Insolvenzverfahren dii Wohnimmobilien Deutschland 1: Welche Möglichkeiten haben Anleger?

Die dii. Wohnimmobilien Deutschland 1 GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG befindet sich seit dem Beschluss des Amtsgerichts Wiesbaden vom 6. August 2026 im vorläufigen Insolvenzverfahren. Der geschlossene Immobilienfonds war bereits vor dem Insolvenzantrag wirtschaftlich angeschlagen. Die ursprünglich geplante stille Liquidation konnte nicht erfolgreich abgeschlossen werden. Mit dem Insolvenzantrag steht für Anleger nicht nur die Rendite, sondern auch ein erheblicher Teil oder möglicherweise nahezu die gesamte Einlage auf dem Spiel.

Aktueller Stand des Insolvenzverfahrens

Das Amtsgericht Wiesbaden hat am 06. August 2026 das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 10 IN 326/26 geführt. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde Rechtsanwalt Thomas Rittmeister, Reimer Rechtsanwälte, bestellt. Die Bekanntmachung wurde am 7. August 2026 veröffentlicht.

Für die Anleger ist dies die nächste Eskalationsstufe nach dem Zusammenbruch der d.i.i. Gruppe im Jahr 2024 und der im Januar 2025 angekündigten „stillen Liquidation“ des Fonds. Ein erheblicher Verlust bis hin zum Totalverlust der Einlage ist damit jedenfalls ein realistisches Risikoszenario.

dii. Wohnimmobilien Deutschland 1 – Krisenverlauf

2020: Informationen zum Fonds

Der d.i.i. Wohnimmobilien Deutschland 1 ist ein im Jahr 2020 aufgelegter geschlossener Publikums-AIF (Alternativer Investmentfonds). Anleger:innen konnten sich ab einer Mindestbeteiligung von 20.000 Euro beteiligen. Anlagegegenstand waren deutsche Wohnimmobilien und wohnwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Die Beteiligung war als Semi-Blind-Pool konzipiert. Bei Aufstellung des Prospekts stand somit nicht das gesamte spätere Immobilienportfolio fest.

2024: Zusammenbruch der d.i.i.-Gruppe

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG hat Ende März 2024 die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beantragt. Dieses wurde am 6. Juni 2024 eröffnet. Im April 2024 stellte die BaFin außerdem einen Insolvenzantrag gegen die d.i.i. Investment GmbH, die als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) mehrere AIFs der Gruppe verwaltete. Das Insolvenzverfahren über die d.i.i. Investment GmbH wurde am 31. Mai 2024 eröffnet. In der Folge wurden für zahlreiche d.i.i.-Gesellschaften Insolvenzverfahren eröffnet.

Nach dem Ausfall der ursprünglichen KVG übernahm Paribus die Verwaltung mehrerer Fonds. Dadurch war der Fonds zunächst nicht automatisch selbst insolvent, jedoch belastete die Krise der KVG und der Unternehmensgruppe die Verwaltung, Finanzierung und operative Bewirtschaftung der Fondsimmobilien.

Januar 2025: Angekündigte stille Liquidation

In einem Schreiben vom 9. Januar 2025 informierte Paribus die Anleger darüber, dass keine wirtschaftlich tragfähige Fortführungslösung gefunden worden sei. Vorgesehen war eine stille Liquidation, also der Verkauf der Fondsimmobilien außerhalb eines unmittelbar eröffneten Insolvenzverfahrens. Voraussetzung hierfür war insbesondere die Zustimmung der finanzierenden Banken.

Der Verkaufserlös sollte vorrangig für folgende Zwecke verwendet werden:

• Rückzahlung der Bankdarlehen,
• Begleichung von Verkaufs-, Verwaltungs- und sonstigen Fondskosten;
• erst danach war eine mögliche Auszahlung an die Anleger vorgesehen.

Laut der Anlegerinformation war ein späterer Insolvenzantrag möglich, sollten die Verkaufserlöse nicht ausreichen, um Darlehen und Kosten zu decken.

2025: Insolvenz Objektgesellschaft

Für eine dem Fonds zugerechnete Objektgesellschaft wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Gelder der Anleger:innen des Fonds „Wohnimmobilien Deutschland 1” wurden an die Objektgesellschaft dii. WD 2.1 Immobilien GmbH & Co. KG weitergereicht. Für diese hat das Amtsgericht Wiesbaden am 4. März 2025 das Insolvenzverfahren eröffnet. Dadurch hatte sich bereits das Risiko erhöht, dass der Fonds seine mittelbaren Immobilieninvestitionen nicht mehr vollständig oder nur mit erheblichen Abschlägen verwerten kann.

