Cumulus Neue Bundesländer Nr. 2 GdbR: Außerordentliche Gesellschafterversammlung

Unsere Kanzlei hat am 13.01.2010 zahlreiche Gesellschafter des Cumulus-Immobilienfonds Neue Bundesländer Nr. 2 GdbR auf der Gesellschafterversammlung in Kassel vertreten. Leider waren von insgesamt 912 Cumulus-Gesellschaftern lediglich ca. 52 persönlich anwesend. Weitere ca. 30 Cumulus-Gesellschafter wurden durch ihre Anwälte oder das Forum Anlegerhilfe e.V. vertreten.

Was können wir Ihnen berichten?

Herr Paupers der Geschäftsführer der TreMa Immobilien Managementgesellschaft mbH eröffnete die außerordentliche Gesellschafterversammlung mit der Mitteilung dass es sich um eine reine Informationsveranstaltung über die aktuelle wirtschaftliche Situation der Gesellschaft handele und keine Beschlussfassung anstünde. Bis zum 31.12.2009 hätte der Fonds noch keine roten Zahlen geschrieben. Man wolle nun aber einen Ausblick auf 2010 geben und mit den Cumulus-Gesellschaftern mögliche Lösungswege diskutieren.

Herr Paupers führte zunächst aus dass sich die wirtschaftliche Situation in den neuen Bundesländern und damit auch die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft in den letzten 16 Jahren insgesamt wesentlich schlechter entwickelt habe als dies zu erwarten gewesen sei. Grund hierfür sei dass sich die Erwartung an die neuen Bundesländer als florierende Region nicht bestätigt habe. Hinzu käme die Insolvenz von Filialisten der Preiskampf unter den Filialisten sowie ein Überangebot an Verkaufsflächen aufgrund von Sonder-AfA. Anschluss- bzw. Neuvermietungen konnten deshalb nur zu wesentlich geringeren Mietpreisen vorgenommen werden. Nach unserer Einschätzung eine etwas verkürzte Betrachtungsweise zumal wesentlich für die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft auch  konzeptionelle Mängel von Seiten des Initiators sowie die Geschäftsführungspolitik ursächlich sein dürften.

Zur aktuellen Situation

Die Fondsgesellschaft hat aktuell insgesamt 912 Cumulus-Gesellschafter die insgesamt 1.830 Anteile halten. Ca. 27 % dieser Anteile werden von der Sparkasse Rhein Neckar Nord gehalten die allerdings nicht anwesend war.

Die Fondsgesellschaft besitzt 4 Immobilienobjekte in Peitz Brandenburg Werneuchen und Müllrose wobei Gegenstand der Versammlung hauptsächlich die Situation der Objekte Peitz und Brandenburg war da vorerst nur bezüglichen diesen Objekten Probleme auftreten werden.

– Objekt Peitz

Das Objekt habe 3.000 m² Hauptfläche welche über einen Zeitraum von 20 Jahren an die Firma Kathreiner AG (ein 100 Jahre altes Handelsunternehmen) vermietet war. Die Jahresmiete würde heute ca. 356.000 — € netto betragen (ohne Indexierung von weiteren 25.000 — €). Die Firma Kathreiner AG ging allerdings bereits drei Jahre nach Eröffnung in die Insolvenz. Andere Mietverhältnisse konnten nur zu geringeren Mieten abgeschlossen werden. Bisher konnten die Unterdeckungen des Objektes Peitz vom Objekt Brandenburg ausgeglichen werden. Dies sei jetzt aber nicht mehr der Fall.

Die Innenfinanzierung hinsichtlich des Objekts Peitz wurde von der Rheinboden Hypothekenbank AG jetzt: Corealkredit AG vertreten durch Hudson Advisors Germany GmbH vorgenommen. Per 31.12.2009 besteht dort eine aktuelle Restschuld in Höhe von 3.850.000 — €.

