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Cumulus – Immobilienfonds Mönchengladbach GdbR

30.09.2008

Die anberaumte Gesellschafterversammlung am 25.09.2008 verdeutlicht die dramatische wirtschaftliche Situation der Gesellschaft. Im Rahmen der Interessenwahrnehmung für Mandanten haben wir an dieser Gesellschafterversammlung teilgenommen. In den folgenden Ausführungen können Sie den Ablauf dieser Gesellschafterversammlung nachvollziehen.

Als Versammlungsleiter fungierte der Geschäftsführer Herr Paupers. An der Gesellschafterversammlung nahmen zwei von der Geschäftsführung Alwog  Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH beauftragte Rechtsanwälte einer Kanzlei aus Mannheim teil die offensichtlich das von der Geschäftsführung entwickelte „Sanierungskonzept“ rechtlich begleiten sollen.
Nach formaler Eröffnung der Gesellschafterversammlung legte der Versammlungsleiter Herr Paupers die aktuelle wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft dar. Nach diesen Ausführungen befindet sich die Fondsgesellschaft in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation.
Die erzielten aktuellen jährlichen Mieteinnahmen reichen nicht aus um den Kapitaldienst für die Innenfinanzierung zu bedienen.
Zwischenzeitlich seien bezüglich des Darlehens ( Innenfinanzierung) bei der Kreisparkasse Rhein-Pfalz (Darlehensnennbetrag 880.000 -- Euro) Verbindlichkeiten (Zinsen / Tilgung) in Höhe von 26.950 -- € aufgelaufen. Daneben bestünden Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber der Fondsgeschäftsführung Alwog in Höhe von 3.116 19 € sowie gegenüber der Steuerberatungsgesellschaft Prodicia in Höhe von 1.558 21 €.

Wie die Gesellschafter des Fonds erst jetzt erfahren mussten hat die KSK Rhein-Pfalz die Innenfinanzierung des Fonds mit Schreiben vom 21.08.2008 gegenüber der Fondsgesellschaft wegen Zahlungsverzuges gekündigt und bis 31.10.2008 die Rückzahlung in Höhe von 906.231 42 € zzgl. Zinsen angefordert.

Der aktuelle Mieter der gewerblichen Mietfläche habe so Herr Paupers   momentan einen Mietvertrag bis zum 21.09.2009 könnte jedoch bis 21.03.2009 eine Option zur Mietverlängerung des Vertragsverhältnisses ausüben. Die Geschäftsführung gehe von einer Mietverlängerung des gewerblichen Mietverhältnisses aus. Wie sich hier jedoch zeigt besteht aufgrund des kurzfristig ausgestalteten Mietverhältnisses keinerlei Planungssicherheit hinsichtlich zukünftiger Mieteinnahmen der Gesellschaft.

