Deutsche Finance Fonds im Überblick: Entwicklungen und Handlungsoptionen

Für den DF Deutsche Finance Investment Fund 17 wurde ein Insolvenzantrag gestellt; bei dem verwandten Fonds DF Investment Fund 20 haben die Anleger die Information erhalten, dass die ursprüngliche Prognose nicht gehalten werden kann. Für betroffene Anleger ist die entscheidende Frage: Wo besteht ein Anspruch, bei dem für Anleger tatsächlich etwas zu holen ist? Der realistische Weg führt sehr oft über die Vermittler und Berater sowie deren Haftpflichtversicherung.

Aktuelle Lage und Entwicklungen

Bei mehreren geschlossenen Immobilienfonds der Deutsche Finance haben sich die Probleme im Jahr 2026 zugespitzt. Den Problemen vorausgegangen waren Meldungen zu verspäteten Jahresabschlüssen, der Rückzug eines Ratings durch die Agentur Scope sowie ein deutlicher Rückgang des Geschäfts.

BaFin-Maßnahme

Im Juni 2026 hat die Finanzaufsicht einen Sonderbeauftragten zur DF Deutsche Finance Investment GmbH entsandt, um die Vorgänge im Unternehmen zu kontrollieren.

Die DF Deutsche Finance Investment GmbH ist eine von der BaFin zugelassene und beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die für die Verwaltung der DF-Fonds zuständig ist.

Mit Bescheid vom 9. Juni 2026 verpflichtete die BaFin das Unternehmen dazu, umfangreiche Auskünfte und Unterlagen vorzulegen. Zusätzlich wurde ein „beobachtender Sonderbeauftragter” bestellt. Dieser soll die Einhaltung der Anordnung überwachen. Die Bestellung des Sonderbeauftragten stellt noch keine Feststellung eines Fehlverhaltens dar, kann aber als starkes Warnsignal gewertet werden. Ausschlaggebend ist, zu welchen Ergebnissen die BaFin bei ihrer Prüfung gelangt und ob weitere Maßnahmen folgen.

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Probleme bei Club Deal Boston – Reihe

Die „Club Deal Boston“-Reihe investiert mittelbar in Labor- und Büroimmobilien im selben Teilmarkt: Somerville im Großraum Boston rund um den Innovationscampus Boynton Yards. Die Fonds nutzen dieselben Projektpartner und dieselbe Anlageidee. Damit teilen sie auch dasselbe Marktrisiko: Bricht die Nachfrage nach Laborflächen in diesem Teilmarkt ein, sind mehrere Fonds zugleich betroffen.

1. Insolvenz DF Investment Fund 17 – Boston Club Deal II

Das Amtsgericht München hat am 02.09.2026 das vorläufige Insolvenzverfahren über das Vermögen der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG eröffnet (Az. 1542 IN 3086/26). Zuvor hatte die Fondsgeschäftsführung in einem Schreiben vom 12. August 2026 die Stellung eines Insolvenzantrags angekündigt. Zuvor hatte sich die wirtschaftliche Situation des geschlossenen AIF, in den rund 1.187 Anleger etwa 58 Mio. US-Dollar investiert haben, massiv verschlechtert. Das Immobilienobjekt wurde zwar fertiggestellt, blieb jedoch praktisch unvermietet. Ein geplanter Verkauf scheiterte, da der Kaufinteressent seine Finanzierung nicht sicherstellen konnte. Ein Wertgutachten aus dem Jahr 2025 soll ergeben haben, dass der Immobilienwert bereits unter dem noch offenen Darlehen lag. Die Immobilie wird voraussichtlich an die finanzierende Bank fallen. Da die Immobilie das gesamte Fondsvermögen darstellt und es keine weiteren bedeutenden Vermögenswerte gibt, rechnet die Geschäftsführung nicht mit Rückzahlungen an die Anleger. Den Anlegern droht somit ein wirtschaftlicher Totalverlust.

