Nachrangdarlehen der UDI Immo Sprint FESTZINS I: OLG Dresden verurteilt Geschäftsführer

Auf die Berufung eines von unserer Kanzlei vertretenen Anlegers hat das Oberlandesgericht Dresden zwei ehemalige Geschäftsführer der UDI Immo Sprint FESTZINS I GmbH & Co. KG persönlich zum Schadensersatz verurteilt (Urteil vom 09.07.2026, Az. 8 U 530/26). Das Urteil ist rechtskräftig.

Der Anleger hatte im August 2017 ein Nachrangdarlehen über 10.000 Euro gezeichnet. Nach Anrechnung erhaltener Zins- und Rückzahlungen erhält er 5.512,88 Euro nebst Zinsen zurück, Zug um Zug gegen Abtretung seiner Rechte aus der Anlage.

Kern des Urteils: Unwirksame Nachrangklausel macht aus Darlehen ein erlaubnispflichtiges Bankgeschäft

Wer gewerbsmäßig fremde Gelder als Einlagen oder als „unbedingt rückzahlbare Gelder des Publikums“ annimmt, betreibt ein Einlagengeschäft und benötigt dafür eine Erlaubnis der BaFin. Anbieter des früheren „grauen Kapitalmarkts“ umgehen diese Erlaubnispflicht regelmäßig durch einen sogenannten qualifizierten Rangrücktritt: Der Anleger tritt mit seinem Rückzahlungsanspruch nicht nur in der Insolvenz hinter alle anderen Gläubiger zurück, sondern kann sein Geld auch außerhalb eines Insolvenzverfahrens nicht verlangen, wenn dessen Zahlung eine Insolvenz auslösen würde (vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre). Damit ist die Rückzahlung nicht mehr „unbedingt“ und die Erlaubnispflicht entfällt.

Diese Konstruktion trägt allerdings nur, wenn die Nachrangklausel zivilrechtlich wirksam ist. Genau daran fehlte es im vorliegenden Fall.

Das OLG Dresden stufte § 9 des Nachrangdarlehensvertrags der UDI Immo Sprint FESTZINS I als intransparent und damit unwirksam ein. Die Folge: Die Nachrangabrede entfällt ersatzlos und es gelten die gesetzlichen Rückzahlungspflichten eines gewöhnlichen Darlehens. Das eingeworbene Kapital war damit unbedingt rückzahlbar – die Gesellschaft hätte eine Erlaubnis benötigt, die sie unstreitig nicht hatte.

Warum die Klausel intransparent war

Das Transparenzgebot verlangt, dass ein durchschnittlicher Verbraucher ohne juristische oder kaufmännische Vorbildung die rechtliche Tragweite und die wirtschaftlichen Nachteile der Klausel erfassen kann. Der Senat beanstandete u.a.:

• Keine verständliche Produktbeschreibung: Weder der Darlehensvertrag noch der Verkaufsprospekt erklärten, was ein „qualifiziertes Nachrangdarlehen“ ist. Es wurden lediglich Fachbegriffe wie „Nachrangigkeit“ oder „qualifizierter Rangrücktritt“ verwendet, ohne diese zu erläutern.
• Unklare Auslösetatbestände: Die Klausel schloss Zahlungen aus, „solange und soweit“ deren Rückzahlung „einen Grund für die Eröffnung des Insolvenzverfahrens herbeiführen würde“. Welche Insolvenzgründe genau gemeint sind, blieb offen. Ein Anleger konnte somit nicht erkennen, in welchen Situationen seine Zahlungen ausfallen würden.
• Vorinsolvenzliche Wirkung nicht erkennbar: Der bloße Klammerzusatz „sog. vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre“ verdeutlichte nicht, dass Zahlungen bereits lange vor einer Insolvenz und dauerhaft ausbleiben können.
• Verharmlosende Prospektsprache: Der Prospekt sprach von einer „Verlängerung der Laufzeit“ und von einem „Zahlungsaufschub“. Das legt eine vorübergehende Verzögerung nahe, tatsächlich droht jedoch der endgültige Ausfall von Zins und Tilgung.

Persönliche Haftung der Geschäftsführer – kein unvermeidbarer Verbotsirrtum

Ein Verstoß gegen die Erlaubnispflicht stellt eine Verletzung eines Schutzgesetzes dar und begründet gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die persönliche Haftung der verantwortlichen Geschäftsleiter.

Die Geschäftsführer beriefen sich auf einen sogenannten unvermeidbaren Verbotsirrtum. Demnach hätten sie die Anlage für erlaubnisfrei halten dürfen. Dem ist der Senat aus folgenden Gründen nicht gefolgt:

1. Prospektbilligung der BaFin ersetzt keine Erlaubnisprüfung: Im Billigungsverfahren nach § 8 Abs. 1 VermAnlG wird lediglich die Vollständigkeit, Kohärenz und Verständlichkeit des Prospekts geprüft, nicht jedoch die Frage, ob das Geschäft erlaubnispflichtig ist. Auf diesen Umstand wurde im Billigungsbescheid vom 15.05.2017 ausdrücklich hingewiesen.
2. Naheliegende Klärungsmöglichkeit wurde nicht genutzt: Eine Erlaubnisanfrage bei der BaFin nach § 4 Satz 1 KWG ist das gesetzlich vorgesehene Instrument zur Klärung der Erlaubnispflicht. Die Geschäftsführer haben davon bewusst keinen Gebrauch gemacht.
3. Eingeholter Rechtsrat genügte nicht: Eine Stellungnahme einer Anwaltskanzlei aus dem Jahr 2015 betraf eine andere Gesellschaft und prüfte allein, ob die Klausel überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB ist.
4. Keine hypothetische Erlaubnisfreistellung: Die Geschäftsführer konnten nicht nachweisen, dass die BaFin im Jahr 2017 auf Anfrage ein Negativtestat erteilt hätte. Die Rechtslage zu den Transparenzanforderungen war seinerzeit nicht gesichert, weshalb erhöhte Sorgfalt und die Einholung belastbarer Auskünfte geboten waren.

Umfang des Schadensersatzes

Der Anleger ist so zu stellen, als hätte er den Vertrag nie geschlossen. Erstattet wird der eingezahlte Betrag abzüglich erhaltener Zinsausschüttungen und Rückzahlungen, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte aus der Anlage.

Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt zu Nachrangdarlehen

Nach unserer Einschätzung sind Schadensersatzansprüche aus UDI-Beteiligungen inzwischen ganz überwiegend verjährt. Im vorliegenden Fall konnte die Verjährung jedoch rechtzeitig gehemmt werden. Über Jahre wurden Anlegern ähnliche Konstrukte vermittelt. Deren Prospekte und Vertragsunterlagen weisen häufig vergleichbare Schwachstellen auf.

Unsere Kanzlei ist auf Anleger- und Verbraucherschutz spezialisiert und vertritt seit vielen Jahren Geschädigte des grauen Kapitalmarkts. Wenn Sie ein Nachrangdarlehen oder eine vergleichbare Vermögensanlage gezeichnet haben und finanzielle Verluste befürchten, prüfen wir gerne, ob Schadensersatzansprüche bestehen und wie diese durchgesetzt werden können.

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