Juli 2026: Vorläufige Insolvenzverfahren der Zielgesellschaften

Der Fonds Wohnimmobilien Deutschland 1 investierte über die beiden Zielgesellschaften d.i.i. 302 Immobilien GmbH & Co. KG sowie d.i.i. 303 Immobilien GmbH & Co. KG in diverse Wohnimmobilien in Hamburg und Nürnberg. Für beide Zielgesellschaften hat das Amtsgericht Wiesbaden am 27.07.2026 ebenfalls das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet (Az. 10 IN 325/26 und   10 IN 324/26).

August 2026: Vorläufiges Insolvenzverfahren des Fonds

Das Amtsgericht Wiesbaden ordnete vorläufige Sicherungsmaßnahmen an. Wichtig ist die rechtliche Einordnung: Es handelt sich noch um ein Insolvenzantrags- bzw. ein vorläufiges Insolvenzverfahren, nicht jedoch um die endgültige Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Die Eröffnung des Hauptverfahrens hängt insbesondere von der Prüfung der Insolvenzgründe und der vorhandenen Masse ab.

Für Anleger ist Folgendes von Bedeutung: Sie sind bei einem geschlossenen Fonds grundsätzlich unternehmerisch beteiligt und tragen das wirtschaftliche Risiko der Fondsgesellschaft. Auszahlungen hängen daher nicht von der Höhe der ursprünglichen Einlage ab, sondern vom Vermögen, das nach Verwertung der Immobilien und Befriedigung vorrangiger Gläubiger verbleibt. Für die Anleger bedeutet dies, dass ihr eingesetztes Kapital stark gefährdet ist und sie mit Ausfällen bis hin zum Totalverlust rechnen müssen.

Was können Anleger:innen jetzt tun?

Forderungsanmeldung und Gesellschafterstellung

Aktuell ist das Insolvenzverfahren noch nicht eröffnet. Unabhängig davon, ob das Verfahren eröffnet wird oder abgewiesen wird, sollten Anleger:innen wissen, dass die Stellung als Kommanditist:in keine normale Insolvenzforderung wie bei einem Darlehensgeber begründet. Im Insolvenzfall können sie als Gesellschafter:innen des insolventen Fonds keine Forderungen anmelden und erhalten keine Quote. Möglichen Forderungsanmeldungen stehen die Grundsätze über die „fehlerhafte Gesellschaft” entgegen. Durch diesen Grundsatz soll eine Rückabwicklung bei Gesellschaften vermieden werden. Somit besteht für die Anleger:innen stets ein erhöhtes Risiko, ihr investiertes Kapital zu verlieren.

Weitere Informationen zur Haftung der Fondsgesellschafter in der Insolvenz finden Sie im Beitrag Geschlossene Fonds in der Insolvenz.

Rückforderung erhaltener Ausschüttungen

Bereits erhaltene Ausschüttungen sollten nicht als endgültig gesichert angesehen werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen Rückforderungsansprüche bestehen, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um Gewinn- oder Liquiditätsausschüttungen handelte, welche Regelungen im Gesellschaftsvertrag gelten und ob die Ausschüttungen durch die Hafteinlage gedeckt waren.

Pauschal lässt sich daher weder sagen, dass alle Ausschüttungen zurückzuzahlen sind, noch dass eine Rückforderung ausgeschlossen ist. Wir empfehlen Anlegern, entsprechende Schreiben des Insolvenzverwalters nicht ungeprüft anzuerkennen.

Rückabwicklung aufgrund von Schadensersatzansprüchen

Es ist wichtig, Insolvenzverfahren und Schadenersatzansprüche voneinander zu unterscheiden. Die Insolvenz des Fonds schließt Ansprüche gegen Dritte nicht aus. Diese richten sich nicht gegen die Insolvenzmasse, sondern gegen diejenigen, die für Fehler im Prospekt oder bei der Beratung und Vermittlung einzustehen haben. Sie bleiben deshalb vom Insolvenzverfahren unberührt.

Mögliche Anspruchsgegner sind Prospektverantwortliche, Gründungs- und Treuhandgesellschafter, Initiatoren, beratende Vermittler sowie deren Haftpflichtversicherungen. Bereits ein einziger Beratungs- oder Prospektfehler kann eine vollständige Rückabwicklung der Beteiligung zur Folge haben. Ansatzpunkte bestehen insbesondere bei

• fehlerhafter Anlageberatung,
• unzureichender Risikoaufklärung,
• fehlerhaften oder unvollständigen Prospektangaben,
• nicht offengelegten Vertriebsprovisionen

Anleger:innen können eine vollständige Rückabwicklung ihrer Beteiligung erreichen, wenn sie erfolgreich Schadenersatzansprüche geltend machen. Bereits ein einziger Beratungs- oder Prospektfehler kann eine vollständige Rückabwicklung zur Folge haben. Grundsätzlich gilt: Wer eine Fondsbeteiligung gezeichnet hat und dabei falsch beraten wurde, hat Anspruch auf Schadensersatz.

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