– Objekt Brandenburg

Das Objekt sei heute an Filialisten wie z.B. Aldi und Edeka vermietet. Lediglich im obersten Stockwerk seien ca. 300 m² derzeit nicht vermietet. Es musste eine Mietanpassung nach unten in Höhe von 154.000 — € vorgenommen werden so dass die Unterdeckung von Peitz durch das Objekt Brandenburg nicht mehr länger aufgefangen werden könne.

Die Innenfinanzierung hinsichtlich des Objekts Brandenburg wurde ebenfalls von der Rheinboden Hypothekenbank AG jetzt: Corealkredit AG vertreten durch Hudson Advisors Germany GmbH vorgenommen. Per 31.12.2009 besteht dort eine aktuelle Restschuld in Höhe von 4.375.000 — €.

– Objekt Werneuchen

Hauptmieter ist hier mit einer leicht nach unten angepassten Miethöhe aktuell die Firma Edeka. Der Mietvertrag laufe noch bis zum 30.06.2015. Die Einnahmen reichen aus um die Ausgaben zu decken. Die Innenfinanzierung dieses Objekts wurde von der Kreissparkasse Rhein-Pfalz vorgenommen. Die aktuelle Restschuld zum 31.12.2009 beträgt 1.170.000 — €

– Objekt Müllrose

Dieses Objekt sei hauptsächlich an die Firma Plus vermietet. Der Mietvertrag laufe noch bis zum 14.08.2011. Es würden bald Verhandlungen zur Verlängerung des Mietverhältnisses geführt werden. Die weitere Entwicklung dieses Objektes wird also wesentlich von diesen Verhandlungen abhängen. Die Innenfinanzierung des Objekts Müllrose wurde ebenfalls von der Kreissparkasse Rhein-Pfalz übernommen. Per 31.12.2009 belaufe sich die Restschuld auf 895.000 — €.

Zusammenfassend ist für die Objekte Peitz und Brandenburg welche vorerst die meisten Probleme bereiten werden Folgendes zu sagen:

Die Innenfinanzierungsdarlehen bei der Rheinboden Hypothekenbank AG jetzt: Corealkredit AG vertreten durch Hudson Advisors Germany GmbH belaufen sich zum 31.12.2009 auf insgesamt 8.225.000 — €. Die quotale Haftung bezogen auf einen Anteil ist damit auf 4.494 53 € gesunken was bei einem 15 %-igen Verzicht seitens der Bank einen Betrag in Höhe von 3.811 47 € pro Anteil ergibt.

Bisher wurden die Darlehen weder gekündigt noch fällig gestellt.

Seit dem 15.11.2009 können allerdings keine Tilgungszahlungen mehr geleistet werden. Des Weiteren können auch 1 % der Zinsen nicht mehr bezahlt werden. Die Fondsgeschäftsführung hat daher bei der Bank einen Antrag auf Tilgungsaussetzung und Stundung der nicht bezahlbaren Zinsen gestellt. Über diesen Antrag wurde bisher noch nicht entschieden weil es Ende November 2009 auf Seiten der Bank einen Wechsel des Entscheidungsträgers gab. Sollte dem Antrag von Seiten der Bank zugestimmt werden so bestünden im Jahr 2010 keine akuten Probleme. Sollte dem Antrag von Seiten der Bank nicht zugestimmt werden so drohe die Darlehenskündigung. Herr Paupers wies jedoch daraufhin dass eine Darlehenskündigung dann frühestens in ca. 4 Monaten erfolgen könne.

Im Lauf der Versammlung gab Herr Rechtsanwalt Ohlinger der die Fondsgesellschaft vertritt einen kurzen Überblick über die rechtliche Situation und die grundsätzlich bestehenden Möglichkeiten sollte es soweit kommen dass die Bank die Darlehen kündigt weil diese nicht mehr ordnungsgemäß bedient werden. Die Bank habe dann grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

• Verwertung der Sicherheiten (Fondsimmobilien) durch Zwangsverwaltung oder Zwangsvollstreckung
• Inanspruchnahme der Gesellschafter aus ihrer quotalen Haftung für die Innenfinanzierungsdarlehen
• Antrag auf Insolvenzverfahrenseröffnung über die Gesellschaft
• Freihändiger Verkauf der Fondsimmobilien

Er führte weiterhin aus dass nicht bekannt sei welchen Weg die Bank im Falle einer Darlehenskündigung gehen werde und dass diese Entscheidung ausschließlich von der Bank getroffen werde.

