Bei geschlossenen Immobilienfonds hat der einzelne Anleger die Möglichkeit, sich an bereits bebauten oder zu bebauenden Grundstücken samt Immobilie zu beteiligen. Die Initiatoren der geschlossenen Immobilienfonds sammeln von diesen Kapitalanlegern über involvierte Vertriebe das notwendige Eigenkapital für die geplante (Immobilien-)Investition ein. Nachdem das zu erzielende Investitionsvolumen bei den Anlegern eingesammelt wurde, wird die Kapitalanlage für andere Anleger geschlossen, es können keine Beteiligungen mehr an dem Immobilienfonds erworben werden. Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds kauft, wird zum Miteigentümer dieser Objekte und trägt das Risiko von Gewinnen und Verlusten. Geschlossene Immobilienfonds laufen meist über zehn und mehr Jahre.
Zielgruppe geschlossener Immobilienfonds umfasst Groß- und Kleinanleger
Nach dem Ausbruch der Finanzkrise vor einigen Jahren hat bei vielen Anlegern eine Flucht in Sachwerte eingesetzt. Vor allem Immobilien sind gefragt. Wer es sich nicht leisten kann, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, dem werden stattdessen häufig Anteile an Immobilienfonds angeboten. Während Anfangs geschlossene Immobilienfonds nur für betuchte Privatanleger mit Mindestbeteiligungssummen ab 50.000,00 DM in Betracht kamen und von diesen als Steuersparmodell genutzt wurde, wenden sich geschlossen Immobilienfonds der neuern Generation, nach Änderung des Einkommensteuerrechts, auch an Kleinanleger, die sich mit Mindestbeteiligungssummen ab 5.000,00 € an dem jeweiligen Fonds beteiligen können. Gewinne sollen durch die anschließende Vermietung der Immobilie und ggf. dem vorgesehenem späteren Verkauf der Immobilie am Ende der Fondslaufzeit erwirtschaftet werden. Diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Besteuerung entsprechend dem persönlichen Steuersatz.
Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds bieten ihre Produkte gerne als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an. Dabei gab es in den vergangenen Jahren eine Reihe spektakulärer Pleiten. Es gab sogar geschlossene Fonds, die nicht einmal bis zur Eröffnung der Immobilie überlebt haben oder bei denen lediglich eine Baugrube entstand.
Laufzeit bei geschlossenen Immobilienfonds
Im Gegensatz zu anderen Geld- oder Kapitalanlagen gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds eine feste Laufzeit. Diese liegt in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahren, einige Fonds sehen sogar eine noch längere Laufzeit vor. Ob und nach wie vielen Jahren eine Kündigung vor Ablauf der Mindestlaufzeit möglich ist, ist in den jeweiligen Verträgen geregelt. Wenn überhaupt, können sich Gesellschafter vor Ablauf der Mindestlaufzeit von der Beteiligung regelmäßig nur mit Verlusten trennen. Einige Fondsgesellschaften sind auf unbestimmte Zeit errichtet. Die Mindestlaufzeit gibt dann lediglich an, in vielen Jahren der Verkauf der Fondsimmobilie und die Liquidation geplant sind. Dabei handelt es sich um eine Prognose, deren Eintritt nicht sicher ist. Die Laufzeit der Fondsbeteiligung ist dann für den einzelnen Gesellschafter genauso wenig planbar wie der Anlageerfolg. Solche Beteiligungen enden nicht nach Ende der Laufzeit des Beteiligungsvertrages und Gesellschafter erhalten nach Auslaufen der Mindestlaufzeit ihres Vertrages nicht automatisch das eingezahlte Geld zurück.
Interessierte Anleger sollten sich stets bei den Angeboten immer gut über die Laufzeiten informieren.
Update 2020: Die Folgen der Corona-Krise für Einzelhandelsimmobilien
Der wirtschaftliche Erfolg geschlossener Immobilienfonds hängt von der Entwicklung des Immobilienwertes, der Mietverhältnisse (z.B. Verlängerung der Mietverträge, Neuvermietung, Leerstände, Höhe der Mieteinnahmen) und dem gewinnbringenden Verkauf der Immobilien ab.
