Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, sich an bereits bebauten oder noch zu bebauenden Grundstücken samt Immobilie zu beteiligen. Die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds sammeln über beteiligte Vertriebe das für die geplante Investition erforderliche Eigenkapital ein. Nachdem das Investitionsvolumen bei den Anlegern eingesammelt wurde, wird die Kapitalanlage für weitere Anleger geschlossen, es können keine Anteile mehr an dem Immobilienfonds erworben werden. Geschlossene Immobilienfonds sind eine beliebte, aber auch risikobehaftete Anlageform, die sowohl Groß- als auch Kleinanleger anspricht. Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt, wird Miteigentümer der Objekte und trägt auch das Verlustrisiko.

Auf dieser Seite erfahren geschädigte Anleger alles Wissenswerte rund um das Thema geschlossene Immobilienfonds.

• Wir beleuchten die Zielgruppe dieser Fonds, die typischen Laufzeiten und vor allem die Risiken, die Anleger dabei beachten sollten.
• Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der mögliche Ausstieg aus geschlossenen Immobilienfonds, der oftmals mit rechtlichen und finanziellen Hürden verbunden ist.
• Zudem bieten wir Ihnen eine kostenfreie Ersteinschätzung an, um Ihre rechtlichen Optionen individuell zu prüfen.

Zielgruppe geschlossener Immobilienfonds umfasst Groß- und Kleinanleger

Die Finanzkrise hat bei vielen Anlegern zu einer Flucht in Sachwerte geführt. Besonders gefragt sind Immobilien. Wer sich ein Haus oder eine Wohnung nicht leisten kann, dem werden stattdessen häufig Anteile an Immobilienfonds angeboten. Während geschlossene Immobilienfonds anfangs nur für vermögende Privatanleger mit hohen Mindestbeteiligungssummen in Frage kamen und von diesen als Steuersparmodell genutzt wurden, wenden sich geschlossene Immobilienfonds der neueren Generation nach Änderung des Einkommensteuerrechts auch an Kleinanleger, die sich mit Mindestbeteiligungssummen ab 5.000 Euro an dem jeweiligen Fonds beteiligen können. Gewinne sollen durch die anschließende Vermietung der Immobilie und ggf. den geplanten späteren Verkauf der Immobilie am Ende der Fondslaufzeit erzielt werden.

Anbieter geschlossener Immobilienfonds preisen ihre Produkte gerne als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an. Dabei gab es in den letzten Jahren eine Reihe spektakulärer Pleiten. Es gab sogar geschlossene Fonds, die nicht einmal die Eröffnung der Immobilie überlebten oder bei denen nur eine Baugrube übrig blieb.

Betroffene Anlegerinnen und Anleger bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung aller von ihnen gezeichneten geschlossenen Fondsbeteiligungen an.

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Laufzeit bei geschlossenen Immobilienfonds

Im Gegensatz zu anderen Geld- oder Kapitalanlagen haben geschlossenen Fonds eine feste Laufzeit. Diese liegt in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahren, einige Fonds sehen sogar eine noch längere Laufzeit vor. Ob und nach wie vielen Jahren eine Kündigung vor Ablauf der Mindestlaufzeit möglich ist, ist in den jeweiligen Verträgen geregelt. Wenn überhaupt, können sich die Gesellschafter vor Ablauf der Mindestlaufzeit regelmäßig nur mit Verlusten von ihrer Beteiligung trennen. Einige Fondsgesellschaften werden auf unbestimmte Zeit gegründet. Die Mindestlaufzeit gibt dann lediglich an, in wie vielen Jahren der Verkauf der Fondsimmobilie und die Liquidation geplant sind. Dabei handelt es sich um eine Prognose, deren Eintritt nicht sicher ist. Die Laufzeit der Fondsbeteiligung ist dann für den einzelnen Anleger ebenso wenig planbar wie der Anlageerfolg. Solche Beteiligungen enden nicht mit dem Ende der Laufzeit des Beteiligungsvertrages und die Gesellschafter erhalten nach Ablauf der Mindestlaufzeit ihres Vertrages nicht automatisch das eingezahlte Geld zurück. Interessierte Anleger sollten sich immer genau über die Laufzeiten der Angebote informieren.

Die Folgen der Corona-Krise für Einzelhandelsimmobilien

Der wirtschaftliche Erfolg geschlossener Immobilienfonds hängt von der Entwicklung des Immobilienwertes, der Mietverhältnisse (z.B. Verlängerung der Mietverträge, Neuvermietung, Leerstände, Höhe der Mieteinnahmen) und dem gewinnbringenden Verkauf der Immobilien ab.

