Wichtige Mitteilung vom 14.06.2004 für geschädigte Gesellschafter kreditfinanzierter Immobilienfonds

Heute hat der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in gleich 6 Verfahren wichtige Rechtsfragen im Zusammenhang mit geschlossenen Immobilienfonds und deren Finanzierung verhandelt.

II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erweitert Verbraucherrechte

Der nach der Geschäftsverteilung für das sogenannte Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des BGH hat zwischenzeitlich vom äußerst bankfreundlichen XI. Zivilsenat (welcher ansonsten für das Kreditrecht zuständig ist) die Fälle welche eigen- bzw. fremdfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds betreffen übernommen.

Der II. Senat hatte heute Gelegenheit seine auch im Bereich geschlossener Immobilienfonds stark gesellschaftsrechtlich geprägte Rechtsprechung weitergehend zu präzisieren. Wegen der Bedeutung dieser Rechtsprechung für zahlreiche weitere Fälle haben wir an dem mehrstündigen Verhandlungstermin heute beim BGH auch teilgenommen.

Der Senatsvorsitzende wies gleich zu Beginn darauf hin dass es sich bei diesen heute zu entscheidenden Fällen um Grundsatzentscheidungen handelt welche für eine Vielzahl weiterer Fälle von Bedeutung sind. Ausdrücklich verwies der Senat jedoch darauf dass ausschließlich über Kapitalanlagen in geschlossenen Immobilienfonds entschieden wird auch wenn so der Vorsitzende Richter wörtlich Parallelen zu Schrottimmobilien auf der Hand liegen.

Der Senatsvorsitzende hat sodann in einer sehr ausführlichen und umfangreichen mündlichen Abhandlung die neue Rechtsprechung des Senats dargestellt. Das Ergebnis kann geradezu als Sensation bezeichnet werden da sich der II. Zivilsenat in mehreren entscheidenden Punkten vom bankfreundlichen XI. Zivilsenat abgegrenzt hat. Zugleich wurden den Geschädigten bezüglich der Rückabwicklung derartiger fehlgeschlagener Immobilienfondsinvestments vom BGH Ansprüche zuerkannt die weit über den bisherigen Rechtsprechungsstand – und insbesondere was der XI. Senat den Kreditnehmern zuzusprechen bereit ist – hinausgehen.

Der II. Senat hat bereits in einem ansonsten nicht sonderlich verbraucherfreundlichen Urteil vom 21.07.2003 entschieden dass der Beitritt zu einem Immobilienfonds und der diesen Beitritt finanzierende Darlehensvertrag ein sogenanntes verbundenes Geschäft darstellen wenn sich Fondsgesellschaft und Bank derselben Vertriebsorganisation bedienen. Wird der Beitrittsinteressent beim Beitritt arglistig getäuscht dann kann er seine Gesellschaftsbeteiligung kündigen und die daraus folgenden Ansprüche (vor allem seinen um die Verlustbeteiligung gekürzten Abfindungsanspruch) auch dem Anspruch der Bank auf Rückzahlung des Darlehens entgegenhalten.

Auch heute wurde erkennbar dass die Frage des sogenannten verbundenen Geschäfts für den II. Zivilsenat die ganz bedeutsame Kernfrage ist anhand der sich entscheidet ob das Darlehen an die Bank zurückbezahlt werden muss oder nicht. Liegt nämlich ein verbundenes Geschäft (also zwischen Beitrittsvertrag und Darlehensvertrag) vor so muss die Bank sich alle Einwendungen entgegenhalten lassen die der Kreditnehmer gegen das Anlagegeschäft selbst bzw. die Verantwortlichen des Fonds hat.

Der BGH hat heute zu entscheiden gehabt ob der getäuschte Anleger der Bank im Rahmen eines solchen verbundenen Geschäfts auch seinen auf Rückzahlung der Gesellschaftseinlage Zug um Zug gegen Abtretung der Fondsbeteiligung gerichteten Schadensersatzanspruch gegen die Gründer und Initiatoren des Fonds aus Prospekthaftung entgegenhalten kann. Des weiteren war zu entscheiden welche Rechtsfolgen sich ergeben wenn der Beitritt zu der Fondsgesellschaft auf einer sogenannten Haustürsituation beruht und der Fondsgesellschafter seinen Beitritt sowie den Abschluss des Darlehensvertrags wirksam nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen hat.

