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Vermittlerhaftung

Die Vorgehensweise und das Strickmuster ist immer ähnlich: Die potentiellen Kunden werden telefonisch mit den schlagkräftigen Argumenten Steuerersparnis Zukunftssicherung und risikolose Altersvorsorge zu einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch überredet.

Bei diesen Gesprächen - meist zuhause - wird sodann nach Aufnahme der Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Kunden die ideale Kapitalanlage vorgestellt: meistens fremdgenutzte Eigentumswohnungen aber auch Beteiligungen an (Immobilien-) Fonds.

Nach Auskunft der sog. Anlageberater kann die vorgeschlagene Kapitalanlage ohne Eigenkapital erworben werden da die monatlichen Belastungen die durch die Fremdfinanzierung anfallen durch die steuerlichen Vorteile und die Mieteinnahmen/Ausschüttungen nahezu ausgeglichen werden. In den sog. Musterberechnungen der Vermittler wird in nahezu sämtlichen Fällen vorgerechnet daß die Erwerber mit einem nur geringen monatlichen Aufwand (teilweise wurde sogar ein Überschuß errechnet) die Immobilie erwerben könnten (sog. Nullläufer).

Weitere Argumente des Vermittlers:
  • Wertsteigerung der Immobilie/Kapitalanlage
  • Kunde braucht sich um nichts zu kümmern
  • Vermittler unterstützt bei einem Wiederverkauf
  • Wiederverkauf kein Problem
  • Immobilie/Kapitalanlage ist bankgeprüft
  • Durch Wertermittlungsgebühr hat die Bank den Wert der Kapitalanlage geprüft
  • Wenn die Immobilie/Beteiligung den Wert nicht hätte würde die Bank auch kein Darlehen gewähren
  • Garantierte Einnahmen durch Mietgarantie
Keinerlei Aufklärung erfahren die Erwerber i.d.R. über
  • Sämtliche Nebenkosten (z.B. Notargebühren Grunderwerbssteuer Wohn- oder Hausgeld Instandhaltungsrücklagen nicht umlagefähige Nebenkosten u.a.)
  • Erhöhte Kosten bei Leerstand der Wohnung
  • Kosten nach Ablauf der Zinsbindung
  • Kosten der Darlehenstilgung überhaupt
  • Auswirkungen einer Tilgungsaussetzung (meist gegen Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages)
  • Änderung der Abschreibung für Abnutzung (AfA)
  • Evtl. anfallende Vermittlungs- u. Finanzierungskosten die zum Gesamtaufwand hinzukommen bzw. im kalkulierten Gesamtaufwand enthalten sind

Die Eigentumswohnungen sind oftmals und mit Absicht weitab vom Wohnsitz des Anlegers ausgewählt. Dadurch wird verhindert daß sich die Opfer die Immobilie vor Ort ansehen können. Hinzu kommt der vom Vermittler geschürte Zeitdruck unter dem Hinweis daß die betreffende Immobilie demnächst schon verkauft sein könnte oder daß besonders günstige Steuervorteile nicht mehr realisiert werden würden.

Bezeichnend für diese Art der Vermittlung bei Immobilien auch Erwerber- oder Bauträgermodell genannt ist daß das Risiko kleingeredet wird mit dem Hinweis auf eine meist fünfjährige Mietgarantie durch eine Mietgarantiefirma (die oftmals noch mit den anderen beteiligten Firmen wirtschaftlich verbunden ist). Das soll heißen: den Erwerbern wird versprochen daß sie sich nicht einmal um Mieter kümmern müßten da die (vorgerechneten) Mieten in jedem Fall von der Mietgarantiefirma überwiesen werden.

In den meisten Fällen gehen diese Mietgarantiefirmen nach kürzester Zeit pleite. Es stellt sich dann oft heraus daß die prospektierte Miete weit überhöht gewesen ist und in der entsprechenden Gemeinde zu keinem Zeitpunkt realisiert werden konnte (und künftig kann).

