Teilverkauf Haus oder Eigentumswohnung: Funktionsweise, Kosten und Risiken

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Anteil ihrer selbst genutzten Immobilie – meist bis zu 50 Prozent – an ein spezialisiertes Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung.
• Für den verkauften Anteil zahlen sie fortan ein monatliches Nutzungsentgelt, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können.
• Neben dem Nutzungsentgelt fallen weitere Kosten an: die laufenden Instandhaltungskosten, ein Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf und häufig ein vertraglich garantierter Mindesterlös zugunsten des Unternehmens.
• Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und Verbraucherzentralen warnen vor erheblichen und schwer durchschaubaren Risiken.
• Ob der Teilverkauf rechtlich ein Kaufvertrag oder ein verdecktes Verbraucherdarlehen ist, ist bislang nicht höchstrichterlich geklärt.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein vergleichsweise neues Modell, um Vermögen freizusetzen, das in der eigenen Immobilie gebunden ist, ohne ausziehen zu müssen. Der Markt entstand ab 2019 und spricht vor allem ältere Eigentümer an, deren Altersvorsorge im selbst bewohnten Eigenheim steckt.

Der Ablauf ist immer gleich: Die Eigentümer verkaufen einen Bruchteil ihrer Immobilie an ein Teilkauf-Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Das Unternehmen wird als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Zugunsten der bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht bestellt, das ihnen das Recht sichert, die gesamte Immobilie weiterhin zu nutzen, sie zu bewohnen oder zu vermieten. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie ein laufendes Entgelt.

So läuft ein Teilverkauf ab

In der Regel setzt sich ein Teilverkauf aus mehreren notariell beurkundeten Verträgen zusammen: dem Kaufvertrag über den Immobilienanteil, einer Vereinbarung zwischen den Miteigentümern über ihre wechselseitigen Rechte und Pflichten sowie der Bestellung des Nießbrauchs. Der Kaufpreis orientiert sich am Verkehrswert des verkauften Anteils, der zuvor durch ein Wertgutachten ermittelt wird.

Die Höhe dieses Teilkaufpreises ist die zentrale Kennzahl des gesamten Modells: An ihr bemessen sich die Auszahlung, das laufende Nutzungsentgelt, der Mindesterlös des Unternehmens beim späteren Verkauf der ganzen Immobilie sowie die anfallenden Gebühren.

Nutzungsentgelt und weitere Kosten: Teilverkauf kostet jeden Monat Geld

Nutzungsnetgelt

Die bisherigen Eigentümer zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Es wird als jährlicher Prozentsatz des ausgezahlten Teilkaufpreises berechnet und liegt mit mehreren Prozent pro Jahr im marktüblichen Bereich.

Wirtschaftlich wirkt dieses Entgelt wie eine Miete für den nicht mehr eigenen Anteil. Die BaFin rechnet vor, dass ein Nutzungsentgelt von etwa fünf Prozent pro Jahr den ausgezahlten Betrag über einen Zeitraum von rund zwanzig Jahren vollständig aufzehren kann. Der Prozentsatz ist in der Regel nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und kann anschließend erhöht werden. Wer das Entgelt dauerhaft nicht mehr aufbringen kann, riskiert, dass die Immobilie verkauft werden muss und ein Auszug erforderlich wird.

Weitere Kosten

Über das Nutzungsentgelt hinaus entstehen weitere finanzielle Belastungen, die bei der Entscheidungsfindung häufig unterschätzt werden.

• Laufende Kosten und Instandhaltung: Die Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten der Immobilie tragen die Bewohner in der Regel weiterhin allein – auch für den Anteil, der dem Unternehmen gehört.
• Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf: Wird die Immobilie später vollständig verkauft, verlangt das Unternehmen für die Abwicklung häufig eine gesondert vereinbarte Gebühr, die sich am Gesamtverkaufspreis bemisst.
• Rückkauf: Die Option, den Teilverkauf wieder rückgängig machen zu können, ist ein wichtiges Verkaufsargument für die Anbieter:innen. Ebenso wie der spätere Weiterverkauf ist der Rückkauf allerdings mit weiteren Kosten verbunden.
• Mindesterlös und Wertsicherungsklausel: Viele Verträge sichern dem Unternehmen beim Verkauf einen garantierten Mindesterlös zu, der oft dem gezahlten Teilkaufpreis zuzüglich eines Aufschlags entspricht. Steigt der Immobilienwert nicht oder fällt er, geht dieses Risiko zulasten der Verkäufer. Der wirtschaftliche Ertrag des Teilverkaufs steht erst am Ende fest, nämlich beim Rückkauf des Anteils oder beim Gesamtverkauf.

