BGH zur Aufklärungspflicht über versteckte Innenprovisionen bei Immobilien im Treuhandmodell

Der BGH hat am 28.07.2005 (AZ.: III ZR 290/04) eine Entscheidung zu den inzwischen allgemein bekannten überhöhten versteckten Innenprovisionen bei Treuhandimmobilien gefällt. Der BGH stellt fest, dass der Treuhänder den Anleger auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen hat, wenn ihm diese positiv bekannt ist.

BGH zur Aufklärungspflicht über versteckte Innenprovisionen bei Immobilien im Treuhandmodell

In der Kommentierung zum BGH-Urteil des XI. Senats vom 16.03.2004 hatten wir an dieser Stelle ausführlich über die Besonderheiten eines so genannten Treuhand-/Bauträgermodells ausgeführt. Der Anleger der eine Steuersparimmobilie im Treuhandmodell erwirbt erteilt dem Treuhänder einen umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrag nebst Vollmacht. In inzwischen gesicherter BGH-Rechtsprechung verstoßen Geschäftsbesorgungsvertrag und Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz wenn der Treuhänder nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügt. Der Treuhänder hat dann als Vertreter ohne Vertretungsvollmacht gehandelt.

In der Regel sind bei diesen Treuhandmodellen Innenprovisionen in Höhe von 18 4 % versteckt die an den Vertrieb geflossen sind. Der Erwerber einer solchen Steuersparimmobilie rechnet natürlich nicht mit einer solch hohen versteckten Innenprovision da dieser ja regelmäßig eine Provision an den Vermittler zahlen musste. Nun hat der BGH entschieden dass der Treuhänder den Anleger auf solch hohe versteckte Innenprovisionen hinzuweisen hat. Diese Hinweispflicht besteht auch dann wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag wie regelmäßig unwirksam ist.

Der XI. Senat des BGH (Bankensenat) hatte eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank nur dann angenommen wenn die Grenze zur Sittenwidrigkeit überschritten war.

Dies ist nach Meinung des III. Senats für die Aufklärungspflicht des Treuhänders nicht erforderlich. Ob und in welchem Umfang eine Offenbarungspflicht besteht richtet sich nach Treu und Glauben unter Berücksichtung der Verkehrsanschauung. Ein Vertragspartner hat dann eine Pflicht zur Offenlegung von Kenntnissen wenn er einen konkreten Wissensvorsprung über Umstände hat die den Vertragszweck vereiteln können und daher für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind.

Der BGH führt zu Recht aus dass eine versteckte Innenprovision in Höhe 18 4 % ein Umstand ist der den Zweck des Erwerbs gefährden kann da bei Innenprovision der wirtschaftliche Sinn der Vermögensanlage in Frage zu stellen geeignet war. Die Existenz von einer Provision in dieser Höhe für die kein Äquivalent in Form eines Vermögenswertes besteht kann einen erheblichen Einfluss auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage haben. Dies gilt insbesondere wenn wie bei Treuhandmodellen die Immobilie im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird. Durch diesen Prospekt wird beim ahnungslosen Erwerber der Anschein erweckt der Preis der Anlage stehe in einem angemessenen Verhältnis zu der zu erbringenden Leistung. Der BGH hat hier die besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers festgestellt. Es ist leider zu befürchten dass die wenigstens Erwerber die Ansprüche gegen die damals beteiligten Treuhänder werden wirtschaftlich durchsetzen können.