Geschlossene Immobilienfonds

Steigende Zinsen, höhere Finanzierungskosten und Bewertungskorrekturen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien belasten viele geschlossene Immobilienfonds. Die Folgen sind für Anleger häufig direkt spürbar – in Form von ausbleibenden Ausschüttungen, Nachfinanzierungsbedarf, sinkenden Verkehrswerten oder sogar Sanierungs- und Insolvenzrisiken. Anleger, die vor Jahren gezeichnet haben, erleben jetzt, wie geringe Liquidität und lange Laufzeiten einen Ausstieg erschweren oder gar Verlustrisiken real werden lassen.

Auf dieser Seite erfahren Anleger, die einen Verlust fürchten, alles Wissenswerte rund um das Thema geschlossene Immobilienfonds.

• Wir beleuchten die Grundlagen und die Funktionsweise und erläutern die Begriffe „geschlossener Immobilienfonds”, „offener Immobilienfonds” und „geschlossener alternativer Investmentfonds (AIF)”.
• Wir geben Informationen zum Zweitmarkt für Fondsbeteiligungen und zu den Laufzeiten von Fonds.
• Ein besonders wichtiger Aspekt ist der mögliche Ausstieg aus geschlossenen Immobilienfonds, der oftmals mit rechtlichen und finanziellen Hürden verbunden ist.

Wenn Sie wissen möchten, welche Möglichkeiten Sie konkret haben, prüfen wir Ihre Beteiligung kostenfrei und unverbindlich. Sie erhalten eine erste rechtliche Einschätzung zu Risiken und nächsten Schritten – transparent, verständlich und auf Ihren Fall zugeschnitten.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Anleger:innen die Möglichkeit, sich an bereits bebauten oder noch zu bebauenden Grundstücken samt Immobilie zu beteiligen. Zu den Investitionsobjekten zählen Neubauten, Bestandsimmobilien sowie Immobilienprojekte aus den Bereichen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Fondsgesellschaft sammelt über beteiligte Vertriebe das erforderliche Eigenkapital ein, nimmt in der Regel zusätzlich Fremdkapital auf und investiert in ein oder mehrere Immobilienprojekte.

Nachdem das Investitionsvolumen eingeworben wurde, werden keine neuen Anteile ausgegeben. Das eingezahlte Kapital bleibt meist bis zum Ende der Laufzeit gebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg ist dann kaum möglich, allenfalls über einen meist illiquiden Sekundärmarkt. Privatanleger:innen können sich als (Treuhand-)Kommanditist:innen direkt oder indirekt an einer GmbH & Co. KG beteiligen. KG. KG. Sie sind Gesellschafter:innen der Fondsgesellschaft, haben aber typischerweise nur begrenzte Mitspracherechte (zum Beispiel bei Gesellschafterbeschlüssen zu bestimmten Grundsatzfragen). Als Miteigentümer:innen tragen Anleger:innen auch zahlreiche Risiken. Das Tagesgeschäft führen Initiator bzw. Asset-Manager oder die Verwaltung (KVG/AIFM). Die Ausschüttungen sollen aus laufenden Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen erfolgen – in schwachen Phasen auch aus Liquiditätsreserven, was die Substanz belasten kann.

Ausschüttungen sind nicht immer Gewinne

In den Verkaufsprospekten geschlossener Immobilienfonds finden sich oft Prognoserechnungen mit Angaben zu prognostizierten Ausschüttungen. Anleger:innen sollten jedoch wissen, dass Ausschüttungen nicht mit Gewinnen gleichzusetzen sind. Ausschüttungen sind insbesondere in den Anfangsjahren der Fondslaufzeit oft lediglich Rückzahlungen des investierten Kapitals. Dies birgt das Risiko der Rückforderung von Ausschüttungen. Werden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt sind, kann die Haftung im Insolvenzfall gemäß § 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der Einlage „wiederaufleben“ und die Ausschüttungen können beispielsweise durch einen Insolvenzverwalter zurückgefordert werden.

Kosten, Haftung und wirtschaftlicher Erfolg

Insbesondere im Zusammenhang mit dem Kosten spielt die Struktur des Fonds eine große Rolle. Erwirbt nicht die Fondsgesellschaft selbst Immobilieneigentum, sondern Beteiligungs- oder Objektgesellschaften, entstehen meist hohe Kosten wegen doppelter Verwaltungskosten, sowohl auf Ebene der Fondsgesellschaft als auch auf Ebene der Objektgesellschaft durch die Verwaltung der Beteiligungsgesellschaften und durch Immobilien-Bewirtschaftungskosten.