Die (überhöhte) Mietgarantie wurde - wie alle weiteren Verkaufsargumente - demnach lediglich zum Zwecke der Verkaufsförderung eingesetzt. Die in dem sog. Beratungsgesprächen verwendeten Verkaufsargumente bestehen eigentlich nur aus werbenden Anpreisungen und werden mit teilweise falschen teilweise unvollständigen Zahlen belegt.

Im nachhinein stellt sich heraus daß die vom Vermittler errechnete monatliche Belastung weder in der Vergangenheit noch zukünftig realisiert werden kann.

Die versprochenen Ausschüttungen der Fonds finden - wenn überhaupt - nur vereinzelt statt und versiegen nach einiger Zeit völlig. Größere Pleiten werden sogar von der Presse aufgearbeitet. In den letzten Jahren haben sich in unserer Kanzlei viele geschädigte Anleger gemeldet denen eine Beteiligung bei den von den Firmen AKJ Allgemeine Leasing AG Thomae & Partner AG WGS Wohnungsbaugesellschaft mbH Imperial Fonds Investmentfonds Dr. Hanne KG W. Langenbahn KG Dreiländer-Fonds (DLF) Atlas-Fonds oder Bavaria-Fonds (um nur einige Beispiele herauszugreifen) aufgelegten oder verkauften Fonds vermittelt worden ist.

Wie allgemein bekannt und den Erwerbern schmerzlich bewußt geworden ist sind die meisten Fonds nahezu wertlos geworden; die Anlegergelder dürften aussichtslos verloren sein.

Oftmals wird bei den sog. Beratungsgesprächen noch ein Prospekt vorgelegt dessen Inhalt nach näherer Überprüfung auch nur aus werbenden und nichtssagenden Aussagen besteht.

Nach Abschluß der Verträge will der Vermittler nichts mehr von den vorher verwendeten Verkaufsargumenten wissen - der Erwerber ist somit vollkommen auf sich alleine gestellt.

In den allermeisten Fällen stellt sich zudem heraus daß die erworbenen Immobilien vollkommen überteuert verkauft wurden oder/und mit so gravierenden Baumängeln behaftet sind daß auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhebliche Reparatur- und Sanierungskosten zukommen. Bei Neubauten ist der gesetzliche Gewährleistungsanspruch der Erwerber nahezu wertlos da der Bauträger der die Immobilie errichtet oder modernisiert hatte kurz nach Verkauf sämtlicher Wohnungen in Konkurs ging. Gebrauchte Immobilien stellen sich nachträglich als reine Schrottimmobilien heraus. Die finanziellen Folgen für die Erwerber sind nicht absehbar.

In vielen Fällen stellt sich weiter heraus daß im Kaufpreis der Wohnung bzw. im Zeichnungsbetrages des Fonds hohe Provisionszahlungen und Gebühren versteckt waren die die Wohnungen/die Fondsanteile enorm verteuert haben.

Für alle Beteiligten - bis auf den Erwerber - war diese Art der Altersvorsorge ein gutes bis sehr gutes Geschäft. Der Erwerber dagegen hat nicht nur bereits zu Beginn kräftig draufgezahlt sondern wird dies auch bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens weiterhin tun müssen. Die Betroffenen kommen dadurch nicht selten in eine wirtschaftliche Notlage die oft mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen der finanzierenden Banken enden.

Rechtsprechung

Der Anlagevermittler oder -berater ist nach ständiger und mittlerweile gefestigter Rechtsprechung dazu verpflichtet die Erwerber richtig und vollständig über diejenigen Umstände zu unterrichten die für deren Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Insbesondere sind über solche Umstände aufzuklären die den Vertragszweck gefährden oder vereiteln können und die daher für den anderen Teil von erheblicher Bedeutung sind.

Der Anlagevermittler oder -berater muß auch die von ihm verwendeten Prospektunterlagen erläutern und auf evtl. Widersprüche hinweisen. Werden die Prospektrisiken verschleiert oder vernebelt dargestellt muß der Anlagevermittler/-berater den Erwerber umfassend über die tatsächlichen Risiken aufklären und zwar auch dann wenn er insoweit zu einer Auskunft nicht verpflichtet ist.

