UniImmo: Wohnen ZBI: Bahnbrechendes Urteil des Landgerichts Dresden stärkt Anlegerrechte

In einem von unserer Kanzlei geführten Verfahren hat das Landgericht Dresden die Volksbank Dresden-Bautzen eG wegen fehlerhafter Anlageberatung zum offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI zu Schadensersatz verurteilt. Mit Urteil vom 10. September 2026, Az. 9 O 2102/25, sprach das Gericht dem von unserer Kanzlei vertretenen Anleger Schadensersatz zu. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Die Entscheidung ist für geschädigte Anleger in mehrfacher Hinsicht bahnbrechend: Das Gericht beschränkt sich nicht auf einen einzelnen Beratungsfehler, sondern arbeitet einen ganzen Katalog verletzter Aufklärungspflichten heraus. Dieser betrifft grundlegende Risiken und Vertriebsmerkmale des UniImmo: Wohnen ZBI, die nicht nur im entschiedenen Einzelfall bestanden. Dabei genügt bereits eine einzelne Pflichtverletzung, um den Schadensersatz zu begründen. Gerade deshalb kann das Urteil für zahlreiche weitere Bankberatungen zu diesem Fonds und in wesentlichen Punkten auch für Beratungen zu anderen offenen Immobilienfonds von Bedeutung sein.

Es ist bereits das zweite Urteil, das AKH-H in diesem Zusammenhang erzielt hat. Alle Informationen zum ersten von unserer Kanzlei erstrittenen Urteil finden Sie im Fachbeitrag:

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bank hatte nach Überzeugung des Gerichts nicht ordnungsgemäß über Abwertungs- und Verlustrisiken aufgeklärt.
• Der Anleger wurde nicht ausreichend über die eingeschränkte Handelbarkeit, die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die Rückgabefrist von zwölf Monaten informiert.
• Die Bank konnte eine Aufklärung über die mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme nicht nachweisen.
• Auch die Aufklärung über Rückvergütungen, Vertriebsvergütungen und Verwaltungsgebühren war nach Auffassung des Gerichts unzureichend.
• Das Gericht beanstandete außerdem die fehlende Aufklärung über personelle und finanzielle Verflechtungen im Zusammenhang mit Fondsmanagement und Fondsvertrieb.

Worum ging es in dem Verfahren?

Auf Empfehlung einer Bankberaterin erwarben unser Mandant und seine Ehefrau im März 2018 Anteile an dem offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI”. Insgesamt investierten sie 14.000 Euro in monatlichen Sparraten. Dabei suchten die Eheleute eine risikoarme Geldanlage. Der Fonds wurde ihnen als passende, sichere und werthaltige Kapitalanlage empfohlen. Das Gericht ging davon aus, dass der Anleger seine Entscheidung im Vertrauen auf die Beratung und die Fachkompetenz der Bank getroffen hatte.

Im März 2024 kündigten die Anleger ihre Fondsanteile. Im Juni 2024 informierte die Fondsgesellschaft die Anleger darüber, dass der Anteilspreis um rund 17 Prozent herabgesetzt worden war. Aufgrund der Rückgabefrist wurde die Kündigung jedoch erst im Dezember 2025 wirksam. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Verkaufserlös nur noch 10.777,26 Euro.

Das Landgericht Dresden sprach dem Anleger die Differenz zwischen den nachgewiesenen Einzahlungen von 14.000 Euro und dem Verkaufserlös als Schadensersatz zu.

Welche Aufklärungspflichten hat die Bank verletzt?

Das Urteil ist von besonderer Tragweite, da das Gericht mehrere eigenständige Pflichtverletzungen feststellte. Bereits eine für die Anlageentscheidung ursächliche Verletzung der Aufklärungspflicht kann grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch begründen. Im Dresdner Verfahren kamen mehrere Fehler zusammen.

1. Keine ausreichende Aufklärung über Abwertungs- und Verlustrisiken

Nach Auffassung des Gerichts hatte die Bank den Anleger nicht ausreichend darüber informiert, dass bei dem „UniImmo: Wohnen ZBI” infolge einer Abwertung der im Fonds gehaltenen Immobilien und einer entsprechenden Herabsetzung des Anteilspreises Verluste entstehen können.

Diese Information war für den Anleger besonders wichtig, da er eine sichere und risikoarme Kapitalanlage suchte. Die Produkteinstufung als konservativ oder risikoarm durfte nicht dazu führen, dass das tatsächlich bestehende Verlustrisiko in den Hintergrund trat.

Das Gericht stellte ausdrücklich fest, dass die entsprechenden Angaben zwar im Produktinformationsblatt enthalten waren, aber einer konkreten Erläuterung gegenüber dem Kunden bedurften. Die bloße Existenz schriftlicher Risikohinweise genügte im entschiedenen Fall daher nicht.