Die Haftung ist auf die eingetragene Kommanditeinlage beschränkt. Achtung: Eine vertragliche Nachschusspflicht ist bei Publikumsfonds unüblich, sollte aber im Prospekt geprüft werden.

Der wirtschaftliche Erfolg geschlossener Immobilienfonds hängt von der Entwicklung des Immobilienwertes, der Mietverhältnisse (z.B. Verlängerung der Mietverträge, Neuvermietung, Leerstände, Höhe der Mieteinnahmen) und dem gewinnbringenden Verkauf der Immobilien ab.

Ein geschlossenen Immobilienfonds bietet Privatanlegern Zugang zu großen Immobilieninvestments, ist aber illiquide, kostenintensiv und risikobehaftet. Vor einer Zeichnung oder bei Problemen im Bestand sollten Prospekt, Kostenstruktur, Ausschüttungslogik und Haftungsfragen fachkundig geprüft werden.

Geschlossene, offene Immobilienfonds und AIF: Was sind die Unterschiede?

Seit dem Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 werden neu aufgelegte geschlossene Immobilienfonds rechtlich als geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet. Allerdings ist nicht jeder geschlossene AIF zwangsläufig ein Immobilienfonds. Der Begriff „geschlossener AIF” bezieht sich auf eine Beteiligung mit fixem Kapital und ohne laufende Rückgabemöglichkeit, unabhängig davon, ob in Immobilien oder andere Sachwerte wie Schiffe, Flugzeuge oder Energieprojekte investiert wird. Es gilt also: Jeder geschlossene Immobilienfonds ist ein geschlossener AIF, aber nicht jeder geschlossener AIF ist ein Immobilienfonds.

Spezial und Publikums-AIF

Je nach Zielgruppe werden geschlossene AIFs als Spezial-AIF oder Publikums-AIF bezeichnet. Zu den Zielgruppen geschlossener Immobilienfonds zählen sowohl Kleinanleger mit wenig Erfahrung als auch erfahrenere Anleger. Richtet sich das Produkt nur an (semi-)professionelle Anleger, spricht man von einem geschlossenen Spezial-AIF. Besteht der Anlegerkreis dagegen aus Privat- und Kleinanlegern, handelt es sich in der Regel um einen geschlossenen Publikums-AIF.

Die präzise Bezeichnung für einen geschlossenen Immobilienfonds für Privatanleger lautet „geschlossener Publikums-AIF (Immobilien)”. Umgangssprachlich ist jedoch weiterhin oft von geschlossenen Immobilienfonds die Rede.

Offene Immobilienfonds

Anders als bei geschlossenen Immobilien-AIFs werden Anteile an offenen Immobilienfonds unter bestimmten Bedingungen fortlaufend ausgegeben oder zurückgenommen.​ Die Erträge stammen vor allem aus Mieten und eventuellen Wertsteigerungen der Objekte. Für offene Immobilien-AIF gelten u. a. eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten für die Rückgabe, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden. Die Fonds stehen unter Aufsicht der BaFin.

Betroffene Anlegerinnen und Anleger bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung ihrer gezeichneten geschlossenen Fondsbeteiligungen an:

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Laufzeit und Kündigung bei geschlossenen Immobilienfonds

Im Gegensatz zu anderen Geld- oder Kapitalanlagen haben geschlossenen Fonds in der Regel eine feste Laufzeit. Diese liegt in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahren, einige Fonds sehen sogar eine noch längere Laufzeit vor. Während dieser Zeit sind die Anlegerkapitalien vollständig gebunden, und es besteht kein Anspruch auf vorzeitige Auszahlung durch die Fondsgesellschaft.​

Früher wurden einige Fondsgesellschaften auf unbestimmte Zeit gegründet. Die Mindestlaufzeit gab dann lediglich an, in wie vielen Jahren der Verkauf der Fondsimmobilie und die Liquidation geplant sind. Dabei handelte es sich um eine Prognose, deren Eintritt nicht sicher war. Solche Beteiligungen endeten nicht mit dem Ende der Laufzeit des Beteiligungsvertrages und die Gesellschafter erhalten nach Ablauf der Mindestlaufzeit ihres Vertrages nicht automatisch das eingezahlte Geld zurück.

