Gallus Immobiliengruppe: Rechte und Möglichkeiten geschädigter Anleger

Hintergrundinformationen zur Gallus Unternehmensgruppe

Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH wurde 2014 gegründet und hat ihren Sitz in München. In der Schweiz ist die Gruppe durch die Gallus Immobilien AG mit Sitz in St. Gallen vertreten. Diese wurde 2018 gegründet. Der Fokus des Immobilienunternehmens lag zuletzt im Bereich Neubau und umfasst verschiedene Aspekte der Immobilienentwicklung und -finanzierung, insbesondere in der Schweiz. Die Gruppe konzentriert ihre Aktivitäten hauptsächlich auf den Großraum St. Gallen.  

Gallus Kapitalanlagen: GIK-Nachrangdarlehen  

Die Gallus Immobilien Gruppe hat in Deutschland im Wesentlichen Kapitalanlagen in Form von qualifizierten Nachrangdarlehen angeboten. Mit diesen Darlehen wurde über Objektgesellschaften in die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien in der Schweiz investiert. Der Slogan lautet „GALLUS – Vom Schweizer Wohnungsmarkt profitieren“. 

Nach Veräußerung der Immobilien sollten die Anleger*innen ihr investiertes Kapital plus Zinsen zurückerhalten. Die Verzinsung betrug z.B. 8 % p.a., bei bestimmten Projekten mit vierteljährlichen Auszahlungen. Die Nachrangdarlehen wurden unter der Bezeichnung GIK-Produkte (GIK 2-24 GmbH & Co. KG) vertrieben. Pro Projekt wurden teilweise nur 20 Anteile vergeben, um die Voraussetzung für eine Befreiung von der Prospektpflicht für Vermögensanlagen zu erreichen. So hat beispielsweise die GIK 21 GmbH & Co. KG als Darlehensnehmerin jeweils maximal 20 Anteile ausgegeben an: 

• GIK 21 GmbH & Co. KG „Projekt SG Rotmonten“ 
• GIK 21 GmbH & Co. KG „Projekt ETW Dussnang“ 
• GIK 21 GmbH & Co. KG „Projekt Eggersriet Sonnenterrasse“  
• GIK 21 GmbH & Co. KG „Projekt MFH SG Langgasse“ 

Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt sind hochriskante Kapitalanlagen

Nachrangdarlehen ähneln auf den ersten Blick normalen Krediten, da auch hier die Rückzahlungen über einen festen Zeitraum verzinst werden. Qualifizierte Nachrangdarlehen zählen jedoch zum Grauen Kapitalmarkt. Unternehmen, die entsprechende Vermögensanlagen anbieten, benötigen keine Erlaubnis der BaFin. Die Nachranggläubiger erhalten ihr geliehenes Geld erst zurück, wenn nach der vollständigen Befriedigung der „normalen“ Gläubiger der ersten Stufe noch Vermögen im Unternehmen vorhanden ist. Über diese nachteilige Rangfolge müssen die Interessenten vorab aufgeklärt werden. 

Bei den Gallus Nachrangdarlehen handelt es sich um ein Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und damit um bedingt rückzahlbare Mittel. Im Insolvenzfall werden die Nachrangdarlehensgeber erst nach allen anderen Gläubigern befriedigt. Aufgrund des qualifizierten Rangrücktritts ist ein Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung auch außerhalb der Insolvenz ausgeschlossen, wenn die Zahlung einen Grund für die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Darlehensnehmers herbeiführen würde.  

Anleger*innen, die Nachrangdarlehen gewähren, wissen jedoch oft nicht, dass sie ein sehr hohes Risiko tragen. Für sicherheitsorientierte Anleger*innen oder als Altersvorsorge ist die Beteiligung als Nachrangdarlehensgeber ungeeignet. Bei der Vermittlung oder Beratung von Nachrangdarlehen müssen potenzielle Kapitalgeber*innen unbedingt korrekt beraten werden. Dazu gehört neben der Aufklärung über die jeweiligen Risiken wie Totalverlustrisiko, Blind-Pool-Risiko, Verflechtungen und Interessenkonflikte auch die ungefragte Aufklärung über Provisionen. Darüber hinaus besteht bei Investitionen in der Schweiz ein Währungsrisiko, über das ebenfalls aufgeklärt werden muss.  

Nachrangdarlehen bergen erhebliche Risiken, da sie unbesichert sind und Anleger bei finanziellen Schwierigkeiten oder einer Insolvenz ihr Kapital verlieren können. 