Fehlende Sachkunde muß der Vermittler grundsätzlich offenlegen. Angaben des Vermittlers ins Blaue hinein sind zu unterlassen.

Der Vermittler ist weiter verpflichtet den Erwerber über die mit der von ihm angepriesenen Vollfinanzierung verbundenen finanziellen Auswirkungen vollständig und richtig aufzuklären. Im Rahmen der Verkaufsgespräche gemachte tatsächlichen Angaben müssen grundsätzlich zutreffen. Informationen müssen wahrheitsgemäß und sorgfältig erteilt werden.

Sollten die vorgenannten Grundsätze vom geschädigten Anleger bewiesen werden können steht diesem ein Anspruch auf Schadenersatz aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo (c.i.c. Verschulden bei Vertragsverhandlungen) wegen Verletzung von vorvertraglichen Informations- Aufklärungs- u. Beratungspflichten oder wegen positiver Forderungsverletzung (pFV) eines Auskunfts- oder Beratungsvertrages zu.

In rechtlicher Hinsicht hat der Erwerber damit Anspruch auf Ersatz des ihm entstandenen Vertrauensschadens (sog. negative Interesse). Er ist also so zu stellen als ob er die für ihn nachteiligen Verträge nicht abgeschlossen hätte. Grundsätzlich kann somit der gezahlte Gesamtaufwand zurückverlangt und Ersatz aller durch den Kauf/der Beteiligung entstandenen Schadenspositionen Zug um Zug gegen zur Verfügungstellung der erworbenen Immobilie/Beteiligung verlangt werden (sog. großer Schadenersatzanspruch).

Die oben genannten Grundsätze haben die Gerichte insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren ständig zu Gunsten der Verbraucher erweitert und somit die Haftung des Anlagevermittlers bzw. -beraters verschärft. So hat der BGH in seinem Urteil vom 13.01.2000 entschieden daß dem Anlager grundsätzlich nur solche Auskünfte gegeben werden dürfen von deren Richtigkeit Vollständigkeit und Zuverlässigkeit sich der Vermittler aufgrund eigener sorgfältiger Prüfung überzeugt hat.

Der BGH führt hierzu in seinem o.a. Urteil (vgl. Seite 6 f. der Entscheidungsgründe) aus:

Der zwischen dem Anlageinteressenten und dem Anlagevermittler zustande gekommene Auskunftsvertrag verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände die für den Anlageentschluß des Interessenten von erheblicher Bedeutung sind. Dazu bedarf es - jedenfalls grundsätzlich - vorab der eigenen Information des Anlagevermittlers hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage und der Bonität des Kapitalsuchenden. Kapitalanlagevermittler sind unabhängig davon ob sie besonderes Vertrauen genießen verpflichtet das Anlagekonzept bezüglich dessen sie Auskunft erteilen sollen (wenigstens) auf Plausibilität insbesondere auf wirtschaftliche Tragfähigkeit hin zu prüfen. Sonst können sie keine sachgerechten Auskünfte erteilen. Fehlende Sachkunde muß der Anlagevermittler dem Vertragspartner offenlegen.

(BGH a.a.O.)

Der im o.a. Urteil zum Schadenersatz verurteilte Vermittler hatte in diesem Fall eine Kapitalanlage eines Unternehmens angeraten und vermittelt das sich im nachhinein als Schneeballsystem herausgestellt hat.

Die Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann hat erst kürzlich durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 23.03.2001 die Schadenersatzansprüche seiner Mandanten gegen einen Vermittler durchsetzen können der diesen zu einer Kapitalanlage in der Schweiz geraten hatte. Wie sich im nachhinein herausgestellt hat wurden die Anlagegelder von den Initiatoren dieser Gesellschaft veruntreut d.h. lediglich zu dem Zweck eingesammelt möglichst den eigenen Geldbeutel zu füllen.

Es besteht somit eine reelle Chance die o.a. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Anlagevermittler/-berater bzw. der Vermittlerfirma rechtlich durchsetzen zu können. Unsere Kanzlei ist jederzeit bereit Ihre evtl. Schadenersatzansprüche zu überprüfen.

Anwaltskanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann

 

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