Wenn eine oder mehrere Verlängerungsoptionen im Gesellschaftsvertrag oder in den Anlagebedingungen vorgesehen sind, kann die Laufzeit eines geschlossenen Immobilienfonds auch verlängert werden. Für die Verlängerung von Publikums-AIF gelten konkrete Regelungen:

• So darf die maximale Verlängerung beispielsweise bis zu 50 % der ursprünglichen Laufzeit betragen,
• und die Gesamtlaufzeit (d. h. Grundlaufzeit + Verlängerung(en)) darf 30 Jahre nicht überschreiten.
• In der Regel stimmen die Anleger am Ende der geplanten Laufzeit darüber ab, ob der Fonds liquidiert oder verlängert werden soll.

Vorgesehen ist, dass die Fondsgesellschaft die Immobilien nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit verkauft. Mit dem potenziellen Erlös sollen eventuelle Darlehen zurückgezahlt und ein möglicher Gewinn an die Anleger ausgeschüttet werden. Die Laufzeit der Fondsbeteiligung ist für den einzelnen Anleger ebenso wenig planbar wie der Anlageerfolg. Interessierte Anleger sollten sich deshalb immer genau über die Laufzeiten der Angebote informieren. Denn feste Laufzeiten bedeuten für Anleger auch das Risiko, dass sich der Immobilienmarkt oder die Objekte selbst schlechter entwickeln als erwartet.​

Kann man einen geschlossenen Immobilienfonds jederzeit kündigen?

Ob und nach wie vielen Jahren eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung während der Laufzeit möglich ist, ist im jeweiligen Gesellschaftsvertrag festgelegt. Während der Laufzeit sind ordentliche Kündigungsrechte regelmäßig ausgeschlossen. Den Investoren wird jedoch teilweise ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Dieses sowie Härtefallklauseln, beispielsweise bei Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder schwerer Pflegebedürftigkeit, sind im Einzelfall zu prüfen. Außerdem können Anlegerinnen und Anleger aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn sie bei Zeichnung der Beteiligung falsch beraten wurden.

Hinzu kommt auch die wirtschaftliche Komponente: Wenn überhaupt, können sich die Gesellschafter vor Ablauf der Mindestlaufzeit regelmäßig nur mit Verlusten von ihrer Beteiligung trennen. Im Falle einer Kündigung haben Anlegerinnen und Anleger lediglich Anspruch auf das sogenannte Abfindungsguthaben, auch Auseinandersetzungsguthaben genannt. Sie erhalten bei einer Kündigung also nicht das gesamte eingezahlte Kapital zurück. Der Abfindungsanspruch liegt in der Regel deutlich unter der ursprünglichen Zeichnungssumme. Von einer Kündigung eines geschlossenen Fondsanteils ist grundsätzlich abzuraten, zumindest sollten zuvor Informationen über ein etwaiges negatives Abfindungsguthaben (auch Auseinandersetzungsguthaben genannt) eingeholt werden

Wer in geschlossene Immobilienfonds investiert,

• sollte langfristig planen,
• sollte auf Liquiditätsbedarf während der Laufzeit verzichten können,
• sollte die Fondslaufzeit – oft über ein bis zwei Jahrzehnte – als fest gebundenes Kapital betrachten.​

Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds verkaufen – der Zweitmarkt

Im Internet gibt es einen Zweitmarkt für geschlossene Fonds. Anleger:innen können dort versuchen, ihre Beteiligungen zu verkaufen. Marktführer ist die Handelsplattform www.zweitmarkt.de. Wenn Anleger:innen ihre Beteiligung dort verkaufen wollen, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht.

Ob sich ein Käufer findet, ist jedoch nicht garantiert. Voraussetzung für den Verkauf ist, dass der Fonds noch einen Wert hat. Diese Voraussetzung ist jedoch oft nicht gegeben, wenn geschlossene Immobilienfonds bereits in Schieflage geraten sind und Anleger:innen einen Ausweg suchen. Oft gelingt es nur in wenigen Fällen, die Beteiligungen zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Ein vorzeitiger Ausstieg über den Zweitmarkt ist häufig nur mit Abschlägen gegenüber dem ursprünglichen Einzahlungsbetrag möglich.

