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Cumulus – Immobilienfonds Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR

12.12.2008

In einem weiteren Cumulus-Fonds   Cumulus – Immobilienfonds Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR - verdeutlichte sich dem versammelten Kreis der Cumulus- Gesellschafter des o.g.  Fonds die wirtschaftliche Schieflage der Gesellschaft.

Auch betreffend dieses Cumulus-Fonds „Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR“ haben wir im Rahmen der Cumulus-Gesellschafterversammlung die Interessen für Mandanten wahrgenommen.

In einer kurzen Darstellung wollen wir Ihnen den Ablauf der Cumulus-Gesellschafterversammlung darstellen.

Der Geschäftsführer der Alwog Immobilienverwaltungs-Gesellschaft mbH  Herr Paupers eröffnete die Cumulus-Gesellschafterversammlung. An der Cumulus-Gesellschafterversammlung nahm ferner teil ein von der Geschäftsführung Alwog beauftragter Rechtsanwalt einer Kanzlei aus Mannheim die auch im  Cumulus – Immobilienfonds Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR das von der Geschäftführung entwickelte „Sanierungskonzept“ rechtlich begleiten soll.

Herr Paupers berichtete dem Kreis der Cumulus-Gesellschafter die schwierige wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft. Die Cumulus-Gesellschafter werden von Hr. Paupers darauf verwiesen dass insbesondere veränderte Konditionen in den Mietverträgen des Objekts zu Mindereinnahmen führten / führen die die „Schere“ zwischen Einnahmen und zwingend notwendigen Ausgaben (insbesondere der Bedienung der Innenfinanzierung der Gesellschaft) weiter auseinanderlaufen lässt.

Cumulus-Gesellschafter meldeten sich zu Wort kritisierten eine verfehlte Informationspolitik der Cumulus-Geschäftsführung sowie ein möglicherweise zu spätes Agieren zumal sich die veränderte Einnahmesituation der Cumulus-Gesellschaft schon zu einem früheren Zeitpunkt absehbar werden ließ in welcher Form wirtschaftliche Schwierigkeiten der Gesellschaft sich zuspitzen würden.
Zahlreiche Cumulus-Gesellschafter empörten sich darüber dass die Verhandlungen der Cumulus-Geschäftsführung mit der Euro Hypo AG betreffend der Innenfinanzierung bereits über ein Jahr geführt würden der Kreis der Cumulus-Gesellschafter darüber aber erst zu einem späten Zeitpunkt darüber in Kenntnis gesetzt worden seien.

Der Cumulus-Geschäftsführer führte aus dass die Euro Hypo AG überlege die Cumulus-Gesellschafter auch die ausgeschiedenen Cumulus-Gesellschafter in die Haftung bzw. Nachhaftung betreffend der notleidenden Innenfinanzierung zu nehmen.

Auf Nachfrage eines Cumulus-Gesellschafters wurde ausgeführt dass versucht worden sei das Objekt zu veräußern. Herr Paupers führte aus dass hinsichtlich der Wertbemessung der aktuelle Jahresmietertrag nach seiner Einschätzung höchstens mit einem Faktor 8 bis 10-fach anzusetzen sei insoweit allenfalls mit einem Verkaufserlös in Höhe zwischen 3 bis 4 Millionen Euro zu rechnen sei.

Der Cumulus-Geschäftsführer legte dar dass mit dem Hauptgesellschafter der Fondsgesellschaft einer Bank nach „schwierigen Verhandlungen“ im Ergebnis keine Bereitschaft zu erkennen sei dass dieser Hauptgesellschafter die im Raum stehende „Sanierung“ mittragen würde (nach Aussage von Hr. Paupers hält dieser Hauptgesellschafter ca. 270 Anteile von ca. 989 Anteilen der Cumulus-Gesellschaft insgesamt).

Eine Cumulus-Gesellschafterin meldete sich zu Wort dass bereits die Zeitschrift „kapital-markt intern“ mit Datum vom 20.11.1992 unter der Rubrik „Prospekt-Checks“  betreffend dieser Immobilienfondsbeteiligung als Fazit wertete: „Überteuertes Angebot das sich für die Initiatoren mehr rechnet als für die beteiligten Anleger.“
Herr Paupers wollte diesbezüglich keine Stellungnahme abgeben und verwies darauf dass er ausschließlich mit der laufenden Cumulus-Geschäftsführung befasst sei und nichts zu Vorgängen aus der Initiierungsphase des Fonds sagen könne.