2. Unzureichende Aufklärung über die eingeschränkte Verfügbarkeit

Nach den Feststellungen des Gerichts war dem Anleger nicht deutlich gemacht worden, dass er die Fondsanteile nicht ohne Weiteres jederzeit zurückgeben oder veräußern konnte, ohne Nachteile zu erleiden.

Anteile an offenen Immobilienfonds müssen grundsätzlich mindestens 24 Monate gehalten werden. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Rückgabe mit einer Frist von zwölf Monaten anzukündigen. Der spätere Rücknahmepreis steht zum Zeitpunkt der Abgabe der Rückgabeerklärung noch nicht fest.

Welche wirtschaftlichen Auswirkungen dies haben kann, zeigt der entschiedene Fall: Zum Zeitpunkt der Kündigung hatten die Fondsanteile laut den Urteilsfeststellungen noch einen Wert von 13.483,39 Euro. Zum Zeitpunkt der tatsächlichen Rücknahme lag ihr Wert jedoch nur noch bei 10.777,26 Euro. Ein vorzeitiger Verkauf über die Börse war nur unter Inkaufnahme eines Abschlags möglich. Damit trägt der Anleger während der Rückgabefrist ein erhebliches Wertänderungsrisiko, ohne auf eine negative Entwicklung kurzfristig durch eine Rückgabe zum festgestellten Anteilspreis reagieren zu können.

3. Fehlender Hinweis auf die mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme

Die Bank konnte zudem nicht nachweisen, dass sie über die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme aufgeklärt hatte.

Reicht die Liquidität eines offenen Immobilienfonds nicht aus, kann die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme der Anteile vorübergehend verweigern. In diesem Fall können Anleger ihre Fondsanteile nicht zu dem gesetzlich bestimmten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Das Landgericht Dresden stellte klar, dass eine Bank, die Anteile an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, ungefragt über dieses Risiko informieren muss. Diese Pflicht ist nicht auf den „UniImmo: Wohnen ZBI” beschränkt. Das Risiko einer Rücknahmeaussetzung gehört zu den grundlegenden Struktur- und Liquiditätsrisiken offener Immobilienfonds. Deshalb ist dieser Teil der Entscheidung auch für Anleger anderer entsprechender Fonds besonders relevant.

4. Unzureichende Aufklärung über Provisionen und Rückvergütungen

Die Bank erhielt für die Empfehlung des Fonds eine umsatzabhängige Provision. Nach Auffassung des Gerichts wurde der Anleger hierüber jedoch nicht ordnungsgemäß aufgeklärt.

Es genügte nicht, lediglich einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent auszuweisen. Der Anleger musste vielmehr darüber informiert werden, dass und in welcher Höhe Zahlungen an die beratende Bank zurückflossen. Nur dann konnte er erkennen, dass die Bank ein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hatte, gerade diesen Fonds zu empfehlen. Die wesentlichen Anlegerinformationen wiesen zwar einen Betrag von fünf Prozent aus. Daraus ergab sich jedoch nicht, was mit diesem Betrag geschah und wer ihn erhielt. Zudem war nicht nachgewiesen, dass der Anleger die maßgeblichen Produkt- und Kosteninformationen rechtzeitig erhalten hatte oder dass diese mit ihm besprochen worden waren.

Bemerkenswert ist auch die vom Gericht festgestellte zeitliche Unstimmigkeit: Die Kosteninformation war auf den 15. März 2018 um 14:37 Uhr datiert. Die Geeignetheitserklärung, nach der alle Hinweise bereits erteilt worden sein sollten, trug dagegen eine frühere Uhrzeit desselben Tages, nämlich 14:06 Uhr. Auch dies sprach nach Auffassung des Gerichts gegen eine ordnungsgemäße Aufklärung.

5. Keine Aufklärung über personelle und finanzielle Verflechtungen

Nach den Urteilsfeststellungen bestanden zwischen den Verantwortlichen des Fondsmanagements und des Fondsvertriebs unstreitig personelle und finanzielle Verflechtungen.

Über diese Verflechtungen hatte die Bankberaterin nicht aufgeklärt. Das Gericht sah sie als aufklärungspflichtig an. Dabei ließ es ausdrücklich dahinstehen, ob die beratende Bank tatsächlich Einfluss auf einzelne Entscheidungen des Fonds nehmen wollte. Für die Aufklärungspflicht kam es auf die bestehenden Verflechtungen und den daraus erkennbaren möglichen Interessenkonflikt an.

Warum ist das Urteil bahnbrechend?

Der besondere Stellenwert der Entscheidung liegt nicht allein darin, dass einem Anleger Schadensersatz zugesprochen wurde. Bahnbrechend ist vielmehr die Gesamtschau der vom Gericht festgestellten Beratungsfehler.

