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Kommentar zum Urteil des BHG vom 16.03.2004

 Weitere Einschränkung von Verbraucherrechten beim sogenannten Treuhandmodell durch den BGH Kommentar zum Urteil des BHG vom 16.03.2004

Bemerkenswert ist mit welcher Stetigkeit und Beharrlichkeit es dem für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenat des BGH immer wieder gelingt mit feinsinniger und formalistischer juristischer Begründung Verbraucherrechte ins Leere laufen zu lassen.

Einen weiteren Beleg dieser einseitig bankenfreundlichen Rechtsprechung hat der XI. Senat mit seiner bisher unveröffentlichten Entscheidung vom 16.03.2004 (XI ZR 60/03) geliefert. Dort hat der BGH das Urteil des OLG Celle vom 05.02.2003 (3 U 1/01 dieses auch veröffentlicht in VuR 2003 181) aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an einen anderen Senat des OLG Celle zurückverwiesen.

Um die rechtlichen Gesichtspunkte welche den Urteilen des BGH und des OLG Celle zugrunde liegen verständlicher zu machen soll vorab auf die Eigenarten und Hintergründe eines sogenannten Treuhand-/Bauträgermodells eingegangen werden.

  1.  
    1. Die aufgehobene Entscheidung des OLG Celle erging zu einem solchen Anlagemodell. Dort hatte eine deutsche Großbank von Strukturvertriebsunternehmen angeworbenen Interessenten erst noch zu erstellende Eigentumswohnungen einer geplanten Wohnanlage in Oldenburg finanziert welche als Kapitalanlage dienen sollten. Zwischengeschaltet war als sogenannte Treuhänderin eine Steuerberatungsgesellschaft welche namens der Erwerbsinteressenten sämtliche von Initiatoren dieser Kapitalanlage prospekt- und konzeptgemäß vorgesehenen Verträge einschließlich des Kaufvertrags über die Wohneinheit sowie des zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Kreditvertrags abschließen sollte. Grundlage des Tätigwerdens der Treuhänderin war ein zwischen dieser Steuerberatungsgesellschaft und dem jeweiligen Erwerbsinteressenten geschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag welcher zugleich eine umfassende Vollmacht enthielt. Diese ermächtigte die Treuhänderin zum Abschluß der Änderung oder auch Aufhebung sämtlichster Verträge welche nach Auffassung der Initiatoren zur Durchführung und dem prospektgemäß vorgesehenen erfolgreichen Abschluß des Kapitalanlageprojekts erforderlich waren. Die Erwerbsinteressenten hatten sich also vollständig in die Hände einer ihnen regelmäßig völlig unbekannten Steuerberatungsgesellschaft begeben welche mittels der umfassenden Vollmacht für die erfolgreiche Durchführung und Umsetzung der im Hochglanzprospekt angepriesenen Bauträgermaßnahme einschließlich dessen Finanzierung sowie des Abschlusses zahlreicher (zumeist jedoch völlig überflüssiger) Nebenverträge Sorge tragen sollte ohne dass sich die geworbenen Interessenten um irgend etwas kümmern müssten.
    2. Für die Initiatoren derartiger Bauträgermodelle hat diese bundesweit seit Anfang der 80er-Jahre bei zahlreichen Wohnanlagen (von den geschlossenen Immobilienfonds ganz zu schweigen) gewählte Treuhandkonstruktion gegenüber anderen Baumodellen einen bestechenden Vorteil: Der vom Vertrieb geworbene Kunde musste nur den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der dort enthaltenen allumfassenden Vollmacht unterzeichnen. Somit konnte eine Bindung des Kunden mit einer einzigen notariellen Unterschrift erreicht werden. Den Vertriebsunternehmen gab man mit dieser Konstruktion gleich ein plausibles Verkaufsargument mit an die Hand dass sich nämlich die Erwerber um nichts zu kümmern bräuchten und mit dem ganzen Papierkram der mit dem Objekterwerb verbunden ist nichts zu tun haben würden da der Bevollmächtigte alles für sie erledigen werde.
