BGH-Urteile zur Rückforderung der Maklerprovision

Gesetz über die Verteilung von Maklergebühren

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnräume und Einfamilienhäuser sind zum Ende des Jahres 2020 einige gesetzliche Änderungen in Kraft getreten. Die neuen Regelungen finden sich in den §§ 656a, 656b, 656c und 656d BGB und regeln die Vorschriften des BGB zur Maklerprovision.  

Das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Die neuen Regelungen gelten daher für Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden. 

Zur Bekanntmachung im Bundesgesetzblatt  

Diese Regelungen gelten 

• für Wohnungen und Einfamilienhäuser (also nicht für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser) und 

• wenn die Käufer*innen Verbraucher sind. 

Die neuen Regelungen sollen u.a. dazu führen, dass die Erwerbsnebenkosten für private Käufer*innen beim Haus- oder Wohnungskauf im Vergleich zu früheren Regelungen sinken. Vor Inkrafttreten des Gesetzes beauftragten Verkäufer häufig einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie, wälzten die Maklergebühren aber vollständig auf die Käufer ab. 

Wer trägt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?  

Seit Dezember 2020 ist es nicht mehr möglich, dass die Käufer*innen die Provision beim Haus- oder Wohnungskauf alleine tragen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt. Bei der Frage, wer die Maklerprovision beim Immobilienkauf trägt, unterscheidet das Gesetz danach, für wen der Makler tätig wird: 

1. Der Makler wird Verkäufer und für Käufer tätig: Schließt ein Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer einen Maklervertrag, teilen sie sich die Maklerprovision. In der Regel zahlen sie jeweils 50 % der Maklerprovision.
   Beispiel: Maklerprovision insgesamt: 3,57 % vom Kaufpreis
   Käufer zahlt: 1,785 %; Verkäufer zahlt: 1,785 %
   Vereinbart der Makler z.B. mit dem Käufer, dass er für diesen unentgeltlich tätig wird, so kann er auch vom Käufer keine Vergütung verlangen.
2. Der Makler wird (zunächst) nur für eine Seite tätig:  Es gilt der sog. Halbteilungssatz. Hat zum Beispiel der Verkäufer den Makler beauftragt und mit diesem einen Maklervertrag geschlossen, darf dieser höchstens 50 % der Provision auf den Käufer abwälzen. Dazu muss der Käufer schriftlich zustimmen und erst bezahlen, wenn er den Nachweis erhalten hat, dass der Verkäufer die Maklergebühr gezahlt hat. 

BGH-Urteile zur Rückforderung der Maklerprovision: Keine Abwälzung des Maklerlohns auf Käufer 

Der BGH hat sich mit den Regelungen der §§ 656a ff befasst und u.a. zum Halbteilungssatz und zur Einordung einer Immobilie als Einfamilienhaus entschieden.  

BGH-Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24

Die Kläger wollten im Jahr 2021 ein Haus kaufen, das die beklagte Immobilienmaklerin im Auftrag der Verkäuferin vermittelt hatte. Im Exposé hieß es, dass keine Käuferprovision zu zahlen sei. Der Kaufpreis wurde von ursprünglich 395.000 € auf 370.000 € reduziert, um die Maklerprovision zu berücksichtigen. Die Kläger und die Maklerin unterzeichneten eine gesonderte Vereinbarung, in der sich die Käufer verpflichteten, der Maklerin 25.000 € als Honorar zu zahlen. Dieser Betrag wurde nach der Beurkundung gezahlt. Später verlangten die Käufer das Geld zurück und beriefen sich auf einen Verstoß gegen § 656d BGB. 

Das Landgericht Bonn gab der Klage im Wesentlichen statt, das Oberlandesgericht Köln reduzierte den Rückzahlungsanspruch auf 12.500 €, weil es eine „geltungserhaltende Reduktion“ annahm. Beide Parteien legten daraufhin Revision ein. 

BGH bestätigt Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Maklergebühr

Der BGH bestätigt in seinem Urteil einen Verstoß gegen § 656d BGB und damit eine Rückforderung der Maklerprovision. Danach hätte die Verkäuferin, die den Vertrag mit dem Maklerbüro abgeschlossen hatte, mindestens denselben Anteil des Maklerlohns zahlen muss wie die Käufer. Der Verstoß führt dazu, dass der gesamte Maklervertrag nichtig ist und die Käufer die gesamten Maklergebühren in Höhe von 25.000,- Euro zurückverlangen können. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Käufer in der Praxis durch die Reduzierung des Kaufpreises wirtschaftlich nicht schlechter gestellt waren.  

Das oberste deutsche Gericht sieht eine umfassende Anwendung des §656d BGB. Dies gelte für alle Vereinbarungen, durch die eine Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet werde, die den Makler, bzw. die Maklerin gar nicht beauftragt habe. In der Folge ist die Vereinbarung nicht nur teilweise, sondern vollständig nichtig. Eine „geltungserhaltende Reduktion“ auf die Hälfte des Maklerlohns finde nicht statt.  

Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24

Der Fall betraf ein Einfamilienhaus mit Büroanbau, das die Klägerin den Käufern (Verbrauchern) als Maklerin vermittelt hatte. Das Objekt hatte zwei Hausnummern und zwei Eingänge. Die Käufer erwarben die Immobilie im Juli 2021 für 950.000,- Euro. Zuvor hatten die Käufer mit der Maklerin einen Maklervertrag geschlossen, in dem sie der Maklerin eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises (inkl. Umsatzsteuer) versprachen. Auf Verkäuferseite wurde die Maklerin von der Ehefrau des Verkäufers beauftragt. Die Courtage zwischen der Maklerin und der Verkäuferseite war niedriger als mit den Käufern vereinbart.  