Detailliere Informationen zum Ablauf eines Verkaufs über den Zweitmarkt finden Sie im folgenden Beitrag:

Ausschüttungen wackeln, Nachfinanzierungen drohen und ein Ausstieg ist wegen der langen Laufzeiten schwierig? Wir prüfen Ihre Beteiligung kostenfrei und unverbindlich und geben Ihnen eine auf Ihren Fall zugeschnittene Einschätzung.

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Risiken geschlossener Immobilienfonds und kritische Aspekte

Mit dem Erwerb eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds werden Anleger zu Mitunternehmerinnen und Mitunternehmern, die am Gewinn und Verlust beteiligt sind. Sie tragen ein unternehmerisches Risiko. Typische Risiken und kritische Aspekte geschlossener Immobilienfonds, über die Anlegerinnen und Anleger nicht zuletzt bei der Beratung und Vermittlung aufgeklärt werden müssen, sind:

Spezifische Risiken geschlossener Immobilienfonds

• Marktrisiken wie Immobilienmarktzyklen, Leerstandsrisiken und Mietausfälle: Zum Beispiel hatte sich die Corona-Krise vor allem negativ auf Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien ausgewirkt. Besonders betroffen waren Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren. Mit Beginn der Schließungsphase haben einzelne Einzelhändler ihre Mietzahlungen eingestellt oder reduziert.
• Zinsentwicklung und Finanzierungskosten: Wenn ein Fonds viel Fremdkapital aufnimmt, kann die hohe Fremdkapitalquote zum Problem werden, beispielsweise wenn die Darlehenszinsen steigen und Prolongationen anstehen. Aufgrund der seit 2023 gestiegenen Darlehenszinsen stellen Verbindlichkeiten bei zahlreichen geschlossenen Immobilienfonds ein erhebliches Liquiditätsrisiko dar.
• Klumpenrisiko: Anleger geschlossener Immobilienfonds tragen typischerweise ein höheres Risiko, wenn die Investitionen sehr konzentriert auf einige wenige Objekte oder Projekte erfolgen.

Allgemeine Risiken geschlossener Fonds

• Wertverluste, Totalverlust- und Insolvenzrisiko: Wenn die Fondsgesellschaft ihre Ausgaben, insbesondere die Fremdkapitalkosten, aufgrund fehlender Einnahmen (z. B. durch sinkende Mieteinnahmen oder Wertverluste der Immobilien) nicht mehr decken kann, droht eine Insolvenz. Im schlimmsten Fall führt dies zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Ein aktuelles Beispiel ist die Insolvenz des geschlossenen Immobilienfonds d.i.i. Wohnimmobilien Deutschland 2.
• Kosten: Neben Objektkosten fallen Weichkosten (z. B. Agio, Vertrieb und Konzeption) an. Wenn bereits in der Investitionsphase ein großer Teil der Anlegergelder für Vergütungen und Nebenkosten aufgewendet wird, fließt dieses Geld nicht in den Erwerb der Immobilien. Somit steht es auch nicht zur Erwirtschaftung der prognostizierten Renditen zur Verfügung. Auch die laufenden Verwaltungskosten der Fondsgesellschaft wirken sich aus. Alle Aufwendungen der Fondsgesellschaft, die keinen Wert schaffen, müssen zunächst durch Wertsteigerungen kompensiert werden, ehe die Beteiligung insgesamt eine Werterhöhung erfahren kann.
• Eingeschränkte Handelbarkeit: Vielen Anlegern ist nicht bewusst, dass derartige Kapitalanlagen nicht oder nur eingeschränkt handelbar sind, d.h. nicht ohne weiteres wie z.B. Aktien gehandelt werden können.
• Aufklärung über Weichkosten: Die Konzeption und der Vertrieb solcher Beteiligungen sind mit erheblichen Kosten verbunden. Die an der Gründung, der Konzeption und dem Vertrieb beteiligten Gesellschaften lassen sich ihr entsprechendes Engagement gut vergüten, so dass erhebliche Summen der Gesamtinvestition eben nicht in Beton fließen und damit die Werthaltigkeit der Kapitalanlage zum Teil erheblich mindern.
• Verflechtungen und Interessenkonflikte: Es kann zu personellen Verflechtungen zwischen den beteiligten Unternehmen kommen – u.a. daraus resultierende Interessenkonflikte gefährden häufig auch solche Kapitalanlagen.
• Blind-Pool Risiken: Ein Blind-Pool-Risiko bedeutet, dass Anleger ihr Kapital in einen Fonds investieren, ohne zu wissen, in welche konkreten Immobilienobjekte das Geld tatsächlich fließt. Die konkreten Investitionsentscheidungen stehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest. Anleger investieren “blind”, das heißt, sie können die Werthaltigkeit, Qualität und wirtschaftlichen Erfolgsaussichten der Investitionsobjekte vorab nicht prüfen.​ Auch wenn zwischenzeitlich laut regulatorischen Vorgaben ein Mindestanteil (etwa 60 %) der Investitionskriterien festgelegt werden, dennoch besteht weiterhin ein erhöhter Unsicherheitsfaktor.​
• Wechselkursrisiko: Geschlossene Immobilienfonds benötigen zudem in der Regel nicht nur das von den jeweiligen Fondsanlegern eingeworbene Kapital, um die geplanten Investitionen zu tätigen, sondern müssen weitere Fremdmittel bei Banken aufnehmen. Diese Kredite werden häufig auch in Fremdwährung aufgenommen, um von günstigen Wechselkursen zu profitieren. Dass damit bei ungünstiger Entwicklung des jeweiligen Wechselkurses erhebliche Finanzierungsrisiken verbunden sind, wird den Anlegern häufig verschwiegen.