      Mit dieser Zwischenschaltung eines Bevollmächtigten konnten die Initiatoren und Vertriebsunternehmen gleich zwei weitere Fliegen mit einer Klappe schlagen: Der eine Vorteil war dass man so die notarielle Belehrung bezüglich des Kaufvertrags umgehen konnte. Beurkundet wurde ja nicht der Kauf- sondern nur ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Des weiteren waren die Vertriebsunternehmen so auch in die Lage versetzt ein auch erst am Spätnachmittag begonnenes Verkaufsgespräch noch am selben Abend durch Beurkundung dieses Geschäftsbesorgungsvertrags der vom Notar wegen seines geringen Umfangs schnell verlesen werden kann zu einem erfolgreichen Abschluß zu bringen. Das wäre in vielen Fällen dann unmöglich gewesen wenn der Kaufvertrag hätte beurkundet werden müssen und wenn die Erwerber diese vielen Zusatzverträge alle hätten selbst durchlesen und sodann unterschreiben müssen da dann - wie Anlegerschutzorganisationen und Verbraucheranwälte wissen - die meisten Objekterwerbe am nächsten Tag nachdem man das Verkaufsgespräch einmal überschlafen und mit Freunden Bekannten und Angehörigen beredet hat wohl nicht mehr zustande gekommen wären.
    3. Es soll hier nicht behauptet werden dass diese Treuhandmodellkonstruktion stets nachteilig für den Erwerbsinteressenten ist. Angesichts der Komplexität wirtschaftlicher rechtlicher und steuerrechtlicher Rahmenbedingungen solcher Anlagemodelle (insbesondere im Fondsbereich) kann eine seriöse und redliche Ausübung der Treuhandtätigkeit für den Erwerbsinteressenten durchaus vorteilhaft sein. Dies setzt allerdings voraus dass der Treuhänder auch tatsächlich die Interessen seiner Vollmachtgeber vollumfänglich wahrt und nicht - wie im Strukturvertriebsbereich regelmäßig festzustellen ist - mit den Initiatoren des Bauträgermodells (soweit was nicht selten vorkommt die Treuhänder nicht sogar selbst die Initiatoren sind) und sonstigen Vertragspartnern zum Nachteil der Erwerber zusammenwirken. Letzteres äußert sich dann etwa im Verschweigen immenser im Kaufpreis mitfinanzierter versteckter Innenprovisionen von denen zwar der Treuhänder nicht jedoch der Erwerber weiß oder z.B. im Abschluß zahlreicher kostenträchtiger Zusatzverträge (z.B. für Finanzierungsvermittlung Nebenkostengarantie Erstvermietungsgarantie usw.) von denen der Treuhänder weiß dass solche Nebenverträge dem Erwerber keinen sinnvollen Nutzen bringen und vornehmlich die Taschen der Projektbeteiligten füllen sollen.
      Auch dem Urteil des OLG Celle lag ein solcher Fall zugrunde bei dem nach den Feststellungen des Gerichts die finanzierende Bank so eng mit der Treuhänderin zusammenwirkte dass das OLG Celle von einer Beteiligung der Bank an der Geschäftsbesorgungstätigkeit der Treuhänderin ausging. Da dies der entscheidende Gesichtspunkt bei den Urteilen des OLG Celle sowie des BGH war soll dies nachfolgend noch näher erörtert werden.
  2.  
    1. Mit Grundsatzurteil vom 28.09.2000 hat der BGH erstmals über einen Geschäftsbesorgungsvertrag eines Bauträgermodells entschieden. Der BGH hat festgestellt dass solche Geschäftsbesorgungsverträge wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sind. Denn der in diesen Geschäftsbesorgungsverträgen üblicherweise enthaltene Aufgabenkatalog beinhaltet ganz überwiegend rechtsbesorgende Tätigkeiten durch die Treuhänderin. Zu solchen Rechtsbesorgungen sind allerdings nur solche Personen befugt die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügen. Steuerberatungsgesellschaften verfügen über diese Erlaubnis regelmäßig nicht. Keine der hier regelmäßig im Rahmen von Bauträgermodellen als Treuhänder aufgetretenen Steuerberatungsgesellschaften hat eine solche Erlaubnis zur Rechtsbesorgung. Im Anschluß an diese Grundsatzentscheidung vom 28.09.2000 sind zwischenzeitlich zahlreiche Urteile verschiedenster Senate des BGH ergangen welche gleichfalls eine Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags festgestellt haben.
