Offene Immobilienfonds: Tipps für geschädigte Anleger

Offene Immobilienfonds: Definition, Probleme, Risiken

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der in verschiedene Immobilienprojekte investiert. Sie investieren in der Regel in eine Vielzahl von Immobilien wie Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels). Die Fonds enthalten oft mehrere Dutzend verschiedene Immobilien aus unterschiedlichen Ländern und Regionen. Die Erträge stammen überwiegend aus Mieteinnahmen, hinzu kommen Gewinne aus Immobilienverkäufen und Zinserträge aus kurzfristigen Anlagen.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind geschlossene Immobilienfonds hinsichtlich der Immobilien eher projektbezogen, haben meist eine sehr lange, aber definierte Laufzeit und werden geschlossen, sobald das benötigte Kapital eingesammelt ist.

Bis zum Jahr 2013 konnten Anleger*innen Anteile jederzeit kaufen und in der Regel auch jederzeit verkaufen. Infolge der Finanzkrise mussten jedoch einige offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen, da sie nicht über genügend liquide Mittel verfügten, um die Anleger*innen auszuzahlen. Das heißt, die Anleger konnten ihre Anteile in dieser Zeit nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Im Jahr 2013 sind in Deutschland mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) wesentliche Änderungen für offene Immobilienfonds in Kraft getreten. Die wichtigste Änderung für Anleger*innen ist die Einführung von Fristen:

1. Mindesthaltefrist: Anleger müssen Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor sie diese zurückgeben können.
2. Kündigungsfrist: Nach Ablauf der Mindesthaltefrist müssen Anleger eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten, um ihre Anteile zurückzugeben.

Diese Regelungen sollen verhindern, dass bei Marktturbulenzen plötzlich eine große Anzahl von Anteilen zurückgegeben wird, was zu Liquiditätsproblemen des Fonds führen könnte. Die Änderungen erschweren jedoch einen schnellen Ausstieg aus dem Fonds erheblich.

Banken müssen umfassend aufklären

Wie bei anderen Kapitalanlagen müssen Banken auch bei offenen Immobilienfonds eine ordnungsgemäße Anlageberatung durchführen. Dazu gehört die Aufklärung über alle mit der Anlage verbundenen Risiken und Provisionen. Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass viele Kundinnen und Kunden nicht umfassend informiert wurden:

• Obwohl die meisten Bankkunden als „konservative Anleger“ eingestuft wurden, wurde in den Beratungsgesprächen nicht auf die erheblichen Verlustrisiken hingewiesen.
• Viele Anleger wurden von ihren Beratern getäuscht, weil die Immobilienfonds als vermeintlich solide, sicher oder risikolos dargestellt wurden.
• Gleiches gilt, wenn die Angaben in den Prospekten falsch oder unvollständig waren.
• Außerdem haben die Banken Provisionen kassiert, über die sie ihre Kunden nicht aufgeklärt haben.
• Kein Ausgabeaufschlag beim Börsenkauf: Banken müssen Anleger auch auf die Möglichkeit des Erwerbs über die Börse hinweisen. Dazu gehört auch die Information, dass beim Kauf über die Börse der Ausgabeaufschlag entfällt, der beim Kauf über die Bank in der Regel anfällt.
• Offene Immobilienfonds sind insbesondere für risikoscheue Anleger keine geeignete Kapitalanlage. Es besteht ein Abwertungsrisiko im Rahmen von Immobilienverkäufen. Vor 2013 bestand zudem ein jederzeitiges Schließungsrisiko.

BGH: Banken müssen über das Risiko der Schließung offener Immobilienfonds aufklären

Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über die Risiken offener Immobilienfonds und die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären. Das hat der Bundesgerichtshof in zwei Verfahren entschieden (Urteile vom 29.04.2014, Az.: XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13). Mehr zu diesen Urteilen lesen Sie hier:

Schadenersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds: Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Beruht der Erwerb von Fondsanteilen auf einem Beratungs- oder Prospektfehler, können Geschädigte Schadensersatzansprüche geltend machen und so ihr investiertes Geld ohne Verluste zurückerhalten.  Geschädigte Anleger von offenen Immobilienfonds konnten bereits in vielen Fällen erfolgreich Schadensersatzansprüche durchsetzen.

Wann verjähren Ansprüche? Wenn Sie den Fonds ab dem 05.08.2009 erworben haben, gilt die dreijährige Regelverjährung des BGB, bei der die Verjährungsfrist erst mit Kenntnis des Anlegers von der Falschberatung zu laufen beginnt. Die Höchstfrist der kenntnisabhängigen Verjährung beträgt dann 10 Jahre ab Erwerb des Offenen Immobilienfonds.

Betroffene Anleger offener Immobilienfonds sollten sich mit ihrer Situation nicht abfinden, sondern umgehend den Rat eines auf Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalts einholen. Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung haben Anleger die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und ihre rechtlichen Ansprüche prüfen zu lassen.

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