Da heute insgesamt 6 Verfahren beim BGH verhandelt wurden hat der II. Senat diese in insgesamt 4 Fallgruppen zusammengefasst welche die insgesamt bundesweit vorkommenden Fälle weitgehend rechtlich abdecken: Zum einen handelt es sich um die Rechtsfolgen von Prospektfehlern bzw. fehlerhafter Aufklärung über die Kapitalanlage also Mängel des finanzierten Kapitalanlagegeschäfts selbst. Zum anderen handelt es sich um Mängel des Darlehensvertrags welche vom BGH in die weiteren 3 Fallgruppen

• Widerrufbarkeit des Darlehensvertrags nach dem Haustürwiderrufsgesetz
• Nichtigkeit des Darlehensvertrags wegen Verstoß der Treuhandvollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz
• Nichtigkeit des Darlehensvertrags wegen Fehlen von Pflichtangaben im Darlehensvertrag (z.B. fehlende Angabe des Gesamtbetrags aller zu bezahlenden Kreditraten)

zusammengefasst wurden.

Überraschend und erfreulich hieran ist nun dass der BGH alle 4 vorbeschriebenen Fallgruppen hinsichtlich der Rechtsfolgen im Wesentlichen gleich behandelt wenn auch die Begründung hier im Einzelnen differiert.

Danach kann der geschädigte Fondserwerber die Rückzahlung des Darlehens verweigern und die auf dieses Darlehen bezahlten Zinsen von der Bank zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch ist allerdings begrenzt auf die Beträge die der Kreditnehmer aus seinem eigenen Vermögen an die Bank gezahlt hat. Soweit also die Ausschüttungen des Fonds zur teilweisen Aufbringung der Kreditraten verwendet wurden so sind diese Beträge von der Bank nicht zurückzuerstatten. Im Gegenzug muss der Fondserwerber/Kreditnehmer seine Fondsanteile sowie seine Ansprüche gegen den Fonds und die Fondsinitiatoren an die Bank abtreten.

Nach dieser nunmehrigen Rechtsauffassung des BGH findet also eine reine bereicherungsrechtliche Abwicklung statt die allerdings – etwas systemwidrig – von schadensersatzrechtlichen Grundsätzen überlagert wird. So sollen gemäß der mündlichen Erläuterung des Senatsvorsitzenden schadensmindernde Faktoren gegenzurechnen sein also z.B. die vom Fondserwerber erzielten Steuervorteile. In dieselbe Richtung geht die vom Senat gemachte Anmerkung dass der Kreditnehmer/Fondserwerber durch die Rückabwicklung so zu stellen ist wie er stehen würde wenn der Beitritt zum Fonds nicht erfolgt und der diesen Fondsbeitritt finanzierende Darlehensvertrag nicht abgeschlossen worden wäre.

In der heutigen mündlichen Verhandlung wurde deutlich dass etliche der 6 zur Entscheidung stehenden Fälle wahrscheinlich an die jeweiligen Berufungsgerichte (Oberlandesgerichte) zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts bzw. zur Vornahme von Beweiserhebungen sowie Berechnung der Rückzahlungsansprüche zurückverwiesen werden. Es wäre sehr erfreulich wenn der BGH in die Zurückverweisungsurteile mit derselben Deutlichkeit seine verbraucherfreundliche Rechtsposition kundtun würde wie er dies in der heutigen mündlichen Verhandlung getan hat. Dann wäre sichergestellt dass sich diese Rechtsprechung nunmehr auch bei den Untergerichten umgehend durchsetzt.

Fazit zu den Entscheidungen

Als Ergebnis ist festzuhalten dass diese Rechtsprechung den geschädigten Immobilienfondserwerbern endlich die Rechte einräumt die von Verbraucherschutzorganisationen und Anlegeranwälten schon lange gefordert werden nämlich eine vollständige Befreiung aus dem Darlehensvertrag sowie eine Übernahme der Gesellschaftsanteile durch die jeweils finanzierende Bank zu erreichen soweit die jeweiligen individuellen Voraussetzungen hierzu vorliegen (z.B. Vorliegen einer sogenannten Haustürsituation fehlende bzw. mangelhafte Belehrung über das Widerrufsrecht nach Haustürwiderrufsgesetz usw.). Wir werden weiter berichten sobald die Urteile in schriftlicher Form vorliegen.