Entscheidung zu sogenannten Schrottimmobilien

Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen setzt die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs zugunsten der Anleger von an der Haustüre vermittelten Immobilienfinanzierungen um

Am 02.03.2006 hat der 2. Senat des Hanseatischen Oberlandesgerichts Bremen in einem Urteil (Az.: 2 U 20/02) nunmehr die Vorgaben des Gerichtshof der Europäischen Unionen in Luxemburg (EuGH) zur Auslegung der Haustürgeschäfterichtlinie umgesetzt. Der Richterspruch aus Bremen ist geprägt von einer verbraucherfreundlichen Linie und dürfte wegweisenden Charakter für die weitere Entwicklung in Fallen der sogenannten Schrottimmobilien haben.

Zur Erinnerung: Das HOLG Bremen hatte dem EuGH mehrere Fragen zur Auslegung der europäischen Haustürgeschäfterichtlinie vorgelegt gehabt. Die Auslegungsergebnisse des EuGH stellen die maßgebliche Leitlinie auch für die Auslegung und Anwendung des deutschen Haustürwiderrufsgesetzes (HaustürWG) dar welches die Vorgaben der europäischen Richtlinie in deutsches Recht umsetzen soll.

Folgen einer unterlassener Widerrufsbelehrung

Das wohl wichtigste weil für die überwiegende Mehrzahl der „Schrottimmobilienfälle“ relevante Auslegungsergebnis des EuGH in seinem Urteil vom 25.10.2005 (Az.: C-229/04) betraf den Fall in dem ein Kreditinstitut seiner Verpflichtung nicht nachgekommen war den Verbraucher über sein Haustürwiderrufsrecht zu belehren. Hätte es der Verbraucher aufgrund der Belehrung vermeiden können sich den Risiken der in Rede stehenden Immobilienkapitalanlage auszusetzen so die Luxemburger Richter weiter so hätten die Mitgliedsstaaten dafür Sorge zu tragen dass die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken nicht den Verbraucher treffen. Wie gerade diese Auslegungsleitlinie in nationales (deutsches) Recht umzusetzen sei war seit Oktober vergangenen Jahres in der Fachliteratur heftig und kontrovers diskutiert worden.

Das HOLG Bremen sieht in dem Versäumnis der Bank ihren Darlehensnehmern eine Belehrung zu erteilen eine Pflichtverletzung aufgrund derer dem Darlehensnehmer gegenüber der Bank Ansprüche auf Schadensersatz nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsabschluss entstehen können (Seite 24 der Entscheidungsgründe).

Geschäftsanbahnung in einer Haustürsituation Voraussetzung

Wichtigste Voraussetzung ist nach wie vor dass der in Streit stehende Darlehensvertrag in einer Haustürsituation angebahnt wurde. Der Beweis hierfür ist – wie bislang – von der Partei zu erbringen die das Widerrufsrecht für sich in Anspruch nehmen möchte.

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zwischen Haustürsituation und Abschluss des Darlehensvertrags lässt Kausalität der Überrumpellung für den Vertragsabschluss nicht entfallen

Nach Ansicht des HOLG Bremen soll das Überraschungsmoment einer Haustürsituation nicht grundsätzlich dadurch entfallen wenn zwischen der Geschäftsanbahnung in der Haustürsituation und dem Abschluss des Darlehensvertrags ein Notartermin stattgefunden hat in dem der Kaufvertrag oder das Angebot zum Abschluss desselben beurkundet wurde (Entscheidungsgründe Seite 19).

Anforderungen an eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung

Wie schon der Bundesgerichtshof (z. B. BGH in NJW 2004 2744) erachtet auch das HOLG Bremen eine Widerrufsbelehrung die „andere Erklärungen“ enthält als im HaustürWG vorgesehen für nicht geeignet die Belehrungspflicht zu erfüllen (Seite 25 26 der Entscheidungsgründe). Eine Bank kann sich folglich nicht darauf berufen ihrer Belehrungspflicht dadurch nachgekommen zu sein dass sie eine ordnungsgemäße Belehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) erteilt hat.

