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Lesehinweise zu Prospekten geschlossener Immobilienfonds

29.12.2008

Anleger geschlossener Immobilienfonds sehen sich Prospekten geschlossener Immobilienfonds gegenüber oft allein auf den Rat des Vermittlers angewiesen. Dessen Argument für einen geschlossenen Immobilienfonds ist häufig die Höhe der zu erwartenden Ausschüttungen. Es ist allerdings nicht immer so dass der Fonds dessen Prospekt das höhere Ausschüttung verspricht die rentablere Kapitalanlage ist. Um sich selbst ein Bild aufgrund der Angaben des Prospektes über den Fonds zu bilden können folgende Kriterien nützlich sein:

Der Kaufpreis der Immobilie sollte in einem angemessenen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Selbst bei Topimmobilien in erstklassigen Lagen sollte der Kaufpreis 18 Jahresmieten nicht übersteigen. Besonders hohe Mieteinnahmen sollten als Warnsignal gewertet werden da diese als Grundlage des Einkaufsfaktors die Höhe des Immobilienpreises bestimmen. So verkaufen beispielsweise bei Sale-and-Leaseback-Geschäften Unternehmen ihre Immobilien um diese als Mieter weiter zu nutzten. Für diese Unternehmen sind die relativ hohen Mieten aufgrund der Gewinne beim Verkauf der Immobilie akzeptabel. Nach Ende der Mietverträge können diese Mieten häufig nicht weiterhin erzielt werden.

Bei der Durchsicht des Prospektes ist weiter darauf zu achten ob und in welcher Höhe ein Darlehen besteht. Viele Fonds werden nur teilweise durch Anlegerkapital finanziert. Wichtig ist welchen Zinssatz der Initiator bei der Anschlussfinanzierung kalkuliert hat. Soweit der Prospekt in den ersten Jahren keine Tilgung des Darlehens vorsieht kann dies deshalb so gestaltet worden sein um so auf einfache Weise Ausschüttungen erzielen zu können.

Wichtig ist nicht zuletzt ob der Initiator Rückstellungen für Renovierungen der Fondsimmobilie vorgesehen hat. Bei einem Mieterwechsel muss in aller Regel die Immobilie für den neuen Mieter wieder hergerichtet werden.

Tanja Pfahl Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler und Häcker - Hollmann
 

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