    2. Streitig war allerdings lange ob die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags sich zugleich auf die der Treuhänderin in diesem Geschäftsbesorgungsvertrag zugleich erteilte Vollmacht erstreckt. Im Anschluß an die grundlegende Entscheidung des III. Senats des BGH vom 11.10.2001 ist zwischenzeitlich durch die Entscheidungen weiterer Senate des BGH höchstrichterlich geklärt und steht nunmehr fest dass ein Verstoß der Treuhänderin gegen das Rechtsberatungsgesetz unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der Vollmacht führt. Zu Recht begründet dies der BGH mit dem Schutzzweck des Rechtsberatungsgesetzes. Denn dieses dient dem Schutz der Rechtssuchenden vor unsachgemäßer Beratung und Vertretung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen. Dieser Schutz ist aber nur dann zu erreichen wenn auch die Vollmacht die die Vertretung ermöglicht für unwirksam erklärt wird. Auch der XI. Zivilsenat des BGH (Bankensenat) hat sich nach anfänglichem Zögern und wohl eher widerwillig dieser Rechtsauffassung angeschlossen und in nunmehr zahlreichen Urteilen die Nichtigkeit der Vollmacht festgestellt. Auch insoweit handelt es sich um eine gefestigte und gesicherte Rechtsprechung.
      Dieser Linie folgt der XI. BGH-Senat auch in der hier besprochenen Entscheidung vom 16.03.2004.
    3. Die obergerichtliche Rechtsprechung kommt nun aufgrund der Nichtigkeit der Vollmacht konsequent zum Ergebnis dass auch der vom Treuhänder abgeschlossene Darlehensvertrag infolge fehlender Vertretungsmacht (die Vollmacht wird ja als nichtig angesehen) unwirksam ist. Ist bis hierher diese Entwicklung der Rechtsprechung als erfreulich zu bezeichnen so hat der BGH nachfolgend wohl um die Wirkungen dieser vom BGH für die Banken als unbillig empfundenen Rechtsprechung zu begrenzen und die Rückabwicklung möglicherweise tausender Kreditverträge zu vermeiden zu Gunsten der finanzierenden Banken einen Schutz eingebaut: Kann nämlich die Bank nachweisen dass ihr spätestens zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses die (tatsächlich nichtige) Vollmacht im Original bzw. zumindest in notarieller Ausfertigung vorlag so soll sie in ihrem Vertrauen auf eine vermeintlich wirksame Bevollmächtigung der Treuhänderin geschützt werden. Dann sind nach Auffassung des BGH die vom Treuhänder abgeschlossenen (aufgrund der Nichtigkeit der Vollmacht schwebend unwirksamen) Verträge (also z.B. der Kreditvertrag) aufgrund des von der Vollmachtsurkunde ausgehenden Rechtsscheins einer wirksamen Bevollmächtigung als gültig zu behandeln.
      Gegen diese Betrachtungsweise sind in der juristischen Literatur zu Recht schwerwiegende Bedenken und Einwände erhoben worden. Denn letztlich läuft diese auch vom BGH vertretene Rechtsauffassung auf ein geradezu absurdes Ergebnis hinaus: Denn dann könnte derjenige der nicht über die erforderliche Erlaubnis zur Rechtsbesorgung verfügt trotz der vom BGH festgestellten Nichtigkeit der Vollmacht zu Lasten des Vollmachtgebers wirksame Darlehens- Wohnungskauf- und sonstige Verträge abschließen. Der Schutz den das Rechtsberatungsgesetz bieten will wäre also komplett ausgehebelt.
      Es würde den Rahmen dieser Ausführungen sprengen hier auf die zahlreichen weiteren beachtlichen Argumente einzugehen welche der Anwendung von Rechtsscheinsvorschriften zu Gunsten der Bank widersprechen.
      Es genügt hier die Feststellung dass nach dieser Auffassung des BGH die Wirksamkeit des Darlehensvertrags davon abhängt ob die Bank nachweisen kann dass ihr zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses die Vollmacht der Treuhänderin im Original bzw. zumindest in notarieller Ausfertigung vorlag. Gelingt der Bank dieser Nachweis nicht so bleibt es bei der Nichtigkeit des Darlehensvertrags. Dieser kann dann allenfalls - soweit nicht eine sogenannte Duldungsvollmacht anzunehmen ist - durch Genehmigung des nichtigen Darlehensvertrags durch den Kreditnehmer wirksam werden.
