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Neue Hoffnung für Immobilienerwerber (Erwerbermodell)

 

Neue Hoffnung für Immobilienerwerber (Erwerbermodell)
Vorlagebeschluß des Landgericht Bochum zum Europäischen Gerichtshof bzgl. Haustürwiderrufsgesetz

Hintergrund des Vorlagebeschlusses ist es vor allem klären zu lassen ob beim vermittlerinitiierten fremdfinanzierten Immobilienerwerb eine sogenannte wirtschaftliche Einheit zwischen Kauf- und Darlehensvertrag vorliegt.

Nachdem der EuGH im Dezember 2001 im Fall Heininger auch Darlehensnehmern die ihre Darlehensverträge nach 1991 zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs abgeschlossen hatten die Möglichkeit des Widerrufs dieses Darlehensvertrags nach dem HtWG eröffnet hatte hat der BGH diesen Richterspruch in mehreren Entscheidungen umgesetzt. Allerdings hat der 11. Senat des BGH die Darlehensnehmer mit diesen Urteilen im Grunde kaum besser gestellt. Der Widerruf des Darlehensvertrages ist zwar jetzt für Darlehensnehmer möglich die vom Vermittler in einer Haustürsituation zum Erwerb überredet wurden; die gewünschte Rechtsfolge ist allerdings nur schwer zu erlangen. Der Widerruf des Darlehensvertrages bringt für die Erwerber nur dann einen Vorteil wenn diese das Darlehen nicht zurückzahlen müssen und die Wohnung an die Bank übertragen können. Aufgrund der Tatsache dass der Wert der Wohnung meist erheblich unter dem Darlehensbetrag liegt ist den meisten Darlehensnehmern die Rückzahlung nicht möglich und bringt außer einer Zinsdifferenz keinen Vorteil.

Um zu dem Ergebnis zu gelangen dass das Darlehen nicht mehr zurückgezahlt werden muß muß eine wirtschaftliche Einheit ein verbundenes Geschäft zwischen Darlehens- und Kaufvertrag vorliegen. Für jeden geschädigten Immobilienerwerber ist es eine Selbstverständlichkeit dass sich bei dem Darlehensvertrag und dem Immobilienkaufvertrag um eine wirtschaftliche Einheit handelt. Der Darlehensvertrag wurde regelmäßig vom Vermittler zusammen mit der Immobilie im Paket verkauft. Keiner der Immobilienerwerber hätte das Darlehen abgeschlossen wenn er nicht gleichzeitig die Steuersparimmobilie erworben hätte. Allerdings hat dies der XI. Senat des BGH anders gesehen und festgestellt dass in der Regel nicht von einer wirtschaftlichen Einheit zwischen Kauf- und Darlehensvertrag auszugehen ist. Viele Untergerichte haben sich inzwischen gegen die Rechtsprechung des BGH gestellt weil nicht einzusehen ist dass die Verbraucher schlechter gestellt werden wenn sie ihre Rechte nach dem Haustürwiderrufsgesetz als Verbraucherschutzgesetz ausüben.

Das Landgericht Bochum hat den Luxemburger Europarichtern zu diesem Themenkomplex nun abermals einen Beschluß vom 29.07.2003 vorgelegt. Das Gericht beruft sich hierbei nicht nur auf EU-Richtlinien sondern auch auf die EuGH-Entscheidung im Fall Heininger. Nach Ansicht des Landgerichts ist auch der Kaufvertrag den Geldinstituten zuzurechnen weil diese gerade bei den verbreiteten Steuersparmodellen erheblichen Einfluß auf dessen Gestaltung gehabt hätten. Daher dürften die Banken bei einem Rücktritt ihrer Kreditkunden nicht das verliehene Geld zurückfordern sondern müßten die davon gekaufte Wohnung übernehmen.

Denn letztlich steht ein Darlehensnehmer der vor Jahren einen Darlehensvertrag ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossen hat und nun sein nach dem EuGH-Urteil von 2001 zeitlich nicht befristetes Widerrufsrecht ausübt wirtschaftlich schlechter da als bei Fortbestand des Kreditvertrags. Eine solche Regelung sei aber keine geeignete Maßnahme um den vom Europarecht vor-geschriebenen Verbraucherschutz zu verwirklichen.

Nun hat der Europäische Gerichtshof zu klären ob der Verbraucher nach Widerruf eines zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Darlehens tatsächlich zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta sowie zur marktüblichen Verzinsung verpflichtet ist.

Es bleibt zu hoffen dass der EuGH erneut eine verbraucherfreundliche Entscheidung trifft damit nicht die Rechtsfolgen den Verbraucherschutz zu Lasten der Darlehensnehmer ins Gegenteil verkehren.

Andrea Häcker-Hollmann Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

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