Herr Paupers führte aus dass es dieses Jahr aufgrund eines Unwetters zu einem größeren Wasserschaden im Untergeschoss der Fondsimmobilie gekommen sei und insbesondere die dort befindliche Haustechnik Schaden genommen habe.
Dieser angeführte „Überschwemmungsschaden“ wurde von Hr. Paupers in Höhe von 75.000 --- € beziffert.
Entsprechende Aufträge an Handwerksunternehmen zur Reparatur dieser Schäden könnten bislang aufgrund fehlender  Liquidität der Fondsgesellschaft nicht beauftragt werden.
So könne aufgrund der defekten Heizung und Lüftungsanlage eine Kündigung von Mietverhältnissen im Winter nicht ausgeschlossen werden. Hr. Paupers führte aus dass es betreffend der Fondsimmobilie keine Elementarschadensversicherung existiert habe.
Von Seiten eines Gesellschafters wurde die Frage an die Geschäftsführung gerichtet ob es nicht sinnvoll sei die Fondsgesellschaft durch Beschlussfassung zur Liquidition zu führen und den Immobilienbestand zu veräußern. Hierauf antwortete Herr Paupers dass er diesen Weg nicht als sinnvoll erachte. Es sei lediglich ein Veräußerungserlös in Höhe der 6 – 7 –fachen Jahresmiete voraussichtlich bei einer Veräußerung zu erwarten (ca. 350.000 -- €).
Die Gesellschafter reagierten verstört: ein Gesellschafter stellte die Frage hierauf an Herrn Paupers wie es denn sein könne dass dieses Projekt mit laut Fondsprospekt projektierten Gesamtkosten in Höhe von seinerzeit 5.400.000 -- DM angesetzt wurde wobei laut des Prospektes 4.190.640 DM für den Erwerb der Liegenschaft entfielen nun nur noch mit einem voraussichtlichen erzielbaren Verkaufspreis von ca. 350.000 € zu rechnen sei.
Hierzu führte Herr Paupers lediglich allgemeine Erwägungen zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt an.
Die Frage eines Gesellschafters ob das Objekt  seinerzeit mit einem über 16-fachen Faktor der Jahresmieteeinnahmen in den Fonds eingebracht wurde nicht als „überteuerter“ Erwerb der Liegenschaft zu bewerten sei und möglicherweise die Ursache für die aktuelle Situation bilde blieb weitestgehend von Herrn Paupers unbeantwortet.
Hr. Paupers räumte auf Nachfrage eines Gesellschafters ein dass bislang kein Verkehrswertgutachten hinsichtlich der Fondsimmobilie von Seiten der Fondsgeschäftsführung eingeholt worden sei.

Es wurde dann das von der Geschäftsführung entwickelte „Sanierungskonzept“ durch Herrn Paupers sowie im Nachgang durch die Rechtsanwälte der von der Fondsgeschäftsführung beauftragten Anwaltskanzlei dargelegt.
Dieses „Sanierungskonzept“ würde vorsehen dass die Gesellschafter bezogen auf einen Gesellschaftsanteil eine Summe in Höhe von 3.700 -- € in Form eines Darlehens an die Gesellschaft leisten.
Bei 100 % Zahlung der Gesellschafter würde dies eine Summe von 407.000 € ergeben wovon ein Sondertilgung betreffend des Innenfinanzierungsdarlehens bei der KSK Rhein-Pfalz in Höhe von 280.000 -- € geleistet würde.
Im Gegenzug würde die KSK Rhein-Pfalz einen Verzichtsbetrag von 200.000 -- € betreffend dieses Darlehensverhältnisses aussprechen. Die Restsumme würde für bestehende Verbindlichkeiten der Gesellschaft aufgebraucht werden.
Herr Paupers führte aus dass er nach einer „Sanierung“ zukünftig einen Verkaufserlös beim 10 – 12-fachen der Jahresmiete im Bereich zwischen 500.000 € bis 600.000 € als vorstellbar erachte. Auf Nachfrage eines Gesellschafters räumte Herr Paupers ein dass dies nur eine Annahme sei. Der Gesellschafter kommentierte dass dies wohl eine gewagte optimistische Prognose sei die er selbst als hoch spekulativ erachtet.

Gegen dieses von der Geschäftsführung entwickelte Sanierungskonzept wandten viele Gesellschafter ein dass sie davon ausgehen dass viele Mitgesellschafter der Fondsgesellschaft dieses „Sanierungskonzept“ nicht mittragen werden und alleine aus diesem Gesichtspunkt heraus schon zum Scheitern verurteilt sei.
Mehrere Gesellschafter erhoben gegenüber Herrn Paupers den Vorwurf die Geschäftsführung habe Lösungsmöglichkeiten nicht in alle Richtungen geprüft insbesondere seien die Gesellschafter bislang überhaupt nicht in diesen Prozess einbezogen worden obwohl doch die Willensbildung den Gesellschaftern im Rahmen einer Gesellschafterversammlung obliege und die Geschäftsführung entsprechende Beschlussfassungen umsetzen müsste.
Seit Monaten würden die Gesellschafter jeweils durch neue Schreiben der Fondsgeschäftsführung vor vollendete Tatsachen gesetzt und jeweils versucht mit enger Fristsetzung psychologischen Druck auszuüben.
So sei bislang offensichtlich überhaupt nicht angedacht worden ob nicht eine Liquidation der Gesellschaft durch Beschlussfassung der Gesellschafter wirtschaftlich sinnvoller sein könnte zumal die Zukunftsperspektive der Fondsgesellschaft doch in wirtschaftlicher Hinsicht weiter sehr fragwürdig bleibe.

