Urteil zu offenem Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI: Landgericht Stuttgart spricht Anlegerin Schadensersatz zu

Das Landgericht Stuttgart hat die Volksbank Böblingen verurteilt, einer Anlegerin Schadensersatz in Höhe von 5.095 Euro Zug um Zug gegen Abtretung von Anteilen an dem offenen Immobilienfonds „Unilmmo Wohnen ZBI“ zu zahlen (Urteil vom 27.02.2025, Az. 12 O 287/24). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es fußt auf der Verletzung von Beratungspflichten durch die Bank und zeigt, dass Geschädigte über die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im Rahmen einer Individualklage sehr zügig zu ihrem Recht kommen können.

Hintergrund des Rechtsstreits

Die Klägerin ließ sich im Februar 2023 von einer Mitarbeiterin der Volksbank Böblingen hinsichtlich einer Geldanlage über 20.000 Euro beraten. Ihr Anlagehorizont lag bei über fünf Jahren, ihre Risikobereitschaft im moderaten Bereich bei Stufe 3 von 5 und ihr Anlageziel laut Geeignetheitserklärung in langfristiger Renditeorientierung bei gleichzeitiger Toleranz gegenüber gewissen Wertschwankungen. Zugleich gab sie an, keine Erfahrungen mit Aktienfonds, Zertifikaten oder Immobilienfonds zu haben.

Die Bank empfahl ihr daraufhin eine Aufteilung auf vier Anlageformen: einen Aktienfonds, ein Zertifikat, Festgeld über drei Jahre und den offenen Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI”. Sie investierte 20.000 Euro, davon 5.000 Euro in den offenen Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI”.

Im Juni 2024 wurde der Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI aufgrund einer Sonderbewertung um 16,71 % abgewertet. Dadurch ging die gesamte Wertentwicklung seit Fondsstart im Jahr 2017 verloren.

Gericht sieht Beratungspflicht verletzt – Offene Immobilienfonds sind kein Festgeld

Das Landgericht Stuttgart stellte fest, dass die Empfehlung des Immobilienfonds nicht zur Anlagestrategie der Klägerin passte. Zwar wurde der Fonds in die Risikoklasse 1 (geringes Risiko) eingestuft, jedoch handelt es sich bei offenen Immobilienfonds generell nicht um sichere Anlagen im Sinne eines Werterhalts. Im Gegensatz zu Festgeld, das durch die Einlagensicherung geschützt ist, unterliegt ein Immobilienfonds erheblichen Wertschwankungen. Diese ergeben sich unter anderem aus der Marktentwicklung der enthaltenen Immobilien sowie aus möglichen Managemententscheidungen. Aufgrund der Darstellung in der Geeignetheitserklärung durfte die Klägerin annehmen, der Immobilienfonds sei ein ebenso sicherer Baustein wie das empfohlene Festgeld. Die Bank hätte nach Auffassung des Gerichts in ihrer Beratung klarstellen müssen, dass Immobilienfonds trotz niedriger Risikoklassifizierung nicht mit Festgeld gleichzusetzen sind. Das Unterlassen dieser Aufklärung stellt eine Pflichtverletzung aus dem Beratungsvertrag dar.

Weitere Verfahren zu UniImmo Wohnen ZBI wegen falscher Risikoklasse

Aufgrund der Risikoeinstufung des Fonds laufen weitere Gerichtsverfahren gegen die Fondsverwaltung. So hat die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth gegen ZBI geklagt, da die Risikoeinstufung ihrer Meinung nach falsch war. Im Februar 2025 entschied das Gericht, dass das Risiko des Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI“ als zu gering dargestellt wurde und die ZBI Fondsmanagement GmbH den Fonds künftig nicht mehr mit den Risikoklassifizierungen „2“ oder „3“ bewerten darf. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Im Rahmen einer weiteren Klage gegen ZBI wurde zudem ein Antrag auf Eröffnung eines Musterverfahrens nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) gestellt. Ob das Verfahren formell eröffnet wird, ist aktuell noch offen. Die Prüfung wird sicher noch dauern.

Schadensersatz wegen fehlerhafter Fondsberatung – Kostenfreie Ersteinschätzung

Die Kanzlei AKH-H vertritt hunderte Anleger*innen des Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI” und hat bereits Klagen gegen verschiedene Volksbanken wegen Falschberatung eingereicht. Unsere Erfahrung zeigt: Zahlreiche Volks- und Raiffeisenbanken haben in der Vergangenheit sicherheitsorientierten Anlegerinnen und Anlegern den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfohlen. Obwohl diese als eher konservativ anlegen wollten, haben die Berater und Beraterinnen in den Beratungsgesprächen nicht auf die erheblichen Verlustrisiken hingewiesen. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Stuttgart bestätigt erneut, dass Banken verpflichtet sind, nicht nur die formale Risikoklassifizierung offenzulegen, sondern auch die tatsächlichen Risiken im Hinblick auf das konkrete Anlegerprofil zu erläutern.

Wenn Betroffene von ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds sowie über die erhaltenen Provisionen aufgeklärt wurden, können Schadenersatzansprüche bestehen. Im Fall der erfolgreichen Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen werden die Anleger so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Eine erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ermöglicht eine Rückabwicklung und damit einen vollständigen Schadenausgleich. Auch eine Kündigung der Fondsanteile ändert nichts daran, dass Anleger Schadenersatzansprüche geltend machen können.

Seit 30 Jahren gehört die Kanzlei AKH-H zu einer der erfahrensten Kanzleien im Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts. Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung haben Anleger die Möglichkeit, ihre rechtlichen Ansprüche prüfen zu lassen. Die spezialisierten Rechtsanwälte unserer Kanzlei helfen und erläutern im Rahmen der kostenfreien Ersteinschätzung Ihre Handlungsoptionen.

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