Auffallend ist hier jedoch auch Folgendes:

Von Seiten der Cumulus-Geschäftsführung wurde bisher überhaupt noch nicht geprüft ob die Innenfinanzierungsverträge überhaupt wirksam zustande gekommen sind und ob eine quotale Inanspruchnahme der Cumulus-Gesellschafter durch die Bank überhaupt möglich sein würde. Dieser Punkt bildet doch für jeden Cumulus-Gesellschafter eine ganz grundlegende Entscheidungsgrundlage und ist unserer Ansicht nach auch ganz klar Aufgabe der Fondsgeschäftsführung! Unsererseits bestehen jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit der Innenfinanzierungsverträge wobei eine abschließende Prüfung bisher nicht erfolgen könnte da uns wesentliche Unterlagen und Informationen – trotz Anforderung bereits Ende 2008 / Anfang 2009 – bisher nicht zur Verfügung gestellt wurden.

Im Laufe der Versammlung wurden sowohl von den anwesenden Cumulus-Gesellschaftern als auch den Anwälten und dem Forum Anlegerhilfe e.V. teils äußerst kritische Bemerkungen gemacht und grundlegende teils auch sehr kritische Fragen gestellt die die Cumulus-Geschäftsführung unserer Ansicht nach weder zufrieden stellend beantwortet hat noch zum Teil überhaupt beantworten konnte. Zu ganz wesentlichen Punkten wie z.B. dazu ob sich denn die Sparkasse Rhein Neckar Nord die ja 27 % der Anteile hält am von Herrn Paupers favorisierten Weg einer freiwilligen Zahlung aller Cumulus-Gesellschafter in Höhe von jeweils 85 % ihrer quotalen Haftung beteiligen werde konnte Herr Paupers schlicht weg keine Antwort geben. Er gab zu mit der Sparkasse Rhein Neckar Nord noch gar kein Gespräch geführt zu haben! Angeblich wollte er hierzu erst die Versammlung abwarten. Auch auf andere grundlegende Fragen zu seinem Sanierungskonzept z.B. wie denn ausgeschlossen wird dass diejenigen die sich nicht freiwillig an einer Sanierung beteiligen von den freiwilligen Zahlungen anderer Gesellschafter profitieren konnte Herr Paupers keine Lösung bieten. Insgesamt ist also festzustellen dass das Sanierungskonzept von Herrn Paupers alles andere als ausgereift ist und offensichtlich noch nicht komplett durchdacht wurde. Andere Lösungen wie z.B. ein Verkauf der Immobilie in Peitz mussten erst von den Cumulus-Gesellschaftern mit Nachdruck vorgeschlagen werden damit die Cumulus-Geschäftsführung auch in dieser Richtung Erkundigungen anstellt bzw. mit der Bank dahingehende Gespräche führt.

Fazit der Versammlung

Den Cumulus-Gesellschaftern wurden von der Fondsgeschäftsführung keinerlei verlässliche Entscheidungsgrundlagen an die Hand gegeben. Viele Aspekte blieben völlig unklar. Es wurden daher viele Punkte festgehalten und der Geschäftsführung aufgegeben diese zu klären. Ferner wurde festgehalten dass es am 12.04.2010 eine nächste Gesellschafterversammlung in Kassel geben wird bei der es voraussichtlich auch zu Beschlussfassungen kommen wird.

Wir raten daher den einzelnen Cumulus-Gesellschaftern dringend an sich aktiv um die zukünftige Entwicklung Ihrer Fondsbeteiligung zu kümmern und an der nächsten Cumulus-Gesellschafterversammlung teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen. Denn jede nicht selbst oder durch einen Vertreter ausgeübte Stimme fällt automatisch an die Cumulus-Geschäftsführung.

Sollten Sie anwaltliche Hilfe in dieser Sache wünschen so haben Sie die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.