Maklerrecht: In diesen Fällen zahlen Käufer keine Maklerprovision beim Hauskauf und Wohnungskauf

Rückforderung der Maklerprovision: In diesen Fällen zahlen Käufer keine Maklerprovision beim Hauskauf und Wohnungskauf

Unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen können private Immobilienkäufer*innen eine Maklergebühr vermeiden oder eine bereits gezahlte Maklerprovision zurückverlangen. Die Gründe liegen in vielen Fällen in der Nichteinhaltung vertraglicher Pflichten. In folgenden Fällen können Auftraggeber die Rückforderung des gezahlten Maklerlohns verlangen:

1. Unzulässige Kostenteilung: Seit Dezember 2020 muss die Maklerprovision bei Wohnimmobilien in vielen Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Wurde dies nicht eingehalten, können Sie die Maklerprovision zurückfordern.
2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wenn der Makler den Käufer nicht korrekt über sein Widerrufsrecht informiert hat, kann der Vertrag widerrufen und die Provision zurückgefordert werden, auch nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist.
3. Textform nicht eingehalten: Ein Maklervertrag muss schriftlich, zumindest per E-Mail, abgeschlossen werden. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann der Makler bzw. die Maklerin keine Provision verlangen.
4. Verstoß gegen ABG-Recht: Ein Verstoß gegen AGB-Recht liegt u.a. dann vor, wenn Klauseln überraschend oder intransparent sind. Eine als „Reservierungsgebühr“ bezeichnete Gebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nicht wirksam und kann zurückgefordert werden.
5. Pflichtverletzungen oder falsche Angaben des Maklers: Bei grober Fahrlässigkeit, Falschberatung oder arglistiger Täuschung durch den Makler kann die Rückzahlung verlangt werden.

Immobilienkäufer*innen sollten genau prüfen lassen, ob bei Maklergebühren eine unzulässige Kostenverlagerung stattgefunden hat. Wir prüfen Ihren Vertrag kostenlos und teilen Ihnen mit, ob Sie eine bereits gezahlte Provision zurückfordern können.

Unzulässige Kostenteilung der Maklerprovision oder Abwälzung der Kosten auf Käufer

Schließt ein Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer einen Maklervertrag, teilen sie sich die Maklerprovision. In der Regel zahlen sie jeweils 50 % der Maklerprovision. Vereinbart der Makler z.B. mit dem Käufer, dass er für diesen unentgeltlich tätig wird, so kann er auch vom Käufer keine Vergütung verlangen.

Wird der Makler (zunächst) nur für eine Seite tätig, gilt auch der sog. Halbteilungssatz. Hat zum Beispiel der Verkäufer den Makler beauftragt und mit diesem einen Maklervertrag geschlossen, darf dieser höchstens 50 % der Provision auf den Käufer abwälzen. Dazu muss der Käufer schriftlich zustimmen und erst bezahlen, wenn er den Nachweis erhalten hat, dass der Verkäufer die Maklergebühr gezahlt hat. Das Gesetz sieht also vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision zu tragen hat. Eine Abwälzung der Kosten auf den Käufer ist nicht zulässig.

Der BGH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass eine Rückforderung der Maklerprovision möglich ist, und so die Rechte von Käufern gestärkt. Alle Informationen zu den aktuellen Urteilen lesen Sie im Beitrag

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Unter bestimmten Voraussetzungen können Kunden und Kundinnen die Maklerprovision beim Immobilienkauf und Verkauf zurückverlangen – und das noch Jahre nach Vertragsschluss.

Um den Widerruf erklären zu können, muss der Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft oder Haustürgeschäft und zwischen einem Verbraucher oder einer Verbraucherin und einem Makler oder einer Maklerin geschlossen worden sein. Haben Makler*innen dann nicht wirksam über das Widerrufsrecht belehrt, entfällt der Anspruch auf die Provision.

Wir prüfen kostenfrei, ob Sie die Maklerprovision in Ihrem Fall nicht bezahlen müssen oder zurückfordern können. Mehr Informationen zum Widerruf des Maklervertrages finden Sie im Beitrag:

Keine Maklergebühren, wenn Textform nicht eingehalten

Seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser am 23.12.2020 müssen ab diesem Zeitpunkt abgeschlossene Maklerverträge beim Kauf von Wohnungen und Häusern schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen oder per Handschlag geschlossene Maklerverträge sind seit dem 23.12.2020 ungültig. Ungültig sind die Verträge auch, wenn in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) beispielsweise steht: „Der Nachweis genügt, auch ohne schriftlichen Vertrag“.