Gallus Kapitalanlagen: Publikums-AIF und Spezial-AIF

Neben zahlreichen Nachrangdarlehen hat die Gallus Immobiliengruppe auch einen früher als geschlossenen Immobilienfonds, heute als Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) bezeichneten Fonds aufgelegt: 

• Gallus Immobilien Wohnbau 1 GmbH & Co. KG (zuvor GALLUS Immobilien Wohnbau 1 GmbH & Co. geschlossene InvKG)  

Bis zum Ende der Laufzeit am 31.12.2027 sollen Anleger innerhalb von fünf Jahren eine Rendite inklusive der Kapitalrückführung in Höhe von ca. 137 % erhalten. Mit einer Mindestbeteiligung von 15.000,- Schweizer Franken richtet sich das Angebot auch an Kleinanleger*innen.  

Zudem hat die Gallus Gruppe einen sogenannten Spezial-AIF aufgelegt:  

• GALLUS Immobilien Wohnbau 2 GmbH & Co. geschlossene InvKG 

Bis zum Ende der Laufzeit am 31.12.2027 sollen Anleger innerhalb von fünf Jahren eine Rendite inklusive der Kapitalrückführung in Höhe von ca. 144 % erhalten. Mit einer Mindestbeteiligung von 250.000,- Schweizer Franken richtet sich das Angebot an professionelle Anleger*innen.  

Die Gallus Immobilien Wohnbau 1 GmbH & Co. KG und die Gallus Immobilien Wohnbau 2 GmbH & Co. KG wurden bereits im Jahr 2023 aufgelöst und liquidiert. Nach Abschluss der Liquidation im Jahr 2024 wurden beide Gesellschaften im Handelsregister gelöscht. Die Anleger wurden offenbar weder über die Liquidation noch über die Löschung der Gesellschaften informiert.  Zuvor hatte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im April 2023 der zuständigen Kapitalverwaltungsgesellschaft ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH den Vertrieb von Anteilen verschiedener Investmentvermögen, darunter auch der beiden Gallus-AIF, untersagt. Im weiteren Verlauf des Jahres 2023 folgte der Entzug der Erlaubnis der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH zum Geschäftsbetrieb der Kapitalverwaltungsgesellschaft. 

Betroffene Anleger, die in diese Fonds investiert haben, sollten ihre Beteiligungen überprüfen lassen und sich zur Wahrung ihrer Interessen rechtlich beraten lassen. 

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Gallus Kapitalanlagen: Genossenschaft Gallus Immobilien eG

Die Gallus Immobilien eG wurde im Jahr 2016 gegründet. Sie bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit, sich über Investmentmitgliedschaften finanziell zu beteiligen – mit dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig attraktive Renditen zu erwirtschaften. Auch die Genossenschaft als Kapitalanlage war Teil des Gallus-Firmengeflechts. Mittlerweile befindet sich die Genossenschaft in Liquidation. Am 18.10.2024 hat die Gallus Immobilien eG die Liquidation im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht. Die Genossenschaft ist aufgelöst und alle Gläubiger werden aufgefordert, sich zu melden.

Bereits vor der Liquidation mehrten sich Kritik und erste Warnsignale für die Anleger*innen. Es wurde von ausbleibenden Zinszahlungen und Schwierigkeiten bei der Kündigung der Mitgliedschaft berichtet.  Für die Anleger der Gallus eG bedeutet dies, dass sowohl die Rückzahlung des investierten Kapitals als auch die Zinszahlungen ungewiss sind. Es besteht ein Verlustrisiko, wenn bei der Liquidation nicht genügend Mittel zur vollständigen Befriedigung aller Gläubiger erzielt werden können. 

Probleme und aktuelle Entwicklungen

Zahlungseinstellung und wirtschaftliche Schwierigkeiten

Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH hat seit Juni 2024 die Zins- und Tilgungszahlungen an Nachrangdarlehensgeber eingestellt. Dies betrifft beispielsweise Anlegerinnen und Anleger der GIK 20 GmbH & Co. KG und der GIK 21 GmbH & Co. KG. Begründet wird die Zahlungseinstellung mit der noch ausstehenden Feststellung des Jahresabschlusses für das Jahr 2023. Ein konkreter Zeitpunkt, wann die Zins- und Rückzahlungen wieder aufgenommen bzw. nachgeholt werden, ist nicht bekannt. Stattdessen hat die Anlegerverwaltung der GIK und Gallus Immobilien mit Schreiben vom 21.02.2025 eine Wandlung der Darlehen in Partizipationsscheine der Schweizer Amagvik Int. AG angeboten. Zuvor wurden die Anleger*innen über Umstrukturierungen innerhalb der Gallus Gruppe in Kenntnis gesetzt.

