Offene Immobilienfonds: Tipps für geschädigte Anleger

Das Wichtigste in Kürze:

• Anleger:innen, die aufgrund einer fehlerhaften Beratung oder wegen unrichtiger Prospektangaben Anteile an einem offenen Immobilienfonds erworben haben, können Schadensersatz verlangen.
• Rechtsfolge Rückabwicklung: Anleger:innen werden so gestellt, als hätten sie nie investiert. Dies ist auch nach bereits erfolgter Kündigung möglich.
• Typische Beratungsfehler: Darstellung als „sicher” oder „risikoarm”, fehlende Aufklärung über Abwertungs- und Liquiditätsrisiken, verschwiegene Provisionen.
• Aufklärungspflicht: Beratende Banken müssen ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklären (BGH, 29.04.2014, XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13).
• Fristen und Kosten: Ansprüche können verjähren, weshalb eine zeitnahe Prüfung ratsam ist. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei und eine Deckungsanfrage bei der Rechtsschutzversicherung wird von unserer Kanzlei übernommen.

Offene Immobilienfonds: Definition, Probleme, Risiken

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der in verschiedene Immobilienprojekte investiert. Sie investieren in der Regel in eine Vielzahl von Immobilien wie Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels). Die Fonds enthalten oft mehrere Dutzend verschiedene Immobilien aus unterschiedlichen Ländern und Regionen. Die Erträge stammen überwiegend aus Mieteinnahmen, hinzu kommen Gewinne aus Immobilienverkäufen und Zinserträge aus kurzfristigen Anlagen.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind geschlossene Immobilienfonds hinsichtlich der Immobilien eher projektbezogen, haben meist eine sehr lange, aber definierte Laufzeit und werden geschlossen, sobald das benötigte Kapital eingesammelt ist.

Bis zum Jahr 2013 konnten Anleger*innen Anteile jederzeit kaufen und in der Regel auch jederzeit verkaufen. Infolge der Finanzkrise mussten jedoch einige offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen, da sie nicht über genügend liquide Mittel verfügten, um die Anleger*innen auszuzahlen. Das heißt, die Anleger konnten ihre Anteile in dieser Zeit nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Im Jahr 2013 sind in Deutschland mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) wesentliche Änderungen für offene Immobilienfonds in Kraft getreten. Die wichtigste Änderung für Anleger*innen ist die Einführung von Fristen:

1. Mindesthaltefrist: Anleger müssen Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor sie diese zurückgeben können.
2. Kündigungsfrist: Nach Ablauf der Mindesthaltefrist müssen Anleger eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten, um ihre Anteile zurückzugeben.

Diese Regelungen sollen verhindern, dass bei Marktturbulenzen plötzlich eine große Anzahl von Anteilen zurückgegeben wird, was zu Liquiditätsproblemen des Fonds führen könnte. Die Änderungen erschweren jedoch einen schnellen Ausstieg aus dem Fonds erheblich.

Beispiele für offene Immobilienfonds mit problematischer Entwicklung

Insbesondere seit der EZB-Zinswende ab etwa 2022 haben einige offene Immobilienfonds eine problematische Entwicklung erfahren – durch Wertverluste, hohe Mittelabflüsse, Rating-Herabstufungen oder gar zeitweilige Rücknahmeaussetzungen.