Umfassender Pflichtenkatalog statt isolierter Einzelfrage

Das Gericht untersucht die Anlageberatung nicht nur unter einem einzigen Gesichtspunkt. Es befasst sich mit nahezu allen wesentlichen Bereichen einer Bankberatung zu offenen Immobilienfonds:

• tatsächliches Abwertungs- und Verlustrisiko,
• eingeschränkte Verfügbarkeit,
• Mindesthalte- und Rückgabefristen,
• bei Kündigung noch unbekannter Rücknahmepreis,
• mögliche Rücknahmeaussetzung,
• Vertriebsvergütungen der Bank,
• personelle und finanzielle Verflechtungen,
• rechtzeitige Übergabe der Produktunterlagen,
• inhaltliche Erläuterung der Risiken sowie
• Beweiskraft standardisierter Beratungsdokumente.

Damit liefert das Urteil einen umfassenden Prüfungsmaßstab für weitere Beratungsfälle zum UniImmo: Wohnen ZBI und zu anderen offenen Immobilienfonds.

Schriftliche Risikohinweise ersetzen nicht automatisch die Beratung

Von großer praktischer Bedeutung ist die Aussage des Gerichts, dass Hinweise in einem Produktinformationsblatt einer konkreten Erläuterung gegenüber dem Kunden bedürfen können.

Banken können sich daher nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, dass sämtliche Risiken irgendwo in umfangreichen Unterlagen erwähnt wurden. Entscheidend ist auch, ob die Unterlagen rechtzeitig vor der Anlageentscheidung übergeben wurden und ob der Anleger die Möglichkeit hatte, ihren Inhalt zur Kenntnis zu nehmen und Rückfragen zu stellen.

Geeignetheitserklärung ist kein unangreifbarer Beweis

Das Gericht übernahm die Angaben in der Geeignetheitserklärung nicht ungeprüft. Da das Dokument nicht vom Anleger gegengezeichnet worden war, maß es ihm nur eingeschränkte Beweiskraft bei.

Auch die allgemeine Aussage der Beraterin, Risiken und Unterlagen üblicherweise mit ihren Kunden zu besprechen, reichte nicht aus. Die Beraterin konnte sich an das konkrete Beratungsgespräch nicht mehr erinnern. Ein lediglich geschilderter allgemeiner Beratungsablauf war nach Auffassung des Gerichts kein ausreichender Nachweis dafür, dass die notwendige Aufklärung tatsächlich stattgefunden hatte.

Damit stärkt das Urteil Anleger, denen Banken im Streitfall standardisierte Formulare entgegenhalten, obwohl zweifelhaft ist, ob die darin dokumentierten Informationen tatsächlich, rechtzeitig und verständlich erteilt wurden.

Auch fachkundige Anleger müssen konkret aufgeklärt werden

Der Kläger hatte eine Ausbildung zum Bankkaufmann absolviert. Dennoch stellte das Gericht darauf ab, dass er keine Erfahrungen mit Fondsanlagen der streitgegenständlichen Art hatte. Seine berufliche Vorbildung entband die Bank daher nicht von einer konkreten Risikoaufklärung.

Auch dieser Aspekt ist für weitere Verfahren wichtig. Banken können eine unterbliebene Aufklärung nicht allein mit einer allgemeinen wirtschaftlichen Vorbildung oder beruflichen Erfahrung des Kunden rechtfertigen. Entscheidend sind dessen tatsächliche Kenntnisse und Erfahrungen mit der konkret empfohlenen Anlageform.

Warum ist das Urteil auf zahlreiche weitere Beratungen zum UniImmo: Wohnen ZBI übertragbar?

Jeder Beratungsfall muss individuell geprüft werden. Die Tragweite des Urteils reicht dennoch weit über den entschiedenen Sachverhalt hinaus, weil wesentliche Pflichtverletzungen nicht auf persönlichen Besonderheiten des Anlegers beruhen. Abwertungsrisiken, Rückgabefristen, Rücknahmeaussetzungen und Vertriebsvergütungen sind objektive Eigenschaften beziehungsweise Vertriebsmerkmale des Fonds. Sie bestanden nicht nur bei der Beratung des Klägers. Entscheidend ist deshalb, ob andere Anleger über dieselben Umstände vollständig, rechtzeitig und verständlich informiert wurden.

Eine vergleichbare Pflichtverletzung kann insbesondere vorliegen, wenn der UniImmo: Wohnen ZBI als

• sichere oder besonders werthaltige Kapitalanlage,
• konservative oder schwankungsarme Anlage,
• Alternative zu Tagesgeld oder Festgeld,
• jederzeit verfügbare Sicherheitsreserve,
• geeigneter Baustein zur Altersvorsorge oder
• Anlage mit nur geringem Verlustrisiko

empfohlen wurde, ohne die damit verbundenen Einschränkungen und Risiken konkret zu erläutern.