Im Oktober 2024 informierte die Geschäftsführung der Gallus Immobilien Konzepte GmbH die Anleger*innen darüber, dass der deutsche Arm der Gallus Gruppe an die Prospero Service GmbH, einen übergeben wurde. Diese sei auch mit der Restrukturierung der Gallus Gruppe in Deutschland beauftragt. Ausgenommen von diesem Prozess ist die Gallus Genossenschaft (Gallus Immobilien eG i.L.). Die Immobilien der Gallus Gruppe sollen in einem Portfolio der Amagvik AG zusammengefasst werden. 

Anleger*innen sollten das Angebot kritisch prüfen. Wer steht hinter der Amagvik Int. AG und wie sind die Verflechtungen innerhalb der Gallus Gruppe? Gallus hat bereits 2018 versucht, Nachrangdarlehen in Genossenschaftsanteile umzuwandeln. Wir raten Betroffenen zur Vorsicht und zur Prüfung ihrer rechtlichen Möglichkeiten. Es ist zu befürchten, dass sich die bisherigen Erfahrungen wiederholen. 

Umgehung der Prospektpflicht?

Nachrangdarlehen gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) zu den prospekt- und informationsblattpflichtigen Vermögensanlagen. Für zahlreiche Nachrangdarlehen der GIK wurden keine von der BaFin gebilligten Verkaufsprospekte erstellt. Begründet wird dies mit dem Ausnahmetatbestand des VermAnlG für Angebote, bei denen nicht mehr als 20 Anteile derselben Vermögensanlage angeboten werden. Wir gehen davon aus, dass die Prospektpflicht systematisch und bewusst unter Ausnutzung von Gesetzeslücken umgangen wurde, indem das Angebot in zahllose Einzelanlagen aufgesplittet und diese jeweils maximal 20 Anlegern angeboten wurden. Es gab lediglich Prospekte, in denen die Prospektpflicht verneint wurde. Diese Vorgehensweise ist in höchstem Maße unseriös. Zudem hätte bei der Zeichnung auf diesen Umstand hingewiesen werden müssen. 

Können Geschädigte Ihr investiertes Kapital retten?

Die hochriskanten Kapitalanlagen wurden vor allem über freie Vertriebe vertrieben. Aufgrund der Vermittlerhaftung können Geschädigte in vielen Fällen erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend machen und so nicht nur zu ihrem Recht, sondern auch zu ihrem investierten Kapital kommen. Seit dem 01.01.2013 besteht für Finanzdienstleister eine Haftpflichtversicherungspflicht. Falls über das Vermögen des Finanzdienstleisters ein Insolvenzverfahren eröffnet, mangels Masse abgelehnt oder ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wird, haben die Anleger*innen einen direkten Anspruch gegen die Versicherungsgesellschaft. 

Anlageberater und -vermittler können sich schadensersatzpflichtig gemacht haben, wenn sie die Anleger nicht umfassend über die Risiken, insbesondere das Totalverlustrisiko, aufgeklärt haben. Sie müssen auch über die fehlende Eignung zur Altersvorsorge aufklären. Eine Beratungspflichtverletzung des Beraters liegt auch dann vor, wenn Risiken verschwiegen oder verharmlost werden. Wurde nicht auf die anfallenden Provisionen hingewiesen, haften Finanzvertriebe unter Umständen für den entstandenen Schaden.  

Darüber hinaus haben Gerichte in der Vergangenheit in einigen Fällen entschieden, dass die Nachrangdarlehensklauseln AGB-rechtlich unwirksam sind. Einige Geschädigte konnten bereits erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend machen und so die Rückzahlung ihres investierten Geldes erreichen. 

Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Betroffene Anlegerinnen und Anleger, die Gesellschaften der Gallus Immobilien Gruppe Nachrangdarlehen gewährt haben oder der Gallus Immobilien eG i.L. beigetreten sind, können kostenlos prüfen lassen, ob in ihrem Fall Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Nutzen Sie unser Online-Formular für eine unverbindliche Ersteinschätzung durch unsere auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwälte. 

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