Die Gesellschafter unterbreiteten Herrn Paupers in seiner Funktion als Geschäftsführer den Vorwurf dass er ohne Beschlussfassung mit der KSK Rhein-Pfalz verhandle ohne zuvor abgeklärt zu haben ob dies überhaupt der Mehrheitswille der Gesellschafter sei.

Die Gesellschafter mussten im Rahmen der Gesellschafterversammlung letztlich selbst herausarbeiten dass es neben einer von der Geschäftsführung angestrebten „Sanierungslösung“ die sich mehr oder weniger im „Einsammeln von Mitteln im Kreis der Gesellschafter“ erschöpft die Liquidation der Gesellschaft durch Beschlussfassung der Gesellschafter Handlungsalternative wäre um eine zeitnahe bestmögliche Verwertung der Fondsimmobilie in Absprache mit der KSK Rhein-Pfalz anzustrengen um einen Schlussstrich unter diese Beteiligung ziehen zu können und nicht einem Haftungsrisiko auch in Zukunft weiterhin ausgesetzt zu sein zumal die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft nicht sicher eingeschätzt werden könne. Ein Gesellschafter führte an dass er lieber endlich einen Schlussstrich unter die Beteiligung setzen wolle als weiterhin über Jahre als Gesellschafter eine BGB-Gesellschaft einem zumindestens abstrakten Haftungsrisiko ausgesetzt zu sein.
Den Gesellschaftern ist bewusst dass eine Insolvenz der Gesellschaft der wirtschaftlich ungünstigste Weg wäre weil hier letztlich eine Zwangsversteigerung der Fondsimmobilie weit unter Wert drohen würde und das Insolvenzverfahren zusätzliche die Fondsgesellschaft belastende Kosten herbeiführen würde.
Insoweit waren einige Gesellschafter irritiert wieso die Geschäftsführung die Insolvenz der Gesellschaft als Handlungsmöglichkeit anführte wobei hier doch sämtliche Gestaltungsmöglichkeiten von der Geschäftsführung aus der Hand gegeben würden – letztlich im Zweifel zum wirtschaftlichen Schaden der Gesellschaft.

Die Gesellschafter artikulierten die teilweise unterlassene bzw. späte Informationspolitik  sowie das eigenwillige Handeln der Geschäftsführung ohne eine entsprechende Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung hierüber.
Auf die Nachfrage aus dem Kreis der Gesellschafter ob das vertragliche Verhältnis betreffend der Innenfinanzierung mit der KSK Rhein-Pfalz rechtlich auf seine Wirksamkeit durch die Geschäftsführung überprüft worden sei äußerte sich Herr Paupers widersprüchlich verblieb letztlich bei der Aussage dass eine konkrete rechtliche Prüfung beispielsweise in einer von der Geschäftsführung in Auftrag gegebenen rechtlichen Prüfung in Form eines schriftlichen Gutachtens nicht vorgenommen bzw. veranlasst worden sei.

Festzustellen bleibt dass sich die Fondsgesellschaft in einer zum großen Teil hausgemachten konzeptionsbedingten wirtschaftlichen Schieflage befindet und eine Haftung von Gesellschaftern betreffend der Innenfinanzierung nicht auszuschließen ist.

Im Hinblick auf die drohende Haftungssituation des jeweiligen Gesellschafters ist eine anwaltliche rechtliche Prüfung dringend anzuraten bevor weitere Schritte durch den Gesellschafter veranlasst werden.

Sie haben die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.

Gerne beraten wir Sie in dieser Angelegenheit.

Ingolf Heinke Jurist   
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann  

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