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Immobilien und Immobilienfonds

Verlustgeschäft statt Steuerersparnis – Neue Rechtsprechung zum Anlegerschutz

Viele tausende Kapitalanleger haben seit Jahren unter dem folgenschweren Erwerb einer Fondsbeteiligung oder einer Immobilien-Kapitalanlage zu leiden. Der wirtschaftliche Schaden der betroffenen Anleger ist enorm und ein Ende war bisher nicht in Sicht.

Die Immobilien- und Fondsbeteiligungen wurden zumeist von Vermittlern als perfektes Steuersparmodell angepriesen das zur Altersvorsorge dienen sollte. Zumeist war kein Eigenkapital nötig; die Zinsen sollten sich durch Mieteinnahmen und Steuervorteile tragen. Die Tilgung wurde in der Regel über eine Lebensversicherung durchgeführt. Den Anlegern wurde zugleich sozusagen als Paket zusammen mit der Fondsbeteiligung oder Immobilie ein Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank verkauft. Die meisten Gespräche mit den Beratern erfolgten zu Hause oder am Arbeitsplatz der Anleger. Oft wurde ein Treuhänder dazwischengeschaltet der alle Verträge für die Anleger geschlossen hatte. Durch die Tatsache dass renommierte Banken die Beteiligungen oder die Immobilien finanziert hatten entstand bei den Anlegern der Eindruck dass es sich um seriöse und gewinnbringende Investitionen handeln musste.

Es hat sich jedoch in den meisten Fällen herausgestellt dass die Anleger alles andere als lohnende Kapitalanlagen erworben haben. Mieteinnahmen bzw. Ausschüttungen bleiben regelmäßig hinter den Berechnungen der Berater zurück oder bleiben in vielen Fällen sogar ganz aus. Die Zinsen an die beteiligten Banken müssen jedoch weiter in gleicher Höhe erbracht werden da in den meisten Fällen nicht getilgt wurde. Es hat sich bei den meisten Steuersparmodellen gezeigt dass die Werthaltigkeit der Immobilien im Vergleich zum Kaufpreis in vielen Fällen gering ist. Es ist davon auszugehen dass bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie oder der Fondsbeteiligung der Kaufpreis über dem marktüblichen Preis lag. Grund der Überteuerung ist meist darin zu sehen dass im Kaufpreis sowohl der Wohnungen als auch der Fondsimmobilien Innenprovisionen versteckt waren die an den Vertrieb geflossen sind. Es fielen viele sinnlose Leistungen weiterer Gebühren an die den Erwerb zusätzlich verteuert haben. Hinzu kommt vielfach das Missmanagement vieler Hausverwaltungen und Fondsgeschäftsführungen die die Misere noch verschlimmern.

Viele der Anleger kämpfen seit Jahren um ihre Rechte gegenüber den finanzierenden Banken die stark in das System verstrickt waren. Die Banken hatten Finanzierungsabsprachen mit den Initiatoren und wussten in der Regel über Hintergründe und mangelnde Werthaltigkeit der Immobilien Bescheid. Sowohl im Bereich der Steuersparimmobilien als auch der fremdfinanzierten Immobilienfonds gibt es in jüngster Zeit verstärkt anlegerfreundliche Rechtsprechung die den Ausstieg aus dem Engagement ermöglichen kann. Erst am 14.06.2004 fällte der II. Zivilsenat des BGH sensationelle Urteile zugunsten der Anleger mit geschlossenen Immobilienfonds. Gesellschafter von Immobilienfonds die entweder in einer Haustürsituation geworben oder aufgrund falscher Versprechungen oder unrichtiger Prospektangaben beigetreten sind oder deren Verträge unter Einschaltung eines Treuhänders zustande gekommen sind oder denen Schadensersatzansprüche gegen die Initiatoren zustehen können gegenüber der Bank eine Rückabwicklung der Verträge erreichen. Von der Rechtsprechung des BGH können die meisten geschädigten Immobilienfondserwerber profitieren wenn die Rechte rechtzeitig geltend gemacht werden.

Auch die Erwerber von Steuersparimmobilien haben gute Chancen die wirtschaftlichen Schäden zu kompensieren. Der Europäische Gerichtshof entscheidet noch dieses Jahr über den Widerruf von Darlehensverträgen nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Zwei deutsche Gerichte hatten dem Europäischen Gerichtshof Fälle vorgelegt bei denen es um die Finanzierung so genannter Schrottimmobilien ging.

Auch in den Fällen bei denen ein Treuhänder beim Erwerb zwischengeschaltet war und dieser den Darlehensvertrag unterschrieben hat liegen positive Entscheidungen des BGH vor. Die vom Treuhänder unterzeichneten Darlehensverträge sind in der Regel unwirksam.

Trotz der zunehmend anlegerfreundlichen Rechtsprechung ist Vorsicht geboten! Die Banken versuchen nun vermehrt die Anleger zu täuschen. Es werden oft Genehmigungen oder neue Kreditverträge verschickt mit vorgeschobenen Begründungen oder mit vermeintlich guten Angeboten. Durch solche Unterschriften können alle Rechte der Anleger verloren gehen. Im Gegensatz zu den Banken kennen viele Anleger die verbraucherfreundlichen Urteile nicht und lassen sich von den Banken überrumpeln. Den betroffenen Anlegern kann nur angeraten werden sich fachkundig beraten zu lassen.

Andrea Häcker-Hollmann Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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