Die schwer zu kalkulierende Kosten wie die Wertsicherungsklausel, sind der zweite Hauptkritikpunkt beim Modell des Teilverkaufs von Immobilien. Die Frage, wie sinnvoll der Teilverkauf des eigene Hauses oder der Wohnung ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Welche Vorüberlegungen und Voraussetzungen beim Teilverkauf einer Immobilie zu bedenken sind, lesen Sie in diesem Beitrag zum Thema Teilverkauf.

Warnungen von BaFin und Verbraucherzentralen

Im März 2023 hat sich die BaFin kritisch zum Immobilien-Teilverkauf geäußert und vor erheblichen Risiken gewarnt. Sie bemängelte insbesondere die geringe Transparenz und Komplexität der Verträge, das hohe und teils steigende Nutzungsentgelt, die vollständige Kostentragung durch die Verkäufer:innen sowie den garantierten Mindesterlös des Unternehmens. Hinzu kommt, dass für die Zahlungsfähigkeit des Teilkauf-Unternehmens keine staatliche Stelle einsteht – bei einer Insolvenz des Anbieters können weitere Nachteile entstehen.
Auch die Verbraucherzentralen stufen die Vertragswerke als sehr komplex und selbst für Fachleute schwer durchdringbar ein. Die Modelle richten sich häufig an ältere Menschen mit geringer Rente, für die das Eigenheim die wesentliche Altersvorsorge darstellt.

Rechtliche Einordnung: Kaufvertrag oder verdecktes Darlehen?

Rechtlich ist umstritten, ob der Teilverkauf als das behandelt werden muss, was er vertraglich ist – ein Kaufvertrag – oder als Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§§ 491 ff. BGB). Diese Einordnung hat weitreichende Folgen: Als Verbraucherdarlehen unterläge das Geschäft strengeren Informations- und Widerrufsregeln und fehlende Pflichtangaben könnten ein Widerrufsrecht auslösen.

Ein Teil der rechtswissenschaftlichen Literatur ordnet den Teilverkauf außerhalb des Darlehensrechts ein, da ein wesentliches Merkmal eines Darlehens fehle: die persönliche Pflicht des Verbrauchers, einen erhaltenen Betrag zurückzuzahlen. Eine verbraucherschützende Gegenauffassung hält demgegenüber eine Einordnung als Verbraucherdarlehen oder als Umgehungsgeschäft – also eine Gestaltung, die zwingende Schutzvorschriften umgehen soll – für möglich.

Eine höchstrichterliche Klärung durch den Bundesgerichtshof steht bislang aus. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte ist noch im Fluss. Wer einen Teilverkauf abgeschlossen hat oder einen solchen Vertrag abschließen möchte, sollte die konkrete Vertragsgestaltung rechtlich prüfen lassen, da angesichts der offenen Rechtslage pauschale Aussagen über Wirksamkeit oder Widerrufbarkeit nicht möglich sind.

Selbstregulierung der Branche

Als Reaktion auf öffentliche Kritik haben Anbieter ihre Vertragsgrundlagen überarbeitet. So wurde ein Bundesverband für Immobilienverrentung gegründet und ein Qualitätskodex erstellt, der einheitliche Standards für den Teilverkauf setzen soll. Die Nachfrage nach Modellen zur Freisetzung von Immobilienvermögen im Alter ist nach wie vor hoch, doch die Zahl der tatsächlichen Abschlüsse ist zuletzt zurückgegangen.

Alternativen zum Teilverkauf

Der Teilverkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, gebundenes Immobilienvermögen zu nutzen. Jede Variante hat eigene Vor- und Nachteile:

Welches Modell – wenn überhaupt – geeignet ist, hängt von der individuellen Vermögens-, Lebens- und Familiensituation ab.

Fazit

Der Immobilien-Teilverkauf verspricht Liquidität bei gleichzeitigem Wohnenbleiben. Dem stehen jedoch ein dauerhaftes Nutzungsentgelt, weiterhin zu tragende laufende Kosten, ein garantierter Mindesterlös des Unternehmens sowie eine bislang ungeklärte rechtliche Einordnung gegenüber. Der wirtschaftliche Ertrag zeigt sich erst spät. Wer einen Teilverkauf erwägt, sollte die Verträge sorgfältig und unabhängig prüfen lassen und auch die Alternativen berücksichtigen.

Weiterführende, unabhängige Informationen

Verbraucherzentralen: Beratung und Informationen zu Immobilienverrentung und Teilverkauf

Stiftung Warentest: Untersuchungen zu Modellen der Immobilienverrentung

Finanztip: Lohnt sich der Teilverkauf der eigenen vier Wände?