Medienberichten zufolge wirkt sich die Corona-Krise vor allem negativ auf Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien aus. Besonders betroffen sind Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren. Es ist davon auszugehen, dass der Corona-Effekt den Strukturwandel im Einzelhandel beschleunigen wird und die Umsätze im stationären Einzelhandel kaum wieder das Niveau vor der Corona-Krise erreichen werden. Der Einzelhandel – mit Ausnahme des Lebensmitteleinzelhandels – ist stark von den Folgen der Pandemie betroffen. Es wird mit erheblichen Preiskorrekturen gerechnet, da Corona Schwächen aufdeckt, die schon vorher bestanden. Im Einzelhandel treffen die Einschränkungen durch Corona und die zunehmende Bedeutung des Online-Handels aufeinander. Da die Mieten von den Umsätzen der Einzelhändler abhängen, ist in diesem Segment mit einem nachhaltigen Mietrückgang zu rechnen. Mit Beginn der Schließungsphase haben einzelne Einzelhändler ihre Mietzahlungen eingestellt oder reduziert. Es ist davon auszugehen, dass einige Mieter durch die Corona-Krise in existenzbedrohende Situationen geraten. Mieterinsolvenzen führen zu hohen Aufwendungen für Neuvermietungen und Flächenumstrukturierungen. Mieter werden verstärkt versuchen, niedrigere Mieten auszuhandeln, da Belegungsalternativen kaum vorhanden sind. Dies hat Auswirkungen auf die Einnahmen der Fondsgesellschaft und langfristig auch auf die Bewertung der Immobilien.

Geschlossene Immobilienfonds: Die häufigsten Risiken

Mit dem Erwerb eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger zum Mitunternehmer, der am Gewinn und Verlust beteiligt ist. Er trägt also ein unternehmerisches Risiko. Wichtig ist, darauf zu achten, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird. Denn davon hängt ab, wie hoch das Risiko ist, das der Anleger mit dem Kauf der Fondsanteile eingeht. Im Extremfall kann der Anleger bei der Insolvenz eines geschlossenen Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern auch weiteres Privatvermögen verlieren. Die am weitesten verbreitete Form geschlossener Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG bzw. GmbH und Co. KG). Diese hat zwei Arten von Gesellschaftern: Zum einen den Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen haftet, und zum anderen den Kommanditisten, der nur mit seiner Einlage haftet. Als Zeichner eines geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger in der Regel Kommanditist. Sein maximal möglicher Verlust entspricht der Höhe seiner Einlage. In seltenen Fällen werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) betrieben. Hier ist für den Anleger besondere Vorsicht geboten, da jeder Gesellschafter über seine Einlage hinaus mit seinem gesamten, auch privaten Vermögen haftet.

Vielen Anlegern geschlossener Immobilienfonds ist nicht bewusst, dass derartige Kapitalanlagen nur eingeschränkt handelbar sind, d.h. nicht ohne weiteres wie z.B. Aktien gehandelt werden können. Häufig sehen die jeweiligen Gesellschaftsverträge der Fondsgesellschaften Fondslaufzeiten von über 10 Jahren oder sogar auf unbestimmte Zeit vor, wobei ein Ausstieg aus der Gesellschaft durch ordentliche Kündigung oft erst mehrere Jahre nach dem Fondsbeitritt überhaupt möglich ist. Weitere Risiken, über die Anlegerinnen und Anleger aufgeklärt werden müssen, sind:

• Wechselkursrisiko: Geschlossene Immobilienfonds benötigen zudem in der Regel nicht nur das von den jeweiligen Fondsanlegern eingeworbene Kapital, um die geplanten Investitionen zu tätigen, sondern müssen weitere Fremdmittel bei Banken aufnehmen. Diese Kredite werden häufig auch in Fremdwährung aufgenommen, um von günstigen Wechselkursen zu profitieren. Dass damit bei ungünstiger Entwicklung des jeweiligen Wechselkurses erhebliche Finanzierungsrisiken verbunden sind, wird den Anlegern häufig verschwiegen.
• Keine Aufklärung über Weichkosten: Die Konzeption und der Vertrieb solcher Beteiligungen sind mit erheblichen Kosten verbunden. Die an der Gründung, der Konzeption und dem Vertrieb beteiligten Gesellschaften lassen sich ihr entsprechendes Engagement gut vergüten, so dass erhebliche Summen der Gesamtinvestition eben nicht in Beton fließen und damit die Werthaltigkeit der Kapitalanlage zum Teil erheblich mindern.
• Verflechtungen und Interessenkonflikte: Es kann zu personellen Verflechtungen zwischen den beteiligten Unternehmen kommen – u.a. daraus resultierende Interessenkonflikte gefährden häufig auch solche Kapitalanlagen.