Das bedeutet jedoch nicht zwingend, dass Anleger den Verlust endgültig selbst tragen müssen. Wir raten geschädigten Anlegern, mögliche Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche außerhalb eines möglichen Insolvenzverfahrens zu prüfen. Bei einer erfolgreichen Schadensersatzforderung werden Anleger:innen so gestellt, als hätten sie die Beteiligung nie abgeschlossen. Sie erhalten das investierte Kapital zurück und übertragen im Gegenzug die Fondsbeteiligung. Ob dies im konkreten Fall möglich ist, hängt jedoch von der individuellen Beratung, den verwendeten Unterlagen, dem Zeitpunkt der Zeichnung und möglichen Verjährungsfragen ab.

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2. Liquidation DF Investment Fund 20 – Club Deal Boston III

Die Anleger:innen des Fonds wurden darüber informiert, dass die Fertigstellung nicht mehr umgesetzt wird und dass die ursprüngliche Prognose nicht zu halten ist. Der Fonds hatte rund 134 Mio. US-Dollar Anlegerkapital eingesammelt und sich mittelbar an der Entwicklung einer Labor- und Büroimmobilie in Somerville bei Boston/Cambridge beteiligt. Im Jahr 2024 wurde die Projektentwicklung ausgesetzt. Das Bankdarlehen wurde vollständig zurückgezahlt und der Bau gestoppt. Eine erwartete Markterholung im Jahr 2025 blieb aus. Deshalb wurde beschlossen, die ursprüngliche Laborentwicklung aufzugeben. Stattdessen soll versucht werden, das Grundstück für Wohnnutzung umzuwidmen und zu verkaufen. Die zum 30. Juni 2026 geplante Fondslaufzeit wurde nicht verlängert; seit 30. Juli 2026 befindet sich der Fonds in Liquidation.

Die Fondsgeschäftsführung spricht von einem gegenüber dem Prospekt „reduzierten Gesamtmittelrückfluss“ und davon, den für Anleger zu erwartenden wirtschaftlichen Verlust möglichst zu begrenzen.

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Fehlende Jahresabschlüsse

Geschlossene Publikums-AIF müssen ihre Jahresabschlüsse spätestens neun Monate nach dem Ende ihres Geschäftsjahres im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichen. Für das Geschäftsjahr 2024 (Stichtag ist in der Regel der 31.12.2024) wären die Abschlüsse somit bis Ende September 2025 fällig gewesen. Sie liegen jedoch größtenteils nicht vor. Bei vielen DF-Fonds reichen die neuesten verfügbaren Berichte nur bis 2023 oder sogar noch früher zurück.  Wie die Stiftung Warentest im Juni 2026 berichtete, lagen für 17 von 21 geprüften Fonds die gesetzlich vorgeschriebenen Jahresabschlüsse für das Geschäftsjahr 2024 bis dahin nicht vor.

Wenn Jahresabschlüsse fehlen, ist es für Anleger:innen schwierig, die wirtschaftliche Situation einzuschätzen. Dadurch können sie keine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob sie an der Vermögensanlage festhalten sollen. Fehlende Jahresabschlüsse können ein Anzeichen für wirtschaftliche Probleme sein. Wenn trotz langer Säumnis und Erinnerung kein Jahresabschluss veröffentlicht wird, sollten Anleger:innen zumindest alarmiert sein. Dies könnte ein Anzeichen dafür sein, dass sich die Vermögensanlage nicht wie gewünscht entwickelt.