Nach dem Kauf klagte die Maklerin auf Zahlung der Provision. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage jedoch ab. 

Verstoß gegen Halbteilungssatz – Kein Provisionsanspruch der Maklerin

Nach Ansicht des BGH ist der Vertrag unwirksam, weil die Maklerin entgegen § 656c Abs. 1 BGB mit Käufer und Verkäufer eine ungleiche Provision vereinbart hat. Die Revision der Maklerin wurde zurückgewiesen, sie erhält keine Provision.  

Die Frage, ob es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus handelt, obwohl ein gewerblicher Teil (Büro) mit eigener Hausnummer vorhanden ist, bejahte der BGH. Entscheidend für die Einordnung sei, ob für den Makler erkennbar war, dass das Objekt überwiegend Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Dies sei der Fall gewesen. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (hier ca. 1/5 Bürofläche) stehe der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.  

Darüber hinaus ist die Vorschrift des § 656c BGB auch dann anzuwenden, wenn ein Dritter (hier die Ehefrau des Verkäufers) den Maklervertrag abschließt. Andernfalls wäre eine Umgehung des Verbraucherschutzes leicht möglich, was dem Zweck des Gesetzes widersprechen würde. 

BGH-Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22

Ein Verkäufer einer Doppelhaushälfte beauftragte im Juli 2020 ein Maklerunternehmen mit dem Verkauf der Immobilie. Später, im Februar 2021, schloss das Maklerunternehmen auch mit dem Käufer einen Maklervertrag. In beiden Verträgen wurde eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises vereinbart. Danach erwarb der Beklagte die Immobilie für 1,28 Mio. Euro. Der Käufer verweigerte die Zahlung der Maklerprovision und forderte die Offenlegung des Maklervertrags mit der Verkäuferseite, was das Maklerbüro jedoch nicht erfüllte.   

Das Landgericht München I wies die Klage mangels Urkundenvorlage und somit fehlender Transparenz ab. Das OLG München verurteilte den Käufer in der Berufung zur Zahlung der Provision. Gegen dieses Urteil legte er erfolgreich Revision beim BGH ein. 

Käufer ein Anspruch auf Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag

Der BGH stellt zunächst klar, dass ein Makler bei einer Doppelbeauftragung nacheinander mit dem Verkäufer und dem Käufer jeweils die gleiche Provision (z.B. jeweils 3,57 %) vereinbaren darf. Dies sei mit dem Halbteilungsgrundsatz des § 656c Abs. 1 BGB vereinbar, sofern beide Parteien in gleicher Höhe belastet werden.  

Allerdings müsse der Makler den mit der anderen Vertragspartei geschlossenen Maklervertrag offenlegen, um nachzuweisen, dass er sich von beiden Seiten eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen. Der BGH bejahte ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers wegen des Anspruchs auf Vorlage des Maklervertrages. Die Klage auf Zahlung der Provision wies er als derzeit unbegründet ab. Das Maklerbüro kann die Zahlung der Provision nicht durchsetzen, solange es nicht den Maklervertrag mit dem Verkäufer vorgelegt hat. 

Auch wenn der Vertrag mit dem Verkäufer vor Inkrafttreten des § 656c BGB (23.12.2020) geschlossen wurde, sei § 656c auf den späteren Vertrag mit dem Käufer anwendbar. Ziel sei der Schutz des Verbrauchers, so dass dieser auch bei sukzessiven Vertragsabschlüssen greife. 

Rückforderung der Maklerprovision – Kostenfreie Ersteinschätzung

In der Praxis kommt es jedoch immer wieder zu sog. Umgehungsgeschäften, bei denen z.B. Einfamilienhäuser fälschlicherweise als Zweifamilienhäuser deklariert werden. Ein Verstoß gegen die geltenden Maklergebührenregelungen führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrages und damit zum Wegfall des Provisionsanspruchs. Immobilienkäufer*innen sollten daher genau prüfen lassen, ob bei bezahlten Maklergebühren eine unzulässige Kostenverlagerung stattgefunden hat.  

Tipp Widerruf Maklervertrag: Widerruf Haben Makler*innen nicht wirksam über das Widerrufsrecht belehrt, entfällt der Anspruch auf die Provision. Im Optimalfall gilt das sogenannte ewige Widerrufsrecht und Verbraucher*innen können noch Jahre nach Vertragsschluss widerrufen, z.B. wenn es Makler*innen versäumen, die vorgeschriebenen Unterlagen in Papierform zu übergeben.

Wir prüfen Ihren Vertrag kostenlos und teilen Ihnen mit, ob Sie eine bereits gezahlte Provision zurückfordern können. Im Rahmen der kostenlosen Ersteinschätzung kümmern wir uns auch um die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung und übernehmen im weiteren Verlauf die gesamte Korrespondenz mit der Versicherung. 

Zur kostenfreien Prüfung für Ihren Fall 

Sie haben Fragen zur Rückforderung der Maklerprovision? Rufen Sie uns an unter 0711-9308110 oder schreiben Sie uns Ihre Fragen über unser Kontaktformular.

Kontaktformular