkeit gegenüber dem Käufer wahrnehme die die Vorzüge des Objekts bezüglich Steuerersparnis Altersvorsorge und Vermögensbildung herausstellt. Dann habe der Verkäufer mit dem Käufer einen Beratungsvertrag mit allen Rechten und Pflichten abgeschlossen.

Zu den Pflichten gehöre es dass der Käufer richtig und vollständig über alle für den Kaufentschluss wesentlichen Umstände aufgeklärt wird. Für eine Immobilie die zu Anlagezwecken erworben werde seien dies vor allem die Aufwendungen die der Käufer erbringen müsse um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes bilde das Kernstück der Beratung.

Wird der Käufer also nicht über die Risiken eines Mietpools aufgeklärt also insbesondere nicht darüber dass er nicht nur das Risiko für den Leerstand der eigenen Wohnung tragen muss sondern auch den Leerstand anderer Wohnungen dann stellt dies ein Beratungsverschulden dar welches zur Rückabwicklung des getätigten Kaufs führen kann.

Diana Römhild Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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