Entwicklungen auf dem Zweitmarkt

Im Internet gibt es einen Zweitmarkt für geschlossene Fonds. Anleger können dort versuchen, ihre Beteiligungen zu verkaufen. Marktführer ist die Handelsplattform www.zweitmarkt.de. Wenn Anleger ihre Beteiligung dort verkaufen möchten, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. In den meisten Fällen gelingt es jedoch nicht, die Beteiligungen zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Ein Blick auf die Kurse einiger DF-Fonds der Handelsplattform zeigt, dass nur ein kleiner Teil der DF-Fonds überhaupt gehandelt wurde. In diesen Fällen fällt die Höhe der Verkaufspreise unterschiedlich aus. Eine Beteiligung am jeweiligen Fonds wurde zuletzt wie folgt gehandelt:

• Investment Fund 15 zuletzt zu 15,50 % am 01.09.2026
• PRIVATE Fund 12 zuletzt zu 58,50 % am 23.10.2025
• Investment Fund 13 zuletzt zu 52,00 % am 09.07.2025
• PRIVATE Fund 11 zuletzt zu 63,00 % am 02.06.2025

Für die DF Investment Funds 15–24 weist die Fondsbörse in den letzten zwölf Monaten keine Umsätze aus. Die teilweise hohen Abschläge und die fehlenden Umsätze zeigen die eingeschränkte Veräußerbarkeit dieser Beteiligungsform und damit dieser Form der Kapitalanlage.

Konflikte mit Versorgungswerken

Zwischen der Deutschen Finance Group und verschiedenen Investoren gibt es gravierende Konflikte um verlustreiche US-Immobilieninvestments, die mittlerweile vor US-Gerichten ausgetragen werden.

So hat die Bayerische Versorgungskammer (BVK), Deutschlands größte öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe, über mehr als ein Jahrzehnt knapp zwei Milliarden US-Dollar in US-Immobilien investiert. Davon könnten nach BVK-Angaben bis zu 853 Millionen Euro verloren gehen. Die BVK machte öffentlich geltend, die Deutsche Finance Group habe die betreffenden Investments ausgewählt und sei für die entstandenen Verluste verantwortlich. Die Deutsche Finance Group bestreitet jedoch jede operative Entscheidungskompetenz. Am 1. September 2026 reichten die Deutsche Finance America LLC und die DF Deutsche Finance Holding AG Klage beim Superior Court des US-Bundesstaates Delaware gegen die BVK ein. Kernvorwurf der Klage ist, dass die BVK ihre Rolle als passiver institutioneller Investor regelmäßig überschritten habe und durch verzögerte oder ausgebliebene Entscheidungen zu Budgets, Finanzierungen und Mietverträgen wesentlich zu den Verlusten beigetragen habe. Die BVK weist die Vorwürfe „entschieden zurück” und bezeichnet die Klage als „weiteren durchsichtigen Versuch”, von der eigenen Verantwortung abzulenken.

Neben der BVK sind auch andere berufsständische Versorgungseinrichtungen betroffen, darunter das Hessische Versorgungswerk, das gemeinsam mit der BVK in eine Immobilie in San Francisco (Transamerica Pyramid) investierte und voraussichtlich einen Totalverlust von knapp 58 Millionen Euro verkraften muss.

Die zwei häufigsten Fehleinschätzungen im Zusammenhang mit geschlossenen Fondsbeteiligungen im Insolvenzverfahren

1. Für Anleger läuft die Anmeldung zur Insolvenztabelle meist ins Leere: Sie sind an einem geschlossenen Fonds als Kommanditisten beteiligt. Sie stellen der Gesellschaft Eigenkapital zur Verfügung. Der Verlust dieses Kapitals stellt keine Forderung eines Gläubigers gegen die Gesellschaft dar. Zur Insolvenztabelle können nur Insolvenzforderungen angemeldet werden, also Ansprüche von Gläubigern (§ 38 der Insolvenzordnung). Ein Einlageverlust zählt nicht dazu. Eine Anmeldung des Beteiligungsverlusts zur Tabelle führt deshalb regelmäßig zu keiner Auszahlung.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Anleger im Einzelfall zugleich echter Gläubiger der Gesellschaft ist, beispielsweise aufgrund eines gesondert gewährten Darlehens.

