OLG Oldenburg erkennt auf wirtschaftliche Einheit von Kauf- und Darlehensvertrag

Am 09.04.2002 hatte der BGH Klarheit darüber geschaffen, dass nunmehr auch für das deutsche Rechtsgebiet feststeht, dass Darlehensverträge zur Immobilienfinanzierung unbeschränkt widerrufen werden können (soweit diese in einer sogenannten Haustürsituation angebahnt wurden) und der Kreditnehmer nicht ausreichend bzw. nicht formwirksam über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Hierbei ist zu beachten, dass die Banken nach 1991 fast immer Widerrufsbelehrungen nach § 7 VerbrKrG und nicht solche nach dem Haustürwiderrufsgesetz verwendet hatten. Widerrufsbelehrungen nach dem VerbrKrG reichen für eine wirksame Belehrung nicht aus.

Auslegung des BGH- Urteils vom 09.04.2002 durch Urteil des OLG Oldenburg

Aus den Urteilsgründen, die erst sieben Wochen nach Urteilsverkündung veröffentlicht wurden, ergibt sich, dass der BGH leider keine eindeutige Rechtsklarheit bezüglich der Frage geschaffen hat, welches Schicksal der Wohnungskaufvertrag bei Widerruf des Darlehensvertrages nimmt. In der Pressemitteilung hieß es zunächst, dass die Unwirksamkeit des widerrufenen Darlehensvertrages nicht ohne weiteres zur Unwirksamkeit des Wohnungskaufvertrages führt. In den schriftlichen Urteilsgründen hat der BGH nun festgestellt, dass der Widerruf des Realkreditvertrages die Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung grundsätzlich nicht berührt. Eingeschränkt wird dies jedoch sogleich wieder dadurch, dass der BGH ausdrücklich feststellt, dass sich die Unwirksamkeit des Kaufvertrages auch aus anderen Gründen ergeben könne. Der BGH lässt offen um welche Gründe es sich dabei handelt.

Aus den Urteilsgründen folgt somit, dass nun für die betroffenen Immobilienfinanzierungen festgestellt werden muss, dass ein verbundenes Geschäft (wirtschaftliche Einheit) zwischen Kauf- und Darlehensvertrag bestanden hat.

Hierzu wird man die Rolle der Banken die diese bei den Finanzierungen bestimmter Objekte gespielt haben näher beleuchten müssen. Es muss herausgestellt werden, dass sich die Bank des Vertriebs bei Darlehensvergabe bedient hat. Weiter wird darauf abzuheben sein, dass der Kaufvertrag mit der Finanzierung steht oder fällt keiner der Verträge also ohne den anderen geschlossen worden wäre. Nur so gelangt man zu der von den betroffenen Immobilienerwerbern gewünschten Rechtsfolge, dass der Darlehensbetrag nicht an die Bank zurückerstattet sondern lediglich die Immobilie übertragen werden muss.

Das OLG Oldenburg ist bei der Finanzierung eines Köllner-Objektes durch die Axa-Bausparkasse AG zur wirtschaftlichen Einheit gelangt.

In dem Urteil des OLG Oldenburg zugrundeliegenden Fall sind die Erwerber durch einen für die Fa. Köllner & Co.KG tätigen Vermittler im Bereich der Privatwohnung zum Erwerb der Immobilie und zum Abschluss des Darlehensvertrages überredet worden.

Beachtlich an dem Urteil ist, dass der beklagten Bank kein Anspruch auf Rückzahlung des Darlehensbetrages zugesprochen wurde. Das OLG Oldenburg ist davon ausgegangen, dass das Darlehen und der Erwerb der Eigentumswohnung sich als verbundene Geschäfte dargestellt hätten. Die Darlehenssumme war entsprechend dem Anlagekonzept als Steuersparmodell zweckgebunden und wurde unmittelbar an die Fa. Köllner überwiesen.