Viele Bankberatungen beruhen auf standardisierten Produktinformationen, Geeignetheitserklärungen und institutsinternen Beratungsvorgaben. Soweit in weiteren Verfahren vergleichbare Unterlagen verwendet und die entscheidenden Risiken ebenfalls nicht persönlich erläutert wurden, können sich ähnliche Rechts- und Beweisfragen stellen.

Eine automatische Haftung jeder beratenden Bank folgt daraus allerdings nicht. Maßgeblich bleiben der konkrete Inhalt des Beratungsgesprächs, die Anlageziele des Kunden, dessen Erfahrungen, der Zeitpunkt der Unterlagenübergabe und die Beweisbarkeit der behaupteten Aufklärung.

Bedeutung für Anleger anderer offener Immobilienfonds

Die Entscheidung betrifft zwar unmittelbar den UniImmo: Wohnen ZBI. Ein wesentlicher Teil der festgestellten Aufklärungspflichten gilt jedoch produktübergreifend für offene Immobilienfonds. Anleger anderer offener Immobilienfonds sollten ihre Beratung insbesondere prüfen lassen, wenn sie nicht deutlich über die oben genannten Punkte informiert wurden.

Gerade bei sicherheitsorientierten Anlegern können solche Umstände für die Anlageentscheidung ausschlaggebend sein. Wurde ein offener Immobilienfonds als sichere Rücklage oder als kurzfristig verfügbares Anlageprodukt empfohlen, obwohl die tatsächlichen Rückgabe- und Verlustrisiken nicht verständlich erläutert wurden, kommen Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht.

Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens erleichtert die Anspruchsdurchsetzung

Das Landgericht Dresden wandte zugunsten des Anlegers die sogenannte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens an: Steht eine Aufklärungspflichtverletzung fest, wird grundsätzlich vermutet, dass der Anleger die Anlage bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht erworben hätte. Dann muss die Bank beweisen, dass der Kunde die Kapitalanlage auch bei vollständiger und richtiger Aufklärung gezeichnet hätte.

Im entschiedenen Fall konnte die Bank diese Vermutung nicht widerlegen. Das Gericht ging deshalb davon aus, dass die festgestellten Beratungsfehler für die Anlageentscheidung ursächlich waren.

Welche Ansprüche können geschädigte Anleger geltend machen?

Bei einer fehlerhaften Anlageberatung können Anleger grundsätzlich verlangen, wirtschaftlich so gestellt zu werden, als hätten sie die betreffende Kapitalanlage nicht erworben.

Welche konkrete Form der Schadensberechnung in Betracht kommt, hängt davon ab,

• ob die Fondsanteile noch im Depot gehalten werden,
• ob die Anteile bereits zur Rückgabe gekündigt wurden,
• ob die Anteile schon an die Fondsgesellschaft zurückgegeben wurden
• ob die Anteile über die Börse verkauft worden sind.

Im Dresdner Verfahren waren die Anteile bereits zurückgegeben worden. Das Gericht zog daher den Verkaufserlös von den nachgewiesenen Einzahlungen ab und sprach dem Anleger den verbleibenden Verlust zu. Den zusätzlich verlangten entgangenen Gewinn erkannte das Gericht dagegen nicht zu, weil es an einem ausreichenden Nachweis fehlte.

Fazit: Urteil stärkt geschädigte Anleger offener Immobilienfonds

Das Urteil des Landgerichts Dresden ist ein wichtiger Meilenstein für den Anlegerschutz. Erstmals wird in einer Entscheidung zum UniImmo: Wohnen ZBI ein besonders umfassender Katalog von Aufklärungspflichtverletzungen herausgearbeitet.

Das Gericht macht deutlich, dass Banken offene Immobilienfonds nicht als sichere oder werthaltige Anlage empfehlen dürfen, ohne die tatsächlichen Abwertungs-, Liquiditäts- und Verfügbarkeitsrisiken konkret zu erläutern. Standardisierte Produktunterlagen und formularmäßige Geeignetheitserklärungen ersetzen nicht automatisch eine persönliche, rechtzeitige und verständliche Beratung.

Die Entscheidung ist deshalb nicht auf den Einzelfall beschränkt. Sie bietet vielmehr wichtige Ansatzpunkte für zahlreiche weitere Anleger des UniImmo: Wohnen ZBI und anderer offener Immobilienfonds, die vergleichbar beraten wurden.

Ob im konkreten Fall ein Schadensersatzanspruch besteht, muss anhand der persönlichen Anlageziele, des Beratungsgesprächs und der vorhandenen Unterlagen geprüft werden.

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Betroffene Anleger offener Immobilienfonds sollten sich mit ihrer Situation nicht abfinden, sondern den Rat eines auf Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalts einholen. Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung haben Anleger die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und ihre rechtlichen Ansprüche prüfen zu lassen.

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