Es wurde das Wort durch den Cumulus-Geschäftsführer an Herrn RA Finke übergeben.
Herr Finke und Kollegen einer Kanzlei aus Mannheim sind offensichtlich durch die Cumulus-Geschäftsführung beauftragt worden.
Bei dem von der Cumulus-Geschäftsführung beauftragten Mandat an die benannte Kanzlei blieb den Cumulus-Gesellschaftern bisweilen unklar was genau dieses Mandatsverhältnis inhaltlich umfasst.
Auf Nachfrage wurde ausgeführt dass diese Kanzlei die Verhandlungen mit der Bank (Innenfinanzierung Euro Hypo AG) begleitet habe.
Auf konkretisierende mehrfache Nachfragen ob denn durch diese Kanzlei die entsprechenden rechtliche Situation betreffend des Darlehensverhältnisses der Innenfinanzierung Euro Hypo AG geprüft worden sei bevor man sich in Verhandlungen mit der Bank begeben habe gab es zuerst keine klare Antworten.
Nachdem jedoch an dieser Stelle wiederholt von verschiedenen Cumulus-Gesellschaftern nachgefragt wurde meldete sich Herr Paupers zu Wort und gab zur Kenntnis dass die Mannheimer Kanzlei von ihm keinen konkreten Prüfungsauftrag diesbezüglich bekommen habe sondern im Rahmen des Mandats lediglich die Gespräche der Bank „begleitet“ werden sollten.
Was genau darunter zu fassen sein soll blieb den Cumulus-Gesellschaftern letztlich unklar.

Herr RA Finke führte weiter aus die Euro Hypo AG sei der Auffassung dass eine persönliche Inhaftungnahme des Cumulus-Gesellschafters durchsetzbar sei und gegebenenfalls entsprechende gerichtliche Maßnahmen ergreifen wolle. Die Bank sehe aus diesen Gründen bislang keinen Anlass zur Verwertung der Fondsimmobilie.
Weiter wurde dargelegt dass Sanierungsbemühungen der Cumulus-Gesellschaft wegen der nicht gegebenen Durchsetzbarkeit von Nachschüssen gegenüber Gesellschaften einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht möglich seien.
Als Handlungsmöglichkeiten verbleiben in der Darstellung von Herrn RA Finke:
- der Cumulus-Gesellschafter unternimmt nichts und wartet zu was passiert. Hierbei sei mit der prozessualen Inhaftungnahme als Cumulus-Gesellschafter durch die EuroHpyo AG für das Innenfinazierungsdarlehen zu rechnen.
- der Cumulus-Gesellschafter zahlt und nimmt eine entsprechende Ablösung vor.

Auf Nachfragen von Cumulus-Gesellschaftern warum denn nicht die Fondsimmobilie zuerst veräußert würde um die Darlehenshöhe der Innenfinanzierung zu reduzieren und die entsprechenden Beträge zu reduzieren wandte Herr RA Finke ein dass dazu die Zustimmung der Bank benötigt würde.
Eine letzte dargestellte Handlungsmöglichkeit der Cumulus-Gesellschaft sei so Herr RA Finke die Stellung eines Insolvenzantrages der Cumulus-Geschäftsführung  mit allen daraus erwachsenden Konsequenzen für die Gesellschaft / die Gesellschafter. Es wurde dabei deutlich herausgestellt dass dann der eingesetzte Insolvenzverwalter dann dafür Sorge tragen müsse Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber den Gesellschaftern durchzusetzen.

Es wurde von mehreren Cumulus-Gesellschaftern deutlich artikuliert dass vorrangige Zielsetzung im Cumulus-Gesellschafterkreis der Fondsgesellschaft die Beendigung der Cumulus-Gesellschafterstellung sei.

Gegen Ende der Cumulus-Gesellschafterversammlung wurden Anträge gegenüber der Cumulus-Geschäftsführung gestellt.
Es solle im Wege eines vorzunehmenden Umlaufbeschlusses oder einer Gesellschafterversammlung entschieden werden über:

- sofortige Verhandlungen mit der Euro Hypo AG über eine Fristverlängerung
- Verkauf der Immobilie / Suche der Geschäftsführung nach einem Kaufinteressenten

Zudem wurde darüber gesprochen ob die rechtliche Situation betreffend der Innenfinanzierung in Form eines rechtlichen Gutachtens geprüft werden solle.

Die Cumulus-Geschäftsführung führte aus dass voraussichtlich im Januar bzw. Februar 2009 eine weitere Cumulus-Gesellschafterversammlung angesetzt oder ein Umlaufbeschluss zur Abstimmung vorgelegt werden solle.

Im Hinblick auf die drohende Haftungssituation des jeweiligen Cumulus-Gesellschafters ist eine anwaltliche rechtliche Prüfung anzuraten bevor weitere Schritte durch den Cumulus-Gesellschafter veranlasst werden.

Sie haben die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.

Gerne beraten wir Sie in dieser Angelegenheit.

Ingolf Heinke
-  Jurist  -
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann Partnerschaftsgesellschaft

 

 

 

 

 

 

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