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Falsche Beratung durch Immobilienkreditberater

Falschberatung durch Kreditvermittler: So schützen sich Verbraucher

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Privatpersonen eine der teuersten Anschaffungen im Leben. Ist ein Darlehensvertrag zur Finanzierung des Kaufpreises nötig, geht der Darlehensnehmer eine langfristige Verpflichtung der finanzierenden Bank gegenüber ein. Stiftung Warentest hat jetzt die Kreditberatung bei mehreren Banken unter die Lupe genommen. Das Ergebnis war erschreckend, denn von 21 geprüften Instituten erhielten sieben Darlehensgeber lediglich die Note „Ausreichend“ oder schlechter. Worauf also müssen Sie bei einer Kreditberatung achten, und was ist bei einer fehlerhaften Beratung zu tun?

Ein Vertragsabschluss ist Vertrauenssache

Der Kaufpreis einer Immobilie wird in der Regel nicht vollständig aus vorhandenen Rücklagen gezahlt. Mit einem Immobiliendarlehen finanziert man den Objektpreis und häufig die ersten Sanierungsmaßnahmen. Bis das Darlehen vollständig getilgt ist und der Darlehensnehmer schuldenfrei ist, gehen abhängig von der Höhe der jährlichen Tilgung rund 20 bis 30 Jahre ins Land. Durch den Darlehensvertrag binden Sie sich also über viele Jahre an Ihre Bank. Deshalb ist der Abschluss des Vertrags eine wichtige Angelegenheit, sie setzt Vertrauen zu Ihrem Bankberater voraus.

Im aktuellen Test von Stiftung Warentest wurde nun deutlich, welche Fehler die Kreditvermittler der Banken bei einer Beratung für eine Baufinanzierung machen. Die Ergebnisse sind in der Ausgabe März 2017 der Zeitschrift Finanztest veröffentlicht. Die Resultate zeigten, dass ein Verbraucher den Empfehlungen der Banken nicht ungeprüft folgen sollte. Immerhin 30 Prozent der Banken konnten bei der Darlehensberatung nicht überzeugen, sie erhielten im Test die Note „Ausreichend“ oder sogar „Mangelhaft“. In einigen Fällen wurde das Darlehen zu hoch angesetzt, weil vorhandenes Eigenkapital nicht berücksichtigt wurde. Bei anderen Kunden genügte die Kreditsumme nicht, um alle Kosten abzudecken. Doch welche Fehler haben die Analysten im Detail entdeckt?

Die Schwierigkeit mit der Darlehenssumme

Im aktuellen Test haben die Prüfer von Stiftung Warentest genaue Rahmendaten vorgegeben. Ein kinderloses Ehepaar wollte eine Eigentumswohnung erwerben. Veranschlagt wurde abhängig von der Region ein Kaufpreis von 250.000 Euro bis 450.000 Euro. Nach Abzug aller Kaufnebenkosten blieben rund 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital übrig. Als anfängliche jährliche Tilgungsleistung wurden drei Prozent angenommen.

Allein die Berechnung der korrekten Darlehenssumme bereitete einigen Bankberatern Schwierigkeiten. In einem Fall ermittelte der Finanzfachmann eine Summe für den Immobilienkredit, die rund 33.000 Euro über dem ursprünglichen Bedarf lag. In mehreren Gesprächen wurde das Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro nicht korrekt berechnet. Für den Darlehensnehmer entstehen aus solchen Fehlern monatliche Kreditraten, die ohne Einschränkung des gewohnten Lebensstandards nicht zu tragen sind. In mehreren anderen Gesprächen wurde der Finanzbedarf deutlich zu niedrig bemessen. In 20 Prozent der Fälle wurde die Finanzierungssumme mit 10.000 Euro zu gering errechnet. In einigen Finanzierungsplänen ergaben sich Lücken in Höhe von mehreren 1.000 Euro, weil die Berater einen Sparbrief in der Finanzierung berücksichtigten, der erst in zwei Jahren fällig wurde.

Die maximale Kreditrate als Herausforderung

Auch die Ermittlung der tragbaren monatlichen Darlehensrate erwies sich für die Finanzfachleute als komplex. In mehreren Fällen wurde übersehen, dass neben den Kreditraten ein Hausgeld zu zahlen ist. Es belief sich nach den Vorgaben im Test auf 200 Euro bis 350 Euro im Monat. Auch die monatlichen Lebenshaltungskosten wurden in einigen Fällen deutlich zu niedrig angesetzt. Werden solche Ausgaben bei der Kalkulation vergessen oder zu gering bemessen, ergibt sich ein anderer Spielraum für die monatliche Kreditrate. In der Praxis resultieren aus solchen Fehlern für den Kreditnehmer immense finanzielle Schwierigkeiten, wenn das Einkommen zur Abdeckung der Fixkosten nicht ausreicht. In einem Fall wurde den Testkunden ein Bausparvertrag zur Absicherung der Zinsen empfohlen. Das Budget war durch die Darlehensrate bereits vollständig ausgeschöpft, so dass die Bausparrate nicht mehr zu tragen gewesen wäre. Zusammenfassend wurden in 25 Prozent der Kundengespräche Darlehensraten ermittelt, die Monat für Monat um mehr als 100 Euro höher gewesen wären als das, was der Kunde bezahlen konnte.