2. Im Insolvenzverfahren droht bei ausschüttenden Fonds eher eine Zahlung als eine Auszahlung: Hat ein Fonds an seine Anleger ausgeschüttet, kann der Insolvenzverwalter diese Beträge unter den Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 HGB zurückfordern. Wird die Einlage durch Auszahlungen an den Anleger zurückgewährt, lebt dessen Haftung in dieser Höhe wieder auf. Für die Fonds der Club-Deal-Boston-Reihe 17, 20 und 21 ist dieses Risiko nach dem bisherigen Stand nicht einschlägig, da diese Fonds bis zuletzt keine Auszahlungen geleistet haben. Bei anderen Deutsche-Finance-Fonds, die tatsächlich ausgeschüttet haben, kann das Rückforderungsrisiko im Insolvenzfall dagegen real sein.

Was Anleger jetzt tun können

Unabhängig davon, ob ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder nicht, richtet sich der Fokus auf zahlungsfähige Beteiligte außerhalb der Fondsgesellschaft. Bei erfolgreicher Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen kann nicht nur ein kleiner Teil der eingezahlten Beträge zurückgefordert werden, sondern die Geldanlage kann vollständig rückabgewickelt werden. Geschädigte haben somit die Möglichkeit, ihren gesamten Schaden ersetzt zu bekommen. Das Ziel eines Schadensersatzverfahrens ist die Rückabwicklung der Beteiligung. Die Anleger:innen werden dann so gestellt, als hätten sie die Anlage nie gezeichnet.

Ein Schadensersatzanspruch kann bestehen, wenn die Anlage nicht angemessen empfohlen wurde, das Anlageprodukt den Anforderungen nicht entsprach oder wesentliche Risiken – wie der unternehmerische Charakter der Anlage und das Risiko eines Totalverlusts – oder Vertriebsprovisionen nicht vollständig offengelegt wurden. Auch falsche oder fehlende Angaben im Verkaufsprospekt, Mängel in der Fondskonstruktion und Interessenkonflikte können zu Schadensersatzansprüchen führen. Bereits das Vorliegen eines einzigen Beratungs- und/oder Prospektfehlers reicht aus, um Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche auszulösen.

Wir empfehlen geschädigten Anleger:innen, ein Vorgehen gegen die Verantwortlichen und den Vertrieb zu prüfen, um die Chancen auf rechtliche und wirtschaftliche Durchsetzung der Ansprüche auszuloten.

Achtung Verjährung

Dabei sind die Verjährungsfristen zu beachten. In der Regel verjähren Ansprüche drei Jahre nach Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände, spätestens jedoch zehn Jahre nach Beitritt zum Fonds. Eine Insolvenz hemmt diese Verjährungsfristen nicht. Daher ist eine umgehende Überprüfung ratsam. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite für geschlossene Fonds.

Kostenfreie Ersteinschätzung

Wir raten Betroffenen rechtzeitig mögliche Schadensersatzansprüche und eine Rückabwicklung der Beteiligung prüfen zu lassen. Im Falle einer erfolgreichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen werden die Gesellschafter:innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Sie erhalten ihr eingesetztes Kapital zurück und übertragen den Gesellschaftsanteil.

Der erste Schritt ist die Prüfung Ihres Einzelfalls, um Ihre Ansprüche zu ermitteln. Wir vertreten bereits Mandantinnen und Mandanten in Bezug auf zahlreiche Fonds der Deutsche Finance und kennen die typischen Beratungs- und Prospektkonstellationen. Im Rahmen einer kostenfreien Ersteinschätzung bieten wir Ihnen:

• eine Prüfung Ihrer Ansprüche,
• Anmeldung der Ansprüche bei Ihrer Rechtsschutzversicherung (falls vorhanden),
• die Sichtung Ihrer Unterlagen.

Anschließend übermitteln wir Ihnen unser Prüfungsergebnis sowie einen konkreten Vorschlag und alle erforderlichen weiteren Schritte. So erhalten Sie eine klare Einschätzung,

• welche Rechte und Ansprüche in Ihrem Fall bestehen,
• welche Schritte sinnvoll sind und
• ob und falls ja, mit welchen Kostenrisiken Sie rechnen müssen.

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Für Fragen und weitere Informationen nutzen Sie bitte unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711-9308110 an.

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