Cumulus Neue Bundesländer Nr. 1 GdbR – Außerordentliche Gesellschafterversammlung

Unsere Kanzlei hat am 21.01.2009 zahlreiche Gesellschafter des Cumulus-Fonds Neue Bundesländer Nr. 1 GdbR auf der Gesellschafterversammlung in Kassel vertreten.

• Gesellschaftern wird das ganze Ausmaß der wirtschaftlichen Notlage der Fondsgesellschaft und damit verbundenen drohenden Haftungsrisiken deutlich
• Fondsgeschäftsführung Alwog verbleiben nunmehr nur noch minimale Gestaltungsspielräume

Was können wir Ihnen berichten?

In einem weiteren Cumulus-Fonds eröffnete Herr Paupers Geschäftsführer der Alwog Immobilienverwaltungs-Gesellschaft mbH die außerordentliche Gesellschafterversammlung mit der Mitteilung einer wirtschaftlichen Schieflage der Fondsgesellschaft mit weitreichenden Haftungsrisiken für die Gesellschafter. Nachdem die bisherigen Sanierungskonzepte der Geschäftsführung gescheitert sind droht nun die persönliche Inanspruchnahme des jeweiligen Fondsgesellschafters.

Erklärungsversuche des Geschäftsführers für diese Situation beschränken sich im Wesentlichen auf den Verweis der wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern in den letzten 15 Jahren sowie eine veränderte Nachfrage nach gewerblichen Mietflächen durch veränderte Konzeption bei Filialisten sowie Marktkonzentration bei Filialisten als potentielle Mietinteressenten. Nach unserer Einschätzung eine etwas verkürzte Betrachtungsweise zumal wesentlich für die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft auch  konzeptionelle Mängel von Seiten des Initiators sowie die Geschäftsführungspolitik die Ursache bilden werden.

Aktuelle Situation

Wie bereits angeführt sind die Sanierungskonzepte nach den Ausführungen von Hr. Paupers allesamt gescheitert. Er habe Gespräche mit den einzelnen finanzierenden Banken geführt.

Objekt Wolmirstedt

Die Innenfinanzierung hinsichtlich des Objekts Wolmirstedt (Rheinboden Hypothekenbank AG jetzt: Corealkredit AG vertreten durch Hudson Advisors Germany GmbH):

• Hier habe die Kündigung des Hauptmieters weitere Kündigungen von Mietern im Objekt nach sich gezogen.

Ab November 2008 bestünde bezüglich dieses Objekts eine Zwangsverwaltung auf Antrag der Bank eine Zwangsversteigerung sei in Vorbereitung. Aktuelle gebe die CorealCredit AG dem Geschäftsführer auf aktuelle Anfragen keine Antwort.

Objekt Sangershausen

Innenfinanzierungen hinsichtlich des Objekts Sangershausen (ursprünglich Südwestdeutsche Landesbank jetzt Landesbank Baden Württemberg):

• Der Hauptmieter habe zum 31.08.2008 gekündigt die entsprechende Mietfläche stünde seither leer.

Die Absichten der Landesbank Baden-Württemberg seien nicht klar. Es ließe sich nicht ausschließen dass eine Zwangsverwaltung beantragt würde. Die Landesbank Baden-Württemberg habe nach Kündigung des Darlehens wegen Zahlungsverzuges auf die Restschuld einen Zinssatz in Höhe von ca. 7 5 bis 8 % erhoben.

Objekt Ebersbach

Die Innenfinanzierung (Sparkasse Mannheim jetzt Sparkasse Rhein-Neckar-Nord) könne bislang bedient werden. Dies sei das einzige Objekt der Fondsgesellschaft das sich selbst tragen würde. Bis zum Jahr 2011 seien hier jährliche Mieteinnahmen von 450.000 Euro zu erwarten.

Die Sparkasse Rhein-Neckar Nord habe sich an einem Sanierungskonzept nicht beteiligen wollen und warte nach Aussage von Hr. Paupers bislang ab wie sich Dinge entwickeln. Hr. Paupers weist daraufhin dass zwischenzeitlich etwa 30 % der Gesellschaftsanteile der Fondsgesellschaft von der Sparkasse Rhein-Neckar Nord gehalten würden.