Haftungsrisiken bei geschlossenen Fonds

Es ist wichtig, darauf zu achten, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird. Denn davon hängt das Risiko ab, das der Anleger mit dem Kauf der Fondsanteile eingeht. Im Extremfall können Anleger bei der Insolvenz eines geschlossenen Fonds nicht nur ihre Geldanlage, sondern auch weiteres Privatvermögen verlieren. Die am weitesten verbreitete Rechtsform geschlossener Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG bzw. GmbH & Co. KG). Diese hat zwei Arten von Gesellschaftern: den Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen haftet, und den Kommanditisten, der nur mit seiner Einlage haftet. Als Zeichner:innen eines geschlossenen Immobilienfonds werden Anleger:innen in der Regel Kommanditist:innen. Ihr maximal möglicher Verlust entspricht der Höhe ihrer Einlage. In seltenen Fällen werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) betrieben. Hier ist besondere Vorsicht geboten, da jeder Gesellschafter über seine Einlage hinaus mit seinem gesamten, auch privaten Vermögen haftet.

Aktuelle Lage geschlossener Immobilienfonds in Deutschland

Der Markt für geschlossene Immobilienfonds in Deutschland ist in den letzten Jahren von einem schwierigen Umfeld geprägt. Die Zinswende der Europäischen Zentralbank führte seit 2022 führte zu deutlich höheren Finanzierungskosten, was den Immobilienmarkt bremste. Viele Büros sind aufgrund von Homeoffice weniger nachgefragt, was zu geringeren Vermietungsquoten führte.

Die Ratingagentur Scope hat untersucht, wie sich der Markt für geschlossene alternative Investmentfonds (AIF) über alle Asset-Klassen hinweg für Privatanleger im Jahr 2024 entwickelt hat. Im Jahr 2024 wurden zwar etwas mehr neue Publikums-AIF zum Vertrieb zugelassen, aber das platzierte Eigenkapital und die Anlegernachfrage blieben gedämpft. Immobilien dominierten weiter die Angebote, doch der Gesamtmarkt der geschlossenen Fonds gilt als kriselnd. Eine Neubewertung von Immobilien durch Gutachter führte zu teils deutlichen Abwertungen in Fonds.​ Auch die BaFin verweist allgemein auf Immobilienmarktrisiken im Aufsichtsfokus.

Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds-Beteiligungen zeigt deutliche Abschläge: Der Durchschnittskurs für Immobilienbeteiligungen für das Gesamtjahr verringerte sich von 82,74 Prozent in 2023 auf 78,60 Prozent im Jahr 2024. Hauptursache ist demnach das anhaltend schwierige Marktumfeld für Gewerbeimmobilien.