1. UniImmo: Wohnen ZBI: Dieser offene Immobilienfonds stand im Juni 2024 im Fokus, nachdem er eine außergewöhnlich hohe Abwertung von rund 17 Prozent seines Nettoinventarwerts erlebte. Dies führte zu erheblichen Verlusten für die Anleger. Die Abwertung gilt als eines der deutlichsten Warnsignale seit Beginn der Zinswende. Sie hat zu  Vertrauensverlust sowie hohen Nettoabflüssen aus dem Fondssegment beigetragen.
2. Leading Cities Invest: Die Wertentwicklung des „Leading Cities Invest” war in den letzten 12 Monaten deutlich negativ. Dies spiegelt eingeflossene Abwertungen und Marktpreisrisiken wider. Im Jahr 2025 kam es zu mehreren Reduzierungen der Anteilspreise durch turnusmäßige Neubewertungen des Immobilienportfolios. Diese sind unter anderem auf anhaltend hohe Rückgaben und schwierige Marktpreise zurückzuführen.
3. WERTGRUND WohnSelect D: Der Fonds hat zum Januar 2026 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Anleger können keine Kündigungen mehr durchführen, da hohe Rückgabewünsche und schwierige Marktbedingungen die Liquidität belasten. Dies ist die erste derartige Aussetzung bei einem deutschen offenen Immobilienfonds seit der Krise von 2008 bis 2012. Hintergrund ist, dass anhaltende Abflüsse, Wertdruck auf dem Immobilienmarkt und längere Verkaufsprozesse Rücknahmewünsche erschweren. Deshalb wurde der Fonds vorübergehend geschlossen.
4. Fokus Wohnen Deutschland: Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH hat Ende Februar 2026 bekannt gegeben, dass sie die Anteilsrücknahme sowie die Ausgabe neuer Anteile am Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland für bis zu 36 Monate aussetzt. Für Betroffene bedeutet dies: Wer verkaufen möchte, kommt aktuell nicht oder nur mit hohen Abschlägen an sein Geld. IntReal hat als Begründung angegeben, dass die liquiden Mittel des Sondervermögens nicht ausreichen, um gleichzeitig den Rücknahmepreis für fällige Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Fonds sicherzustellen.
5. UBS (D) Euroinvest Immobilien: Die UBS Real Estate GmbH hat Ende März 2026 die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen an dem auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Fonds UBS (D) Euroinvest Immobilien ausgesetzt. Die Aussetzung erfolgt für bis zu 36 Monate. Laut der Kapitalverwaltungsgesellschaft UBS Real Estate reiche die Liquidität im Fonds nicht aus, „um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Immobilien-Sondervermögens sicherzustellen”.
6. Ende Juni 2026 wurde bekannt, dass die Anteilrücknahme und -ausgabe beim offenen Immobilienfonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland ab dem 30. Juni 2026 für die Dauer von bis zu 36 Monaten ausgesetzt werden. Laut dem Anbieter reichen die liquiden Mittel nicht aus, um Rückgaben zu bedienen und gleichzeitig den laufenden Betrieb sicherzustellen.
7. Die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH hat das Verwaltungsrecht des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds zum 30. Juni 2026 gekündigt, wodurch die Abwicklungsphase eingeleitet wird. In der Anlegerinformation vom 01. Juli 2026 wird als Grund u. a. ein akuter Liquiditätsengpass durch Rückgabedruck genannt. Zum Stichtag am 18. Juni 2026 lagen Rücknahmeverlangen von rund 16,2 Millionen Euro vor, denen nur eine Liquidität von rund 6,9 Millionen Euro gegenüberstand. Weitere rund 8,1 Millionen Euro an Rückgaben waren bereits angekündigt.
8. Andere Fonds: Mehrere offene Immobilienfonds auf dem deutschen Markt haben im Jahr 2025 herabgestufte Ratings erhalten oder stehen laut Branchenanalysen unter Druck, da sie die Benchmark-Renditen in ihren aktuellen Portfolios nicht erreichen oder eine erhöhte Abwertungswahrscheinlichkeit aufweisen. Laut einer jüngsten Marktanalyse waren im Jahr 2025 fast die Hälfte aller Fonds mit Wertverlusten konfrontiert.

Seit 2022 leiden zahlreiche offene Immobilienfonds unter sinkenden Immobilienpreisen und rückläufigen Kapitalzuflüssen. Dies hat zu einem Abkehrtrend von offenen Immobilienfonds bei Privatanlegern geführt. Stiftung Warentest warnt vor offenen Immobilienfonds insgesamt – die Verbraucherschützer sehen erhöhte Risiken und geringere Renditen für viele dieser Fonds im aktuellen Marktumfeld.

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Wie können Anleger ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds verkaufen?