Resümierend stellt Hr. Paupers heraus die Geschäftsführung verwalte nur noch ein Objekt (Ebersbach) selbst. Insoweit habe man aufgrund der aktuellen Situation bei den Objekten Wolmirstadt und Sangershausen nur noch geringste Handlungsspielräume.  Anfallende Geschäftsführungs- sowie Steuerberatungsgebühren der Fondsgesellschaft seien nicht durch Einnahmen abgedeckt. Zum 31.01.2009 müsse man von Gesamtverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft in Höhe von 8 9 Mio. Euro sprechen.

Eine quotale Haftung bezogen auf einen Gesellschaftsanteil betrage 5.500 Euro. In dieser Situation bestünde nach einem Scheitern des Sanierungskonzeptes nur die Handlungsmöglichkeit des Versuchs eines freihändigen Verkaufs von Objekten die jedoch in der Abhängigkeit stünden dass die jeweilige Bank eine Löschungsbewilligung betreffend der Grundschuldsicherung erteile. Eine Mitwirkung der Banken sei in jedem Fall notwendig.

Es bestünde für die Gesellschafter das Risiko einer persönlichen Inhaftungsnahme durch die innenfinanzierenden Banken. Die Stellung eines Insolvenzantrages durch die Geschäftsführung würde für die Fondsgesellschaft bislang nicht als ratsam erachtet.

Diskussion

In einer nachfolgenden sehr kontrovers durch anwesende Gesellschafter geführten Diskussion wurde der Geschäftsführung vorgeworfen sie habe nicht rechtzeitig über die wirtschaftliche Lage und die Verhandlungen mit Banken informiert.

Zudem äußerten Gesellschafter die Einschätzung dass sich diese wirtschaftliche Entwicklung schon sehr viel eher abzeichnete die Geschäftsführung jedoch zulange untätig geblieben sei.

Ein Gesellschafter richtete die Frage nach der Werthaltigkeit der von der Fondsgesellschaft gehaltenen Immobilie und forderte den Geschäftsführer auf hier eine Einschätzung abzugeben wie hoch in etwa Veräußerungserlöse hinsichtlich der drei Objekte ausfallen könnten.

Hierzu führte der Geschäftsführer folgende Zahlenwerte an:

• Objekt Ebersbach: ca. 2 bis 2 5 Mio. Euro
• Objekt Wolmirstedt: ca. 200.000 bis 300.000 Euro (Begründung: aktueller Leerstand)
• Objekt Sangershausen: ca. 200.000 bis 300.000 Euro (Begründung: aktueller Leerstand)

Die Gesellschafter waren sich in der Diskussion einig dass hier akuter Handlungsbedarf besteht um zu mindestens eine bestmögliche Verwertung der Objekte durch einen Verkauf anzustreben.

Der Geschäftsführer Herr Paupers regte eine Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise an. Es wurde Beschluss darüber gefasst dass die Geschäftsführung zweigleisig sowohl nach Mietinteressenten sowie Kaufinteressenten unter Einschaltung von überregionalen Maklern für die Objekte der Fondsgesellschaft suchen solle. Des weiteren soll die Geschäftsführung weitere Verhandlungen mit den Banken führen um insbesondere den Versuch zu unternehmen einen freihändigen Verkauf von Objekten zu ermöglichen.

Es erfolgte eine Abstimmung. Die anwesenden Gesellschafter bzw. vollmachtlich vertretene Gesellschafter sprachen sich dafür aus. Es gab keine Gegenstimme. Inwieweit die Gesellschafterversammlung überhaupt beschlussfähig war blieb unklar. Näheres dazu wird sich erst aus dem Versammlungsprotokoll herleiten lassen.

Fazit

Mit Blick auf die deutlichen Fehlentwicklungen dieser Immobiliengesellschaft sollten hier die Gesellschafter das Agieren der amtierenden Geschäftsführung kritisch hinterfragen. Insbesondere die bislang verfehlte Informationspolitik der Geschäftsführung setzt deutliche Zeichen. Im Hinblick auf die drohende Haftungssituation des jeweiligen Gesellschafters ist eine anwaltliche rechtliche Prüfung anzuraten. Sie haben die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen. Bei Bestehen einer Rechtsschutzversicherung übernehmen wir für Sie eine Deckungsanfrage.