Geregelt ist die Textform in § 656a BGB. Zweck der Neuregelung ist in erster Linie eine Dokumentationsfunktion, aber auch die Vermeidung von Unklarheiten und Streitigkeiten zwischen den Maklervertragsparteien. Sie sollen wichtige Vertragsgrundlagen und Belege für alle getroffenen Vereinbarungen haben.

Für die Einhaltung der Textform gibt es verschiedene Möglichkeiten, z.B.

• schriftlich auf Papier,
• digital per E-Mail,
• per Fax.

Unterschriften sind jedoch nicht notwendig. Bei Online-Vertragsabschlüssen müssen Makler die Schaltfläche zur Bestätigung des Vertragsabschlusses mit einer eindeutigen Formulierung wie „zahlungspflichtig bestellen“ kennzeichnen. Eine einfache Beschriftung wie „Absenden“ reicht nicht aus.

Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig und der Makler oder die Maklerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision.

Rückforderung der Maklerprovision bei AGB-Verstößen

Das AGB-Recht (Allgemeine Geschäftsbedingungen, §§ 305 ff. BGB) spielt bei Maklerverträgen eine wichtige Rolle, vor allem wenn Standardklauseln verwendet werden, wie es bei Immobilienmaklern üblich ist. Kunden und Kundinnen können eine Maklergebühr zurückfordern oder gar nicht erst zahlen, wenn unwirksame AGB-Klauseln verwendet wurden. Das ist beispielsweise dann der Fall wenn Klauseln überraschend oder intransparent, also z.B. mehrdeutig oder nicht klar verständlich, sind. Beispiel: „Die Provision ist auch fällig, wenn kein Vertrag zustande kommt.“ Die Klausel ist unwirksam, weil überraschend und unangemessen benachteiligend. Klauseln verstoßen z.B. gegen das Transparenzgebot, wenn nicht klar erkennbar ist, wann die Provision fällig wird, wie hoch sie genau ist oder wer sie zahlt.

Klausel zu erfolgsunabhängiger Reservierungsgebühr unwirksam

Immobilienmakler dürfen von Kaufinteressenten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr verlangen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 20.04.2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden, dass eine Reservierungsgebühr in Makler-AGBs unwirksam ist und Interessenten keine solche oft als „Reservierungsgebühr“ bezeichnete Maklergebühr bezahlen müssen, wenn der Immobilienkauf nicht zustande kommt.

Wer in der Vergangenheit eine Reservierungsgebühr bezahlt hat und der Kauf kam nicht zustande, kann diese bis zu zehn Jahre rückwirkend zurückfordern. Dass eine Reservierungsgebühr unwirksam ist, wenn sie direkt im Maklervertrag steht, hatte der BGH bereits 2010 entschieden.

Mehr zu diesem BGH-Urteil lesen Sie im Beitrag:

Keine Maklerprovision bei Pflichtverletzungen oder falschen Angaben

Makler haben gegenüber ihren Kunden bestimmte Pflichten, deren Verletzung rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Eine Rückforderung der Maklerprovision ist möglich, wenn der Makler wesentliche Vertragspflichten vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt hat. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Makler wesentliche Mängel verschweigt oder falsche Angaben macht.

Außerdem gilt: Wird der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung oder Pflichtverletzung rückabgewickelt, kann auch die Provision zurückgefordert werden.

Rückforderung der Maklerprovision – Kostenfreie Ersteinschätzung

In der Praxis kommt es jedoch immer wieder zu sog. Umgehungsgeschäften, bei denen z.B. Einfamilienhäuser fälschlicherweise als Zweifamilienhäuser deklariert werden. Ein Verstoß gegen die geltenden Maklergebührenregelungen führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrages und damit zum Wegfall des Provisionsanspruchs. Immobilienkäufer*innen sollten daher genau prüfen lassen, ob bei bezahlten Maklergebühren eine unzulässige Kostenverlagerung stattgefunden hat.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Kunden und Kundinnen die Maklerprovision beim Immobilienkauf und Verkauf vermeiden oder zurückverlangen – in einigen Fällen noch Jahre nach Vertragsschluss. Wir unterstützen Sie bei der Klärung von Fragen zur Zulässigkeit von Provisionen und möglichen Rückforderungen. Zudem prüfen wir Ihren Vertrag kostenlos und teilen Ihnen mit, ob Sie eine bereits gezahlte Provision zurückfordern können. Im Rahmen der kostenlosen Ersteinschätzung kümmern wir uns auch um die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung und übernehmen im weiteren Verlauf die gesamte Korrespondenz mit der Versicherung.

Zur kostenfreien Prüfung für Ihren Fall 

Sie haben Fragen zur Rückforderung der Maklerprovision? Rufen Sie uns an unter 0711-9308110 oder schreiben Sie uns Ihre Fragen über unser Kontaktformular.