Die Rückgabe und Veräußerung von Anteilen an offenen Immobilienfonds (OIF) ist in Deutschland seit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 deutlich restriktiver geregelt. Der Gesetzgeber reagierte damit auf die Liquiditätskrisen zahlreicher offener Immobilienfonds infolge der Finanzkrise 2007/2008. In deren Zuge mussten mehrere Fonds vorübergehend oder dauerhaft geschlossen werden. Anlegern stehen heute grundsätzlich zwei Möglichkeiten zur Verfügung: die ordentliche Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft oder der Verkauf über die Börse.

Ordentliche Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft

Nach dem 22. Juli 2013 erworbene Anteile unterliegen gemäß § 255 KAGB einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Darüber hinaus ist der Anleger verpflichtet, die Rückgabe mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten gegenüber der depotführenden Stelle oder der KVG anzukündigen. Die Kündigung muss schriftlich und unwiderruflich erfolgen.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist werden die Anteile zum dann gültigen Nettoinventarwert (NIW) zurückgenommen, der in der Regel börsentäglich ermittelt wird. Da der NIW jedoch erst am Rückgabetag festgestellt wird, trägt der Anleger das Marktpreisrisiko während der gesamten Kündigungsfrist. Ein weiteres Risiko besteht in einer möglichen Aussetzung der Rücknahme: Die KVG ist nach § 257 KAGB berechtigt, die Anteilsrücknahme für bis zu 36 Monate auszusetzen, wenn die Liquidität des Fonds dies erfordert. Im Extremfall droht die Auflösung des Fonds, die sich über mehrere Jahre erstrecken kann.

Hinweis: Für vor dem 22. Juli 2013 erworbene Anteile gelten Bestandsschutzregelungen. Anlegern steht ein jährliches Rückgaberecht von bis zu 30.000 Euro zum Anteilspreis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist zu.

Verkauf über die Börse

Als Alternative zur ordentlichen Rückgabe können Fondsanteile an mehreren deutschen Wertpapierbörsen gehandelt werden.

Der Verkauf über die Börse ist für Anleger meist die einzige Option, wenn dringender Liquiditätsbedarf besteht oder der Fonds die Rücknahme ausgesetzt hat. Der größte Nachteil ist jedoch, dass börsennotierte Anteile an offenen Immobilienfonds häufig mit einem erheblichen Abschlag gegenüber dem Nettoinventarwert (NIW) gehandelt werden. In Stressphasen können diese Abschläge 10–20 % und mehr betragen. Zudem ist ein Verkauf nicht garantiert; größere Positionen lassen sich möglicherweise nur gestückelt oder gar nicht veräußern.

Rechtliche Optionen: Schadensersatzansprüche und Rückabwicklung

Viele Banken und Vermittler haben diesen Fonds als risikoarm dargestellt, ohne die Anleger:innen vollständig über mögliche Abwertungsrisiken, die Illiquidität, Rücknahmebeschränkungen oder Provisionen zu informieren. Diese Fehler eröffnen Möglichkeiten für Schadenersatzansprüche und Rückabwicklung, um den entstandenen Schaden zu kompensieren.

Als Rechtsfolge erfolgreich geltend gemachter Schadensersatzansprüche werden die Anleger:innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Die Rückabwicklung über die erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bietet die Möglichkeit, den Schaden vollständig auszugleichen. Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich auch dann, wenn Anleger:innen bereits gekündigt haben.

Banken müssen umfassend aufklären

Wie bei anderen Kapitalanlagen müssen Banken auch bei offenen Immobilienfonds eine ordnungsgemäße Anlageberatung durchführen. Dazu gehört die Aufklärung über alle mit der Anlage verbundenen Risiken und Provisionen. Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass viele Kundinnen und Kunden nicht umfassend informiert wurden:

• Obwohl die meisten Bankkunden als „konservative Anleger“ eingestuft wurden, wurde in den Beratungsgesprächen nicht auf die erheblichen Verlustrisiken hingewiesen.
• Viele Anleger wurden von ihren Beratern getäuscht, weil die Immobilienfonds als vermeintlich solide, sicher oder risikolos dargestellt wurden.
• Gleiches gilt, wenn die Angaben in den Prospekten falsch oder unvollständig waren.
• Außerdem haben die Banken Provisionen kassiert, über die sie ihre Kunden nicht aufgeklärt haben.
• Kein Ausgabeaufschlag beim Börsenkauf: Banken müssen Anleger auch auf die Möglichkeit des Erwerbs über die Börse hinweisen. Dazu gehört auch die Information, dass beim Kauf über die Börse der Ausgabeaufschlag entfällt, der beim Kauf über die Bank in der Regel anfällt.
• Offene Immobilienfonds sind insbesondere für risikoscheue Anleger keine geeignete Kapitalanlage. Es besteht ein Abwertungsrisiko im Rahmen von Immobilienverkäufen. Vor 2013 bestand zudem ein jederzeitiges Schließungsrisiko.

Gerichtsurteile zugunsten geschädigter Anleger

Geschädigte Anleger von offenen Immobilienfonds konnten bereits in vielen Fällen erfolgreich Schadensersatzansprüche durchsetzen.

• In einem von unserer Kanzlei vertretenen Fall zum offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI” hat das Landgericht Münster mit Urteil vom 15.01.2026 (Az. 114 O 7/25) einem geschädigten Anleger umfassenden Schadensersatz aufgrund fehlerhafter Anlageberatung zugesprochen.
• Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 15.05.2025 (Az. 12 O 287/24) im Mai 2025 einer sicherheitsorientierten Anlegerin des Fonds „UniImmo Wohnen ZBI” Schadenersatz zugesprochen, da sie von ihrer Bank beim Kauf dieses Fonds falsch beraten wurde. Die Bank hatte den Fonds als risikoarm verkauft.
• Das Landgericht Nürnberg-Fürth entschied mit Urteil vom 21.02.2025 (Az. 4 HK O 5879/24), dass der Fonds „UniImmo Wohnen ZBI” im Basisinformationsblatt mit einem Risikoindikator von 2 oder 3 falsch eingestuft wurde.
• Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Grundsatzurteilen vom 29. April 2014 (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) entschieden, dass eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären muss. Diese Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob eine Aussetzung im Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar war.

Die Urteile stärken die Position derjenigen, die bereits Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank geltend machen, erheblich. Geschädigtem die bislang mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gezögert haben, raten wir dazu, ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen und gegeben falls durchsetzen zu lassen. Die fehlerhafte Risikoeinstufung könnte auch in Ihrem Fall dazu geführt haben, dass Sie im Rahmen der Anlageberatung nicht zutreffend über die tatsächlichen Risiken aufgeklärt wurden.

Banken und Vertriebe sind verpflichtet, ihre Kunden transparent und vollständig über alle wesentlichen Risiken eines Anlageprodukts aufzuklären. Sollten Sie Ihre Anlageentscheidung auf der Grundlage einer fehlerhaften Risikoaufklärung getroffen haben, bestehen gute Erfolgsaussichten für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen fehlerhafter Anlageberatung.

Schadenersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds: Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Wenn der Erwerb von Fondsanteilen auf einem Beratungs- oder Prospektfehler beruht, können Geschädigte Schadensersatzansprüche geltend machen und so ihr investiertes Geld ohne Verluste zurückerhalten.  Über unsere kostenlose Ersteinschätzung haben Sie die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen zu lassen.

1. Kostenfreie Ersteinschätzung: Wir sichten Ihre Unterlagen und geben Ihnen eine Einschätzung für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.
2. Rechtsstrategie entwickeln: Wir prüfen Ihre individuellen Ansprüche und Erfolgsaussichten auf Rückabwicklung und Schadensersatz und übernehmen die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung.
3. Durchsetzung Ihrer Ansprüche: Wir vertreten Sie außergerichtlich und gerichtlich gegenüber Bank, Vertrieb, Initiatoren.

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FAQ – Schadensersatz bei offenen Immobilienfonds