Auswertung: Das sagt Stiftung Warentest

Zwar behaupten Fondsinitiatoren und Branchenpublikationen immer wieder, geschlossene Fonds seien die „Königsklasse der Kapitalanlage“ und brächten „langfristig soliden Wertzuwachs“. Viele Fondsanbieter warben in der Vergangenheit sogar mit zweistelligen Jahresrenditen und versprachen Gesamtausschüttungen von weit über 100 Prozent. Doch bekanntlich kann man Anlegern viel erzählen, wenn der Prospekt lang ist. Die entscheidende Frage lautet: Wie viel haben die Fonds am Ende ihrer Laufzeit tatsächlich erwirtschaftet? Die Antwort fällt ernüchternd aus.

Knapp 70 Prozent der Fonds brachten den Anlegern Verluste. Nur 25 Prozent erzielten am Ende der Laufzeit einen Gewinn, der allerdings deutlich geringer ausfiel, als zuvor in den Prospekten und Hochrechnungen prognostiziert. Nur sechs Prozent konnten die in Aussicht gestellte Rendite erwirtschaften. Insgesamt haben die 666 Fonds, die bereits das Ende ihrer Laufzeit erreicht haben, 4,3 Milliarden Euro Verlust statt der versprochenen 15,4 Milliarden Euro Gewinn gemacht. Immobilien- und Umweltfonds haben die Gesamtstatistik noch am ehesten nach oben gezogen. Deutlich magerer fiel die Bilanz bei Medien- und Schiffsfonds aus: Für 81 Prozent der Schiffsfonds und 96 Prozent der Medienfonds diagnostiziert die Auswertung „einen vollständigen oder zumindest teilweisen Verlust des eingesetzten Kapitals“.

So können Anleger aus geschlossenen Immobilienfonds aussteigen

Wenn Anlegerinnen und Anleger geschlossener Immobilienfonds von ihrem Anlageberater oder ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem Immobilienfonds aufgeklärt worden sind, können Schadensersatzansprüche bestehen. Darüber hinaus kommt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb in Betracht. Rechtsfolge einer erfolgreichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist, dass die Anleger so gestellt werden, als hätten sie sich nie an dem Fonds beteiligt. Sie erhalten ihr eingesetztes Kapital zurück und übertragen ihren Gesellschaftsanteil.

Die Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung, zum anderen aufgrund Falschberatung ergeben.

1. Der Verkaufsprospekt darf keine falschen Angaben enthalten. Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent ist im Rahmen der Prospekthaftung für geschlossene Fonds in vollem Umfang für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich und haftbar. Erleidet beispielsweise ein Anleger aufgrund falscher oder fehlender relevanter Angaben im Verkaufsprospekt einen Vermögensschaden, ist der Emittent des geschlossenen Fonds zum Schadensersatz verpflichtet.
2. Haftung Anlageberatung: Ansprüche auf Schadensersatz und damit auf vorzeitigen Ausstieg aus der geschlossenen Fondsbeteiligung bestehen auch dann, wenn der Anlageberater oder Anlagevermittler fehlerhaft beraten hat. Häufig wurden geschlossene Fondsbeteiligungen von Banken angeboten. Der Bankberater schuldet eine auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnittene Beratung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Beratung anleger- und anlagegerecht sein. Dazu gehört insbesondere, dass der Berater oder Vermittler die wirtschaftliche Tragfähigkeit der geschlossenen Fondsbeteiligung geprüft hat (Plausibilitätsprüfung). Bei einer Bankberatung ist die Bank zudem verpflichtet, die Anlage mit banküblichem kritischen Sachverstand zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2008, Az.: XI ZR 89/07). Dabei muss die Bank den Anleger über die allgemeinen und besonderen Risiken der Kapitalanlage aufklären. Zu den besonderen Risiken einer geschlossenen Fondsbeteiligung gehören insbesondere das Totalverlustrisiko, die langen Laufzeiten und die eingeschränkte Handelbarkeit (Fungibilität) der Beteiligung sowie die Höhe der Nebenkosten (sog. Weichkosten).
3. In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde zudem festgestellt, dass die beratende Bank beim Verkauf geschlossener Fonds auf Rückvergütungen hinweisen muss. Daher kann der Anleger bei verdeckter Zahlung von Innenprovisionen (Kick-Backs) und fehlender Aufklärung hierüber verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er die Beteiligung nicht gezeichnet.

Was können geschädigte Anleger tun? Kostenfreie Ersteinschätzung

Betroffene Anleger haben die Möglichkeit, ihre in Betracht kommenden Ansprüche durch eine auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei umfassend prüfen zu lassen. Die rechtliche Beurteilung und Empfehlung kann je nach Einzelfall unterschiedlich ausfallen.

Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenlosen Ersteinschätzung aller von Ihnen gezeichneten geschlossenen Fondsbeteiligungen. Füllen Sie unseren Online-Fragebogen aus und senden Sie uns diesen zusammen mit den dort angeforderten Unterlagen zu. Nach Auswertung Ihrer Unterlagen erhalten Sie umgehend eine fundierte Ersteinschätzung zu den Erfolgsaussichten Ihres Falles.

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