Negativ wirkt sich die Corona-Krise Medienberichten zufolge vor allem auf Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien aus. Besonders betroffen sind Einzelhandelsimmobilien wie beispielsweise Einkaufszentren. Denn es ist wahrscheinlich, dass der Corona-Effekt den Strukturwandel im Einzelhandel beschleunigen wird und die Umsätze des stationären Einzelhandels kaum wieder auf das Niveau von vor der Corona-Krise steigen werden. Der Bereich des Einzelhandeld – sofern es nicht um Lebensmittel geht – ist stark von den Folgen der Pandemie betroffen. Es werden erhebliche Preiskorrekturen erwartet, da Corona Schwächen aufdeckt, die vorher schon bestanden. Im Einzelhandel treffen die Corona-Restriktionen und die zunehmende Bedeutung des Online-Handels aufeinander. Da die Mieten von den Umsätzen der Händler abhängig sind, ist eine dauerhafte Mietreduktion auf diesem Segment vorhersehbar. Mit Beginn der Shutdown-Phase haben einzelne Einzelhandelsunternehmen ihre Mietzahlungen eingestellt oder reduziert. Es wird damit gerechnet, dass einige Mieter aufgrund der Corona-Krise in existenzielle Bedrohung geraten werden. Mieterinsolvenzen führen zu hohen Aufwendungen für neue Mietvertragsabschlüsse und Flächenumbauten. Mieter werden zunehmend versuchen, niedrigere Mieten zu verhandeln, da Belegungsalternativen kaum vorhanden sind. Dies hat Auswirkungen auf die Einnahmen der Fondsgesellschaft und langfristig auch auf die Bewertung der Immobilien.
Geschlossenen Immobilienfonds: Die häufigsten Risiken
Wenn der Anleger einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds kauft, wird er zum Mitunternehmer, der am Gewinn und Verlust beteiligt ist. Er geht damit ein unternehmerisches Risiko ein. Wichtig ist, darauf zu achten, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird. Denn davon hängt ab, wie groß die Risiken sind, die der Anleger beim Kauf der Fondsanteile eingeht. Im Extremfall kann es passieren, dass der Anleger bei Insolvenz eines geschlossenen Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern darüber hinaus weiteres Privatvermögen verliert. Die am häufigsten verbreitete Form von geschlossenen Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG bzw. die GmbH und Co. KG). Diese hat zwei Arten von Gesellschaftern: Zum einen den Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen haftet – und den Kommanditisten, der nur mit seiner Einlage haftet. Als Zeichner eines geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger in der Regel Kommanditist. Sein maximal möglicher Verlust entspricht der Höhe seiner Beteiligung. In seltenen Fällen werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) betrieben. Hier ist für Anleger besondere Vorsicht geboten, weil jeder Gesellschafter über seine Einlage hinaus mit seinem gesamten Vermögen haftet, auch dem privaten.
Vielen Anleger von geschlossenen Immobilienfonds wird verschwiegen, dass derartige Kapitalanlagen nur eingeschränkt voraussehbar sind, also nicht ohne weiteres wie z.B. Aktien, gehandelt werden können. Oftmals sind im jeweiligen Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaften Fondslaufzeiten von über 10 Jahren oder gar auf unbestimmte Zeit vorgesehen, wobei oftmals ein Austritt aus der Gesellschaft durch ordentliche Kündigung erst etliche Jahre nach dem Fondsbeitritt überhaupt erst möglich ist. Weitere Risiken, über die Anleger aufgeklärt werden müssen, sind
- Wechselkursrisiko bei geschlossenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds benötigen zudem meist nicht nur das eingeworbene Kapital der jeweiligen Fondsanleger um die geplante Investition zu stemmen, sondern müssen bei Banken weitere Fremdmittel aufnehmen. Diese Darlehen wurden oftmals auch in Fremdwährungen aufgenommen, um von günstigen Wechselkursen zu profitieren. Dass bei ungünstigem Verlauf des jeweiligen Wechselkurses damit erhebliche Finanzierungsrisiken einhergehen, wird den Anlegern dabei oft verschwiegen.
- Keine Aufklärung über Weichkosten der Kapitalanlage
Zudem fallen bei der Konzeption und dem Vertrieb derartiger Beteiligungen erhebliche Kosten an. Die mit der Gründung, Konzeption und Vertrieb beteiligten Gesellschaften, lassen sich ihr entsprechendes Engagement gut vergüten, so dass erhebliche Summen der Gesamtinvestition gerade nicht in Beton fließen und damit die Werthaltigkeit der Kapitalanlage mitunter erheblich mindern.
- Verflechtungen und Interessenkonflikte
Es können personelle Verflechtungen der involvierten Gesellschaften bestehen – damit u.a. einhergehende Interessenkonflikte gefährden derartige Kapitalanlage ebenfalls oftmals.
Nützliche Kriterien zum Lesen von Prospekten geschlossener Immobilienfonds
So können Anleger aus geschlossenen Immobilienfonds aussteigen
Sollten Anleger geschlossener Immobilienfonds von Ihrem Anlageberater oder von Ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem Immobilienfonds aufgeklärt worden sein, so bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Des Weiteren kommt für die Anleger von Immobilienfonds in Betracht, gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Als Rechtsfolge einer erfolgreichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen werden Gesellschafter so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Sie erhalten das eingesetzte Kapital zurück und übertragen den Gesellschaftsanteil.
Die Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung, zum anderen aufgrund Falschberatung zum Immobilienfonds ergeben.