    4. Bereits erwähnt wurde dass sich in vielen Bauträgermodellen die Treuhänderin keineswegs auf die ihr obliegende Wahrnehmung der Interessen der Erwerber/Kreditnehmer beschränkt hat sondern zugleich dafür gesorgt hat dass alle anderen Projektbeteiligten und Vertragspartner auch von diesem einträglichen Kapitalanlagegeschäft profitieren. Dies beinhaltete auch in vielen Fällen die Einbindung der die Enderwerber finanzierenden Bank von der Planungsphase bis zur endgültigen Fertigstellung der Baumaßnahme einschließlich der zwischenzeitlichen Bewerbung und Plazierung der Kapitalanlage bei den akquirierten Erwerbsinteressenten. Auch dem Urteil des OLG Celle lag ein solcher Geschehensablauf zugrunde. Das OLG Celle ist deshalb aufgrund einer sehr sorgfältig vorgenommenen Auswertung des von den klagenden Kreditnehmern vorgebrachten Sachverhalts zum Ergebnis gelangt dass sich hier die finanzierende Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung der Treuhänderin beteiligt hat und sich deshalb auf Vertrauensschutz nicht berufen kann. Nach der begrüßenswerten Auffassung des OLG Celle konnte es deshalb nicht darauf ankommen ob der Bank die Vollmachtsurkunde bei Vertragsabschluß im Original bzw. in Ausfertigung vorgelegen hat weil sie sich aufgrund ihrer Beteiligung und Einbindung in das Bauträgerobjekt nicht auf Vertrauensschutz berufen kann.
      Das OLG Celle hat die Beteiligung der dort finanzierenden Großbank an der Rechtsbesorgung der Treuhänderin insbesondere darin gesehen dass
      • die Bank über viele Jahre Vertragspartner der Treuhänderin auch bei anderen Bauträgermodellen war;
      • die Bank bereits im Vorfeld eines Bauvorhabens von der Treuhänderin einbezogen wurde und dieses daraufhin überprüft hat ob eine Bauträger-/oder Kundenfinanzierung übernommen wird;
      • vor Erstellung des Verkaufsprospektes und Vertriebsbeginn von der Treuhänderin die Kostenseite aufgestellt wurde und auch hier die Bank hinsichtlich der Kreditkonditionen von der Treuhänderin einbezogen wurde;
      • die Bank bereits vorab der Treuhänderin bestimmte Konditionen bezüglich der Enderwerberfinanzierung vorgab;
      • zu Gunsten der Bank auf dem Baugrundstück eine Globalgrundschuld eingetragen wurde welche auch die Darlehen der Enderwerber absichern sollte;
      • das OLG Celle davon überzeugt war dass alle Erwerber für welche die Treuhänderin tätig war jeweils die Endfinanzierung mit der Bank abgeschlossen haben und im Falle einer Hausbankfinanzierung die Provision des Vermittlers gekürzt wurde;
      • wegen der Kaufpreisüberteuerung der Bank bekannt war dass die Grundschuld den Darlehensbetrag bei weitem nicht abdecken würde und die Bank deshalb zusätzlich auf die Bonitätsprüfung der Erwerber abgestellt hat die für jeden einzelnen Erwerber gesondert zu ermitteln war was zu ergänzenden Nachfragen und Prüfungen führt die nur mit Hilfe des Vertriebs geklärt werden konnten.

Unter Zusammenfassung all dieser vorbeschriebenen Sachverhaltsumstände ist das OLG Celle sodann zum Ergebnis gelangt dass sich die Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung der dortigen Treuhänderin beteiligt hat und sich deshalb auf Vertrauensschutz nicht berufen kann.
Es darf nochmals darauf hingewiesen werden dass dieses vom OLG Celle festgestellte Zusammenwirken zwischen Kreditinstitut und Treuhänderin geradezu typisch und üblich ist und sich in zahlreichen weiteren Bauträgerobjekten unter Beteiligung verschiedenster Banken und Treuhändern gleichermaßen feststellen lässt wenn es auch nicht in jedem Einzelfall so klar wie in dem vom OLG Celle entschiedenen Fall beweisbar ist.

  1. Angesichts dieses vom OLG Celle geradezu akribisch aufgearbeiteten Sachverhalts hat der BGH erst gar nicht den Versuch unternommen ein Zusammenwirken der dort finanzierenden Bank mit der Treuhänderin zu leugnen.
