Nachrangdarlehen UDI Immo Sprint FESTZINS II: OLG Dresden verurteilt frühere Geschäftsführer zu Schadensersatz

In einem von unserer Kanzlei vertretenen Fall hat das Oberlandesgericht Dresden die ehemaligen Geschäftsführer der UDI Immo Sprint FESTZINS II GmbH & Co. KG, Georg Hetz und Stefan Keller, persönlich verurteilt, einem Anleger 5.000 Euro nebst Zinsen zu erstatten (Urteil vom 22.10.2026, Az. 8 U 775/26). Das Urteil ist rechtskräftig. Die Nachrangklausel im Darlehensvertrag des Nachrangdarlehens war intransparent und somit unwirksam. Da der Nachrang nicht wirksam vereinbart wurde, betrieb die Gesellschaft ein Einlagengeschäft, für das sie keine Erlaubnis der Finanzaufsicht hatte.

Worum ging es in dem Verfahren?

Unser Mandant hatte im Februar 2018 der UDI Immo Sprint FESTZINS II GmbH & Co. KG ein Nachrangdarlehen über 5.000 Euro gewährt. Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, bei dem der Anleger vertraglich hinter andere Gläubiger zurücktritt. Das bedeutet, dass er erst dann Zinsen und Rückzahlung erhält, wenn die übrigen Gläubiger bedient sind. Die Anlage wurde – wie die übrigen Produkte der UDI-Gruppe – über die UDI GmbH aus Nürnberg vertrieben. Ab 2020 beanstandete die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Nachrangklauseln mehrerer UDI-Gesellschaften als intransparent und erließ in der Folge Einstellungs- und Abwicklungsanordnungen. Über das Vermögen der UDI Immo Sprint FESTZINS II wurde im September 2022 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger hatte keine Zins- oder Tilgungszahlungen erhalten.

Er verlangte daher Schadensersatz von der UDI GmbH als Vertriebsgesellschaft sowie von den damaligen Geschäftsführern der Emittentin, Georg Hetz und Stefan Keller.

In erster Instanz wies das Landgericht Leipzig die Klage ab. Dabei hielt das Landgericht die Nachrangklausel für unwirksam und ging von einem unerlaubten Einlagengeschäft aus. Die Geschäftsführer wurden jedoch von jeder Schuld freigesprochen, da sie sich in einem unvermeidbaren Verbotsirrtum befunden hätten. Ein Verbotsirrtum bedeutet, dass jemand zwar weiß, was er tut, aber irrtümlicherweise annimmt, sein Handeln sei erlaubt. Ist dieser Irrtum unvermeidbar, entfällt die Schuld – und damit die Haftung. Das LG Leipzig stellte sich damit ausdrücklich gegen die Rechtsprechung des OLG Dresden, das einen solchen Irrtum in Parallelverfahren bereits verneint hatte.

OLG Dresden: Nachrangklausel hält der AGB-Kontrolle nicht stand

Auf die Berufung des Klägers hin hat der 8. Zivilsenat des OLG Dresden dieses Urteil teilweise abgeändert. Ausgangspunkt ist die Nachrangklausel in § 9 des Darlehensvertrags. Sie sollte eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre begründen. Das bedeutet, dass der Anleger seine Rückzahlung und seine Zinsen bereits dann nicht verlangen kann, wenn die Zahlung bei der Gesellschaft einen Insolvenzgrund herbeiführen würde, also lange bevor ein Insolvenzverfahren überhaupt eröffnet wird.

Da die Klausel nicht einzeln ausgehandelt, sondern für eine Vielzahl von Anlegern vorformuliert war, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Solche Klauseln müssen klar und verständlich sein (Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diesen Anforderungen genügte § 9 nach Auffassung des Senats in mehrfacher Hinsicht nicht:

• Keine verständliche Produktbeschreibung: In Vertrag, Prospekt und Vermögensanlagen-Informationsblatt werden Fachbegriffe wie „Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt“ verwendet, ohne sie zu erläutern.
• Unklare Voraussetzungen: Die Klausel knüpft an einen „Grund für die Eröffnung des Insolvenzverfahrens“ an, ohne die gemeinten Insolvenzgründe zu benennen (§§ 17 bis 19 Insolvenzordnung). Ein durchschnittlicher Anleger kann somit nicht erkennen, wann seine Zahlungen gesperrt sind.
• Verharmloste Folgen: Begriffe wie „Zahlungsaufschub“ deuten auf eine nur vorübergehende Verzögerung hin. Tatsächlich kann die Sperre jedoch zu einem dauerhaften Ausfall aller Zahlungen führen. Auch die Möglichkeit, dass die Gesellschaft das Anlegerkapital weitgehend aufbraucht, bevor sie einen Insolvenzantrag stellen muss, wird nicht erläutert.

Entscheidend ist, dass auch die allgemeinen Hinweise auf ein „Totalverlustrisiko“ im Prospekt nichts daran ändern, weil sie keinen Zusammenhang zu den Wirkungen der Durchsetzungssperre herstellen.