Rechtliche Möglichkeiten für Anleger

So können Anleger aus geschlossenen Immobilienfonds aussteigen und ihr Geld zurückerhalten

Wenn Anlegerinnen und Anleger geschlossener Immobilienfonds von ihrem Anlageberater oder ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem Immobilienfonds aufgeklärt worden sind, können Schadensersatzansprüche bestehen. Darüber hinaus kommt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb in Betracht. Durch eine „Rückabwicklung im Wege von Schadensersatz“ erhalten die Anleger die Chance, die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu erreichen. Für Finanzdienstleister besteht seit dem 01.01.2013 eine Haftpflichtversicherungspflicht. In vielen Fällen ist Schadensersatz als primärer Weg zur Schadenskompensation anzuraten.

Die Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung, zum anderen aufgrund Falschberatung ergeben.

1. Der Verkaufsprospekt darf keine falschen Angaben enthalten.
   Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent ist im Rahmen der Prospekthaftung für geschlossene Fonds in vollem Umfang für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich und haftbar. Erleidet beispielsweise ein Anleger aufgrund falscher oder fehlender relevanter Angaben im Verkaufsprospekt einen Vermögensschaden, ist der Emittent des geschlossenen Fonds zum Schadensersatz verpflichtet.
2. Haftung Anlageberatung: Ansprüche auf Schadensersatz und damit auf vorzeitigen Ausstieg aus der geschlossenen Fondsbeteiligung bestehen auch dann, wenn Anlageberater oder Anlagevermittler fehlerhaft beraten haben. Häufig wurden geschlossene Fondsbeteiligungen von Banken angeboten. Der Bankberater schuldet eine auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnittene Beratung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Beratung anleger- und anlagegerecht sein. Dazu gehört insbesondere, dass der Berater oder Vermittler die wirtschaftliche Tragfähigkeit der geschlossenen Fondsbeteiligung geprüft hat (Plausibilitätsprüfung). Bei einer Bankberatung ist die Bank zudem verpflichtet, die Anlage mit banküblichem kritischen Sachverstand zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2008, Az.: XI ZR 89/07). Dabei muss die Bank den Anleger über die allgemeinen und besonderen Risiken der Kapitalanlage aufklären. Zu den besonderen Risiken einer geschlossenen Fondsbeteiligung gehören insbesondere das Totalverlustrisiko, die langen Laufzeiten und die eingeschränkte Handelbarkeit (Fungibilität) der Beteiligung sowie die Höhe der Nebenkosten (Weichkosten).
3. Aufklärung zu Provisionen: Banken und auch freie Anlagevermittler müssen Anleger ungefragt über Provisionen, deren genauen Höhe und den Empfänger informieren. In zahlreichen
   Gerichtsurteilen wurde festgestellt, dass die beratende Bank beim Verkauf geschlossener Fonds auf Rückvergütungen hinweisen muss. Daher können Anleger bei verdeckter Zahlung von Innenprovisionen (Kick-Backs) und fehlender Aufklärung hierüber verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Beteiligung nicht gezeichnet.

Ein Kommanditist (oder dessen Erbe) einer KG, der aufgrund unrichtiger Prospektangaben oder einer Verletzung der Aufklärungspflicht einer Anlagegesellschaft als Gesellschafter beigetreten ist, kann die Rückabwicklung seiner Beteiligung verlangen. Ggfs. können Schadensersatzansprüche gegen beratende Banken, Finanzvertriebe, deren Haftpflichtversicherer und/oder Prospektverantwortliche geltend gemacht werden. Die Gesellschafter werden als Rechtsfolge so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Sie erhalten das eingesetzte Kapital zurück und übertragen den Gesellschaftsanteil.

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Verjährungsfristen und Vorgehensweise

Geraten geschlossene Immobilienfonds in Schieflage, raten wir zu einer zügigen Verfolgung  Ihrer Ansprüche, um Ihre Rechtspositionen zu sichern. Davon abgesehen berechnet sich die Verjährung im Allgemeinen wie folgt:

Die absolute Verjährung tritt für alle Anleger genau zehn Jahre nach ihrem Beitritt zum Fonds ein. Ein Beispiel: Bei einer Zeichnung am 27. März 2018 tritt die Verjährung am 27. März 2028 ein.

Die kenntnisabhängige dreijährige Verjährung: Wird der Schadensersatzanspruch eines Anlegers auf einen Beratungsfehler gestützt, beginnt die Verjährung, wenn bezüglich eines Fehlers bzw. Umstands Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt.