Informationsbedarf bleibt ungedeckt

Lückenhafte Informationen sind ein weiteres Manko, das bei Warentest auffiel. Viele Kreditgeber informieren nur vage über Zinsen und weitere Darlehenskonditionen. In vielen Gesprächen wurde für die Kunden nicht klar herausgestellt, bis zu welchem Zeitpunkt sie wieder schuldenfrei sind. Auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zur schnelleren Entschuldung des Objekts zu nutzen, wurde nicht in jedem Fall angesprochen. Die Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist wurde nur in einigen Fällen genannt. In rund 20 Prozent der Gespräche bekamen die Kunden keine Tilgungspläne. Wenn ein Kombikredit mit einem Bausparvertrag als Finanzierungslösung angeboten wurde, fehlte eine Angabe zum gemeinsamen Effektivzins, obwohl diese gesetzlich vorgeschrieben ist. In knapp 50 Prozent der Beratungen schlugen die Fachleute zwei oder mehr Kredite zur Finanzierung vor. Trotzdem war bei vielen Experten kein Überblick über die gesamte Finanzierungssumme und die monatliche Gesamtbelastung vorhanden.

Darauf sollten Darlehensnehmer achten

Die Analysten von Stiftung Warentest informieren in der neuen Ausgabe von Finanztest auch darüber, wie sich Kunden vor einer Falschberatung schützen können. Eine gute Vorbereitung auf das Gespräch mit der Bank ist das A und O, um falsche Annahmen oder fehlerhafte Berechnungen zu identifizieren. Dazu gehört nicht nur der Überblick über die aktuelle Lage an den Zinsmärkten. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie Ihr Eigenkapital selbst vermitteln. Dazu erfassen Sie Ihre Vermögenswerte in Form von Sparbriefen, Tages- und Festgeldern mit dem Zeitpunkt der Verfügbarkeit. Außerdem stellen Sie die monatlichen Einnahmen und Ausgaben genau gegenüber. Im Internet gibt es dazu spezielle Darlehensrechner, sie helfen bei der detaillierten Planung.

Bei der Festlegung der Tilgung gilt grundsätzlich, dass die anfängliche Tilgungsleistung pro Jahr so hoch wie möglich angesetzt werden soll. Damit ist das Darlehen schneller wieder zurückzuführen. Durch das aktuell niedrige Zinsgefüge am Markt können Ersparnisse bei den Zinsen gut für eine höhere Tilgung aufgewendet werden. Außerdem empfehlen Experten die Wahl einer langen Zinsbindung. Eine Frist von zehn Jahren gilt als Minimum, aber auch über einen Zeitraum von 15 oder 20 Jahren lassen sich die geringen Darlehenskosten bei vielen Banken sichern.

Um die Flexibilität der Finanzierung zu erhöhen, sollten Sie außerdem darauf achten, Sondertilgungen leisten zu können. Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind üblich, wenn Sie diesen Rahmen Jahr für Jahr ausschöpfen, sind Sie erheblich früher schuldenfrei. Auch eine Anpassung der Tilgungsrate pro Monat kann interessant sein. Mit einer Reduzierung können Sie bei finanziellen Schwierigkeiten leichter reagieren. Durch eine Erhöhung heben Sie die monatliche Tilgung an, sobald Ihr Budget es erlaubt.

Ob Sie mit der Bank eine Absicherung des Darlehens durch eine Restschuldversicherung vereinbaren, bleibt Ihnen überlassen. Viele Kreditgeber fordern diese Versicherung, um einen hohen Immobilienkredit abzusichern, falls der Darlehensnehmer verstirbt. Bei einer Restschuldversicherung handelt es sich im Grunde um eine Risikolebensversicherung, die Versicherungssumme wird meist über die Höhe des Darlehens abgeschlossen und sinkt Jahr für Jahr. Der Kreditgeber ist berechtigt, eine solche Absicherung zu verlangen, er darf Ihnen aber nicht vorschreiben, bei welchem Versicherer Sie die Versicherung abschließen sollen.

So wehren Sie sich bei einer Falschberatung

Wenn Sie den Verdacht hegen, dass Sie im Kundengespräch zu Ihrem Immobilienkredit falsch beraten wurden, bleibt letztlich nur der Weg zum Anwalt. Ein spezialisierter Rechtsanwalt wird die Sachlage unter Berücksichtigung aller Aspekte fachgerecht beurteilen. Er prüft den Darlehensvertrag auf fehlende Angaben und analysiert alle vorhandenen Unterlagen im Detail. Der Fachanwalt ist auch Ihr Ansprechpartner, wenn Sie Ihr gutes Recht gegenüber der Bank einfordern wollen. Dazu hat er verschiedene Instrumente an der Hand. Nicht zwingend muss es zum Gerichtsprozess kommen, denn dieser ist immer das letzte Mittel, wenn es keinen anderen Weg der Einigung zwischen Ihrer Bank und Ihnen gibt.

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