Warum der unwirksame Nachrang zur persönlichen Haftung führt

Durch die Klausel entfällt der Nachrang. Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam (§ 306 Abs. 1 BGB). Das eingeworbene Geld ist damit wie bei einem gewöhnlichen Darlehen unbedingt zurückzuzahlen. Wer gewerbsmäßig unbedingt rückzahlbare Gelder des Publikums annimmt, betreibt ein Einlagengeschäft, das klassische Geschäft einer Bank. Dafür ist eine Erlaubnis der BaFin erforderlich. Ein Verstoß ist strafbar. Die Erlaubnispflicht ist ein sogenanntes Schutzgesetz: Sie soll den einzelnen Anleger schützen. Wer dagegen verstößt, haftet gemäß § 823 Abs. 2 BGB auf Schadensersatz. Diese Haftung trifft nicht nur die Gesellschaft, sondern auch die verantwortlichen Geschäftsleiter:innen persönlich. Für Anleger:innen ist das besonders wichtig, weil bei einer insolventen Emittentin regelmäßig wenig zu holen ist.

Das OLG sah die Geschäftsführer:innen zumindest als fahrlässig an. Denn bereits das Merkblatt der BaFin vom März 2014 habe deutlich gemacht, dass qualifizierte Nachrangklauseln besonderen Transparenzanforderungen unterliegen.

Kein Verbotsirrtum: Die Verteidigung der Geschäftsführer scheitert

Kern der Entscheidung ist die Frage, ob sich Georg Hetz und Stefan Keller auf einen unvermeidbaren Verbotsirrtum berufen können. Das OLG verneint dies deutlich und widerspricht damit dem Landgericht in jedem wesentlichen Punkt. Die Geschäftsführer müssen den Irrtum und seine Unvermeidbarkeit beweisen. Verbleibende Zweifel gehen zu ihren Lasten. Wer im Geschäftsleben steht, muss sich zudem über die für seine Tätigkeit geltenden Gesetze informieren. Der Maßstab ist entsprechend streng.

• Ungeklärte Rechtslage verpflichtet zur Erkundigung: Im Februar 2018 war höchstrichterlich noch nicht geklärt, welche Anforderungen an die Transparenz solcher Klauseln zu stellen sind. Gerade deshalb hätten die Geschäftsführer verlässliche Auskünfte einholen müssen.
• Keine Anfrage bei der BaFin: Für solche Zweifelsfälle sieht das Gesetz eine Erlaubnisanfrage bei der BaFin vor. In ihrem Merkblatt hatte die BaFin ausdrücklich auf diese Möglichkeit hingewiesen. Nach den Feststellungen des Gerichts verzichteten die Geschäftsführer bewusst darauf.
• Prospektbilligung ist keine Erlaubnisprüfung: Im Billigungsverfahren nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) prüft die BaFin innerhalb von 20 Arbeitstagen lediglich die Vollständigkeit, Kohärenz und Verständlichkeit des Prospekts. Im Billigungsbescheid vom 09.01.2018 stellte sie zudem ausdrücklich klar, dass sie eine Erlaubnispflicht nach dem KWG nicht geprüft hatte. Dass die BaFin sich eine weitere Prüfung „gegebenenfalls” vorbehielt und zunächst untätig blieb, begründet kein Vertrauen.
• Anwaltliche Stellungnahme unzureichend: Die Stellungnahme einer Kanzlei im Juni 2015 betraf ein anderes Produkt der Gruppe. Es wurde lediglich geprüft, ob die Klausel „überraschend“ ist, nicht aber das Transparenzgebot. Für die erfahrenen Geschäftsführer war erkennbar, dass dies nicht ausreicht.
• Auch hypothetisch liegt keine Erlaubnisfreiheit vor: Die Geschäftsführer konnten nicht beweisen, dass die BaFin auf eine Anfrage hin ein Einlagengeschäft verneint hätte. Im Gegenteil: Laut amtlicher Auskunft der BaFin aus Parallelverfahren hätte sie die Erlaubnispflicht nicht verneint. Die Anbieter von Nachrangdarlehen hätten sich bewusst in den Grenzbereich zum Einlagengeschäft begeben.

Besonderes Gewicht legte der Senat auf die Erfahrung der Beklagten: Georg Hetz war als ausgebildeter Bankkaufmann rund 30 Jahre in verschiedenen Positionen bei Banken tätig, Stefan Keller verfügte über Erfahrung mit strukturierten Finanzierungen. Damit ist die zentrale Verteidigungslinie der UDI-Verantwortlichen erneut gescheitert.

Der Kläger ist nach der Entscheidung so zu stellen, als hätte er die Anlage nie gezeichnet. Die Geschäftsführer haften als Gesamtschuldner – der Kläger kann den vollen Betrag also von jedem der beiden verlangen. Das OLG Dresden verurteilet sie zur Erstattung von 5.000 Euro nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte aus dem Nachrangdarlehen.

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Die Entscheidung reiht sich in eine Serie anlegerfreundlicher Urteile zu den UDI-Nachrangdarlehen ein. Nach unserer Einschätzung sind Schadensersatzansprüche aus UDI-Beteiligungen inzwischen ganz überwiegend verjährt. Im vorliegenden Fall konnte die Verjährung jedoch rechtzeitig gehemmt werden. Über Jahre wurden Anlegern ähnliche Konstrukte vermittelt. Deren Prospekte und Vertragsunterlagen weisen häufig vergleichbare Schwachstellen auf.

Unsere Kanzlei ist auf Anleger- und Verbraucherschutz spezialisiert und vertritt seit vielen Jahren Geschädigte des grauen Kapitalmarkts. Wenn Sie ein Nachrangdarlehen oder eine vergleichbare Vermögensanlage gezeichnet haben und finanzielle Verluste befürchten, prüfen wir gerne, ob Schadensersatzansprüche bestehen und wie diese durchgesetzt werden können.

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