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EuGH stellt fest: Widerruf des Beitritts von Fonds kann zur Zahlung eines negativen Auseinandersetzungsguthaben verpflichten

22.04.2010

Der Inhalt des Urteiles:

Mit Urteil vom 15.04.2010 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-215/08 festgestellt dass Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich den in einer Haustürsituation geschlossenen Beitritt der Fondsgesellschaft widerrufen können. Allerdings berechnet sich der Anspruch auf den Auseinandersetzungswert nach dem Wert des Anteiles zum Zeitpunkt des Widerrufes. Dementsprechend kann der Anleger auch weniger als den Wert seiner Einlage zurückerhalten und gegebenenfalls dazu verpflichtet sein sich an den Verlusten des Immobilienfonds beteiligen zu müssen.

Der zugrundeliegende Fall:

Im Jahr 1991 erklärte der beklagte Anleger in seiner Privatwohnung den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. 2002 widerrief der Anleger nach § 3 HWiG (Haustürwiderrufsgesetz) den Beitritt zu dem Immobilienfonds. Die Geschäftsführerin des Fonds verlangte daraufhin von dem beklagten Anleger Nachzahlungen weil im Zeitpunkt des Widerrufes ein negatives Auseinandersetzungsguthaben ermittelt wurde.

Meinungen der deutschen Gerichte:

Das erstinstanzliche Gericht gab der Zahlungsklage statt. Das Berufungsgericht hingegen verneinte die Zahlungspflicht des Anlegers. Das Berufungsgericht begründete dies damit dass das einem Gesellschafter zuerkannte Recht nicht dazu führen dürfe dass ihn eine Zahlungspflicht gegenüber der Gesellschaft treffe. Andernfalls läge ein Verstoß gegen die Bestimmungen der europäischen Richtlinie vom 20. Dezember 1985 vor die sich auf den Verbraucherschutz im Fall von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen bezieht. Gegen diese Entscheidung legte die Geschäftsführerin des Fonds Revision beim BGH (Bundesgerichtshof) ein. Der BGH war der Auffassung dass der Widerruf des Beitrittes zu einem geschlossenen Immobilienfonds möglich ist. Dieser führt aber dazu dass der Anleger an die eingegangenen Verpflichtungen bis zur Erklärung des Widerrufs gebunden bleibt. Damit kann die Geschäftsführung des Immobilienfonds die Zahlung von dem Anleger verlangen. Der BGH legte die Frage ob diese Meinung mit der europäischen Richtlinie vereinbar ist dem EuGH zur Entscheidung vor.

Fazit:

Vor dem Hintergrund der Entscheidung des EuGH ist ein Widerruf des Fondsbeitrittes in der Regel nicht zu empfehlen da der Anleger in der Regel gerade dann wenn der Immobilienfonds sich negativ entwickelt versuchen wird sich von diesem zu lösen. Eine bessere Alternative zum Widerruf kann hier das gesellschaftsrechtliche Vorgehen einer Mehrheit der Gesellschafter darstellen. Hierdurch kann beispielsweise eine unseriöse Geschäftsführung des Immobilienfonds abgelöst werden und/oder der Verkauf der Fondsimmobilien erwirkt werden. Der sich hierbei ergebende Erlös kann sodann unter den Gesellschaftern aufgeteilt werden.

Geschädigte Anleger geschlossener Immobilienfonds können über unser Kontaktformular mit unserer Kanzlei Verbindung aufnehmen. Wir informieren Sie gerne zu tragfähigen Lösungen hinsichtlich des Ausstieges aus geschlossenen Immobilienfonds.
 

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