Kein Verschulden der Bank erforderlich

Das nach deutschem Recht für Ansprüche auf Schadensersatz grundsätzlich erforderliche Merkmal des Verschuldens wird vom HOLG Bremen ausdrücklich nicht vorausgesetzt. Der 2. Senat des HOLG Bremen beruft sich dabei auf die Vorgaben der Luxemburger Richter die eine Risikoabwälzung ebenfalls lediglich an das objektiv pflichtwidrige Verhalten der unterlassenen Widerrufsbelehrung anknüpfen (Seite 28 der Entscheidungsgründe).

Risikovermeidung bzw. -minimierung bei ordnungsgemäßer Belehrung noch möglich

Erfolgte der Abschluss des Darlehensvertrags zeitlich vor dem Kaufvertragsabschluss wäre es im Falle eines Widerrufs zu letzterem nicht mehr gekommen der Verbraucher hätte die Verwirklichung des Anlagerisikos folglich vermeiden können. War der Kaufvertrag bereits vor dem Darlehensvertrag geschlossen worden so hätte auch ein (späterer) Widerruf des Darlehensvertrags noch dazu führen können dass der Verbraucher die Erfüllung des Kaufvertrags verweigert um dadurch weitere Risiken aus dem finanzierten Geschäft zu vermeiden (Entscheidungsgründe Seite 30). War zum Abschluss des Kaufvertrags ein Treuhänder bevollmächtigt so kann sich der Anleger nach Ansicht des HOLG gegebenenfalls auch auf eine Nichtigkeit des Kaufvertrags berufen (Entscheidungsgründe Seite 30).

Keine Nachweispflicht des Anlegers hinsichtlich der Ausübung seines Widerrufsrechts

Zur effektiven Umsetzung der Vorgaben des EuGH erachtet es das HOLG Bremen als erforderlich von der Vermutung auszugehen dass der Verbraucher bei ordnungsgemäßer Belehrung sein Widerrufsrecht auch tatsächlich ausgeübt hätte. Diese kann jedoch von entsprechendem Vortrag seitens der finanzierenden Bank widerlegt werden (Entscheidungsgründe Seite 34).

Rechtsfolgen: Anleger ist so zu stellen als hätte er Darlehens- und Kaufvertrag nicht abgeschlossen

Als Folge der unterlassenen Widerrufsbelehrung muss der Anleger nach Ansicht des HOLG Bremen so gestellt werden als habe er weder den Darlehensvertrag noch den Immobilienkaufvertrag abgeschlossen (Entscheidungsgründe Seite 38).

Zusammenfassung: Neue Chancen für Anleger – Überprüfung durch den BGH auf Rechtsfehler steht jedoch noch aus

Zusammenfassend ist festzuhalten dass sich durch die Entscheidung des HOLG Bremen eine neue große Chance für geschädigte Immobilienanleger eröffnet sich auch nach Jahren von einem Geschäft zu lösen zu dessen Abschluss sie mit zum Teil höchst fragwürdigen Methoden in ihren Privatwohnungen von dubiosen Strukturvertriebsmitarbeitern überredet worden waren. Auch durch die Entscheidung des HOLG Bremen ist eine Rückabwicklung jedoch keineswegs in jedem Fall garantiert dies auch da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist sondern eine Revision beim BGH zugelassen wurde.

Nach wie vor erfordert die erfolgreiche rechtliche Durchsetzung der Ansprüche eine detaillierte Prüfung der Voraussetzungen in jedem Einzelfall insbesondere da sich der Schwerpunkt der Argumentation der Gegenseite aller Voraussicht nach nunmehr wiederum auf die Ebene der Voraussetzungen des Rechts zum Widerruf sprich die – vom Anleger zu beweisende – Haustürsituation verlagern wird. Umso mehr sollten betroffene Anleger zur Prüfung ihres konkreten Falles eine in diesem Bereich spezialisierte Anwaltskanzlei zu Rate ziehen.