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Fremdfinanzierte Immobilienfonds

 27.01.2006

Bundesgerichtshof stärkt erneut die Rechte der Anleger

An dieser Stelle hatten wir ausführlich über die wegweisenden Entscheidungen des II. Zivilsenates des BGH vom 14. Juni 2004 berichtet.

Nun hat der II Zivilsenat des BGH in einer weiteren wichtigen Entscheidung vom 12. Dezember 2005 (Az.: II 327/04) die Rechte der Gesellschafter von fremdfinanzierten Immobilienfonds gestärkt.

Das Urteil kann allen Gesellschaftern von Immobilienfonds helfen die die Beteiligung über ein Darlehen finanziert und den Darlehensvertrag selbst abgeschlossen hatten (WGS-Fonds IVV-Fonds Falk-Fonds Grundbesitz-Wohnbau-Fonds Galileo-Fonds Atlas-Fonds etc.).

Darlehensverträge die in einer Haustürsituation zustande gekommen sind können nun nach dem Urteil des BGH leichter widerrufen werden. Die Voraussetzung einer Zurechnung der Haustürsituation zur Bank sind wesentlich erleichtert worden. Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH war das Handeln des Vermittlers der Bank nur dann zuzurechnen wenn die Bank das Handeln kannte oder kennen musste.

Diese Rechtsprechung hat nun der II. Zivilsenat – nach Rücksprache mit dem XI. Zivilsenat – geändert und ist damit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes vom Oktober 2005 (Urteil zu Schrottimmobilien) gefolgt.

Die Haustürsituation ist nun der Bank bereits dann zuzurechnen wenn diese objektiv vorgelegen hat. Die Bank muss dann wenn diese nicht selbst die Vertragsverhandlungen führt von der Haustürsituation keine Kenntnis haben. Die Zurechnungsproblematik stellte sowohl bei den außergerichtlichen Verhandlungen als auch bei Prozessen oft eine große Hürde zu Lasten der Anleger dar.

Das Urteil des BGH vom 12. Dezember 2005 enthält aber noch weitere für Anleger positive Aspekte:

  • Der BGH stellt nochmals ausdrücklich klar dass ein Zusammenhang zwischen Haustürsituation und Vertragsabschluss schon dann anzunehmen ist wenn die Haustürsituation für den Vertragsschluss mit ursächlich geworden ist. Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist nicht erforderlich.
  • Das Berufungsgericht hatte noch die Ansicht vertreten dass es an einer Haustürsituation fehlt weil die Gesellschafter die Darlehensverträge erst nach dem notariellen Beitrittsantrag unterzeichnet haben und deshalb kein Zurechnungszusammenhang mit der Haustürsituation vorliege. Diesen Umstand hat der BGH nicht einmal problematisiert.

Zusammenfassend ist festzuhalten dass sich durch das Urteil des BGH die Rechtslage der Gesellschafter von Immobilienfonds noch einmal wesentlich verbessert hat.

Andrea Häcker-Hollmann Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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