    Der BGH beleuchtet in seinem Urteil vom 16.03.2004 die vom OLG Celle festgestellte Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und Treuhänderin unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten deren rechtliche Detailaspekte hier jedoch nicht vertieft werden sollen.
    Wenig erstaunlich ist dass der XI. Zivilsenat des BGH - wie ihm bereits die EU-Kommission in ihrer Stellungnahme zum Vorlagebeschluß des Landgerichts Bochum an den Europäischen Gerichtshof hinsichtlich der Rückabwicklung sogenannter Haustürfälle vorgeworfen hatte - wiederum eine formale und mechanische Anwendung des Rechts vornimmt - ohne sich auch nur im mindesten an den Gründen des Verbraucherschutzes … auszurichten (so wörtlich die EU-Kommission).
    Auch hier konstatiert der XI. Zivilsenat seine bereits in einem vorhergehenden Urteil vom 02.12.2003 vertretene Auffassung wonach eine etwaige Mitwirkung der Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung den guten Glauben an eine vermeintlich ordnungsgemäße Bevollmächtigung nicht ausschließt wenn der Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz seinerzeit von den Beteiligten nicht zu erkennen war. Letzteres wird vom BGH dann sogleich pauschal verneint da sich den vor dem Jahr 2000 ergangenen Entscheidungen des BGH nichts dafür entnehmen ließ was für einen Verstoß eines Geschäftsbesorgungsvertrags nebst Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz gesprochen hätte.
    Auch ein Verstoß der Treuhänderin gegen das Rechtsberatungsgesetz führt nach dem BGH grundsätzlich nicht zur unmittelbaren Nichtigkeit der vom Treuhänder vermittelten Verträge (also vor allem des Darlehens). Ausnahmsweise seien die vom Treuhänder geschlossenen Verträge jedoch dann nichtig wenn die Vertragspartner (z.B. die Bank) mit der Treuhänderin in einer Weise zusammenarbeiten dass ihre Tätigkeit als Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung angesehen werden muss.
    Der Leser dieses BGH-Urteils ist verblüfft. Gerade diese Beteiligung der Bank an der Rechtsbesorgung der Treuhänderin hatte doch das OLG Celle mit beachtlichen und nicht von der Hand zu weisenden Argumenten festgestellt. Der BGH will hingegen eine den Ausstieg aus dem Kreditvertrag ermöglichende Beteiligung der Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung der Treuhänderin nur dann annehmen wenn die Zusammenarbeit der Bank mit dem Treuhänder selbst auf eine unzulässige Rechtsbesorgung gerichtet ist und der Kreditvertrag sich als wirtschaftliches Teilstück zur Erreichung des verbotenen Gesamtzwecks darstellt wie es in der verklausulierten Urteilsbegründung heißt. Das sei bei solch kreditfinanzierten Steuersparmodellen regelmäßig nicht der Fall weil der Zweck der Kauf einer Eigentumswohnung zur Steuerersparnis sei und nicht die Darlehensaufnahme.
    Im Klartext: Selbst wenn die Bank Hand in Hand mit der Treuhänderin zusammenarbeitet führt dies nicht zu einer Nichtigkeit des Darlehensvertrags. Auch dann sei die Bank noch in ihrem Vertrauen auf eine vermeintlich wirksame Bevollmächtigung der Treuhänderin geschützt. Der BGH hat wiederum mit geschickter Begründung erreicht dass Anlegerrechte - die hier von einer nicht unerheblichen Zahl geschädigter Immobilienerwerber geltend gemacht werden könnten - ins Leere laufen.
    Angesichts dessen tröstet es dann auch wenig dass der BGH in dieser Entscheidung gleichwohl den Rechtsstreit an das OLG Celle zurückverwiesen hat. Dort soll aufgeklärt werden ob der finanzierenden Bank die Vollmacht der Treuhänderin vor Darlehensvertragsabschluß im Original bzw. in notarieller Ausfertigung vorlag. Gelingt der Bank dieser Nachweis nicht so können sich die Kreditnehmer gleichwohl aus dem Darlehensvertrag lösen mit der Folge dass die Bank die von den Kreditnehmern bezahlten Zins- und Tilgungsraten zurückerstatten muss und ihr kein Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens mehr zusteht.

Frieder Hänssler Rechtsanwalt
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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