- Im Verkaufsprospekt dürfen keine falschen Angaben enthalten sein. Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent ist für die Richtigkeit der Angaben im Zuge der Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds in vollem Umfang verantwortlich und auch haftbar zu machen. Sollte ein Anleger beispielsweise aufgrund einer Falschangabe oder einer fehlenden relevanten Angabe im Verkaufsprospekt einen finanziellen Schaden erleiden, so muss der Emittent des geschlossenen Fonds hier Schadenersatz leisten.
- Rechtsansprüche auf Schadensersatz und somit auf vorzeitigen Ausstieg aus der geschlossenen Fonds-Beteiligung bestehen für den Anleger zudem dann, wenn er von dem Anlageberater bzw. Anlagevermittler fehlerhaft beraten wurde. Häufig haben Banken geschlossene Fonds-Beteiligungen angeboten. Der Bankberater schuldet hier eine Beratung, die auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten ist. Die Beratung muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Anleger- und Anlagegerecht sein. Hierzu gehört insbesondere, dass der Berater oder Vermittler die geschlossene Fonds-Beteiligung auf ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit überprüft hat (Plausibilitätsprüfung). Bei einer Bankberatung ist die Bank im Übrigen verpflichtet, das Investment mit banküblichen kritischen Sachverstand zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2008, Aktenzeichen: XI ZR 89/07). Hier muss der Anleger von der Bank über allgemeine und spezielle Risiken der Kapitalanlage aufgeklärt werden. Bei einer geschlossenen Fonds-Beteiligung bestehen spezielle Risiken insbesondere in dem Totalverlustrisiko, den langen Laufzeiten und der eingeschränkten Handelbarkeit (Fungibilität) der Beteiligung und der Höhe der Nebenkosten (sog. Weichkosten).
- In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde zudem festgestellt, dass die beratende Bank beim Verkauf von geschlossenen Fonds die Rückvergütungsgebühren offenlegen muss. Deshalb kann im Fall der Zahlung von versteckt geflossenen Innenprovisionen (Kick-Backs) und mangelnder Information hierüber der Anleger verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er die Beteiligung nicht geschlossen.
Auswertung: Das sagt Stiftung Warentest
Zwar behaupten Fondsinitiatoren und Branchenpublikationen immer wieder, geschlossene Fonds seien die „Königsklasse der Anlagen“ und brächten „langfristig soliden Wertzuwachs“. Viele Fondsanbieter warben in der Vergangenheit sogar mit zweistelligen Jahresrenditen und versprachen Gesamtausschüttungen weit jenseits der 100 Prozent. Aber erzählen kann man Anlegern bekanntlich viel, wenn der Prospekt lang ist. Die entscheidende Frage ist: Wie viel brachten die Fonds bis zum Ende ihrer Laufzeit tatsächlich ein? Die Antwort darauf fällt mau aus.
Knapp 70 Prozent der Fonds brachten den Anlegern Verluste. Lediglich 25 Prozent verzeichneten am Ende ihrer Laufzeit zwar einen Gewinn, aber einen erheblich kleineren als den zuvor in Prospekten und Hochrechnungen avisierten. Lediglich sechs Prozent konnten die Rendite einfahren, mit der sie auch geworben hatten. Zusammengenommen schrieben die 666 Fonds, die bereits das Ende ihrer Laufzeit erreicht hatten, 4,3 Mrd. Euro Verluste statt der 15,4 Mrd. Euro Gewinn, die sie versprochen hatten. Dabei rissen Immobilienfonds und Umweltfonds die Gesamtstatistik noch am ehesten nach oben. Für Medien- und Schifffonds fiel die Bilanz sehr viel magerer aus: Für 81 Prozent der Schifffonds und 96 Prozent der Medienfonds diagnostiziert die Auswertung „einen vollständigen oder zumindest teilweisen Verlust des eingesetzten Kapitals.“
Geschlossene Immobilienfonds: Was können geschädigte Anleger tun?
Betroffene Anleger von geschlossenen Immobilienfonds haben die Möglichkeit deren in Betracht kommenden Ansprüche umfassend durch eine auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei überprüfen zu lassen. Die rechtliche Einschätzung und Empfehlung kann dabei anhand des jeweiligen Falles unterschiedlich ausfallen.
Unser Angebot: Kostenfreie Ersteinschätzung
Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenfreien Ersteinschätzung sämtlicher Ihrerseits gezeichneten geschlossenen Fondsbeteiligungen. Füllen Sie unseren Online-Fragebogen aus und lassen Sie ihn uns mitsamt den darin erbetenen Unterlagen zukommen. Nach Auswertung Ihrer Unterlagen erhalten Sie dann umgehend eine fundierte Ersteinschätzung hinsichtlich der Erfolgsaussichten Ihres Falles.
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