Fallbeispiele und Urteile

Wir beraten und vertreten Fondsanleger bundesweit seit über 30 Jahren. Als eine der größten Kanzleien für Bank- und Kapitalmarktrecht in Deutschland haben wir größte Erfahrung im außergerichtlichen und gerichtlichen Vorgehen auf diesem Gebiet. Wir haben zahlreiche Urteile zugunsten geschädigter Fondsanleger erwirkt. Eine Auswahl der Urteile finden Sie hier:

FAQ – Häufige Fragen zu geschlossenen Immobilienfonds und Schadensersatz

Woran erkenne ich Problemfonds? Dauerhafte Ausschüttungskürzungen oder -ausfälle, eine erhöhte Fremdfinanzierung, negative Prognoseabweichungen, Sanierungsrunden oder ausbleibende Berichte sind Anzeichen hierfür.

Wie kann ich aus einem geschlossenen Fonds aussteigen? In der Regel über Schadensersatz/Rückabwicklung (z. B. bei Beratungs- oder Prospektfehlern) oder über den Zweitmarkt. Eine ordentliche Kündigung ist meist ausgeschlossen.

Lohnt sich der Verkauf am Zweitmarkt? Er kann Liquidität verschaffen, erfolgt aber in vielen Fällen mit deutlichem Abschlag. Daher sollten Sie vorher auch die Chancen auf Schadensersatz oder Rückabwicklung prüfen lassen.

Was passiert bei einer Insolvenz des Fonds? Drohende Ausfälle, Nachfinanzierungen, ggf. Verwertung von Immobilien und ggf. Rückforderung von Ausschüttungen. Die Rechtslage hängt von der Beteiligungsform, den Gesellschaftsunterlagen und den Haftungstatbeständen ab.

Habe ich Anspruch auf Schadensersatz? Ja, wenn beispielsweise eine Falschberatung, ein Prospektfehler, das Verschweigen von Kick-backs oder eine ungeeignete Anlageempfehlung vorliegt. Die Einzelfallprüfung ist entscheidend.

Was kostet die Prüfung? Unsere Kanzlei bietet eine kostenlose Ersteinschätzung an, im Anschluss erhalten Sie eine transparente Kosteninformation oder wir zeigen Ihnen Rechtsschutzlösungen auf.

Was bringt mir eine kostenlose Ersteinschätzung? Sie erhalten eine Risiko-/Chancenanalyse, einen Fristencheck, eine Kostenübersicht und eine Handlungsempfehlung, bevor Sie weitere Entscheidungen treffen.

So lassen Sie Ihren Fall prüfen – Checkliste für Anleger

1. Sammlung aller relevanten Unterlagen (Zeichnungsschein, Vertriebsunterlagen, ggf. Prospekt)
2. Dokumentation der Beratung und Gespräche
3. Einschätzung durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Kapitalmarktrecht: Erfolgsaussichten juristisch bewerten lassen
4. Berücksichtigung der wirtschaftlichen Komponente
5. Entscheidung, ob Sie eine Rückabwicklung und Schadensersatz geltend machen möchten

Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Anbieter geschlossener Immobilienfonds preisen ihre Produkte gerne als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an. Dabei gab es in den letzten Jahren eine Reihe spektakulärer Pleiten wie die Project Insolvenz oder die Insolvenz der d.i.i. Gruppe. Anleger:innen, die einen Verlust fürchten, können mögliche Schadenersatzansprüche prüfen lassen, die oft die effektivste Möglichkeit der Schadenskompensation darstellen.

Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenfreien Ersteinschätzung für Ihre Fondsbeteiligung. Füllen Sie unseren Online-Fragebogen aus und lassen Sie ihn uns  mitsamt den erbetenen Unterlagen zukommen. Nach Auswertung Ihrer Unterlagen erhalten Sie dann umgehend eine fundierte Ersteinschätzung hinsichtlich der Erfolgsaussichten Ihres Falles, den Kosten und den erforderlichen weiteren Schritten. Falls vorhanden, übernehmen wir auch den Schriftverkehr mit Ihrer Rechtsschutzversicherung zur Klärung der Kostenübernahme.

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Für Fragen oder weitere Informationen nutzen Sie bitte unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711-9308110 an.

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