DF Deutsche Finance Fund 20 – Club Deal Boston III in Liquidation – Anleger müssen mit Verlusten rechnen

Der DF Deutsche Finance Fund 20 „Club Deal Boston III“ befindet sich in Liquidation. In einem Schreiben hat die Fondsgeschäftsführung die Anleger:innen darüber informiert, dass die ursprüngliche Prognose nicht erreicht werden kann und dass versucht wird, den Verlust für die Anleger:innen bestmöglich zu begrenzen. Das Objekt ist Teil desselben Life-Science-Projektes wie der geschlossene Immobilienfonds DF Deutsche Finance Fund 17, für den ein Insolvenzantrag angekündigt wurde.

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Informationen zum DF Deutsche Finance Fund 20

Der DF Deutsche Finance Investment Fund 20 – Club Deal Boston III ist ein geschlossener Publikums-AIF, also ein für Privatanleger konzipierter geschlossener Immobilienfonds.

Über eine mehrstöckige Beteiligungsstruktur beteiligte sich der DF Fund 20 im Jahr 2022 mittelbar als Co-Investor an der Entwicklung einer Labor- und Büroimmobilie in Somerville, im Großraum Boston/Cambridge (USA). Bis zum Ende der Platzierung am 31.12.2022 wurde rund 134 Mio. US-Dollar Kommanditkapital eingeworben. Die Idee hinter der Anlage: Das Gebäude wird errichtet, an Nutzer aus dem Life-Science-Sektor vermietet und bis zum geplanten Laufzeitende am 30.06.2026 wieder verkauft. Doch dazu kann es nicht.

Wie ist die aktuelle Situation des Fonds?

Laut dem Anlegerschreiben vom 7. August 2026 stellt sich der Verlauf wie folgt dar:

• Der Life-Science-Markt im Großraum Boston kühlte sich nach 2022 stark ab. Gründe hierfür waren das gestiegene Flächenangebot, die rückläufige Nachfrage nach Laborflächen, die zurückgehenden Wagniskapitalfinanzierungen im Biotech-Sektor sowie die steigenden Zinsen und die schwierigeren Finanzierungsbedingungen.
• Die Projektpartner setzten die Entwicklung im Laufe des Jahres 2024 aus. Die finanzierende Bank verlangte entweder zusätzliches Eigenkapital oder die Ablösung des Darlehens.
• Das Darlehen wurde vollständig zurückgeführt und ein Baustopp veranlasst. Das Gebäude wurde nicht fertiggestellt.
• Eine für 2025 erwartete Markterholung blieb aus.
• Die Kapitalverwaltungsgesellschaft entschied daraufhin, die Laborentwicklung nicht weiterzuverfolgen, sondern das Grundstück für eine Wohnnutzung umzuwidmen und anschließend zu verkaufen. Eine eigene Bebauung durch den Fonds ist ausdrücklich nicht vorgesehen.
• Die Fondslaufzeit wurde über den 30.06.2026 hinaus nicht verlängert, der Fonds befindet sich in Liquidation.

Kein aktueller Jahresabschluss

Die Anleger werden per Schreiben über diese Entwicklungen informiert, jedoch nicht über einen aktuellen Jahresabschluss. Der jüngste veröffentlichte Jahresbericht liegt zum Stichtag 31.12.2023 vor. Ein Jahresbericht für das Geschäftsjahr 2024 ist bislang nicht veröffentlicht. Das bedeutet, dass Anleger die aktuelle wirtschaftliche Lage nicht aus einem geprüften Abschluss ablesen können.

Dem Jahresbericht zum Geschäftsjahr 2023 ist zu entnehmen, dass der Nettoinventarwert (NIW) zum 31.12.2023 pro Anteil 0,74 USD beträgt und hat sich gegenüber dem Vorjahreswert von 0,91 USD um 18,7 % verringert hat.

Einordung: Teil der Club Deal Boston – Reihe

Anleger:innen von DF-Deutsche-Finance-Fonds sehen sich mit immer mehr Problemen konfrontiert. Insbesondere bei den Fonds der Reihe „Club Boston Deal” spitzt sich die Lage zunehmend zu. Diese stehen im Zusammenhang mit verschiedenen Gebäuden des Projekts „The Boynton Yards Masterplan“, einem Campus mit geplanten Labor- und Bürogebäuden in Somerville. Die Fonds DF Deutsche Finance Investment Fund 15, 17, 20 und 21 – die „Club Deal Boston“-Reihe – investieren mittelbar in Labor- und Büroimmobilien im selben Teilmarkt. Sie nutzen dieselben Projektpartner und dieselbe Anlageidee. Damit teilen sie auch dasselbe Marktrisiko: Bricht die Nachfrage nach Laborflächen in diesem Teilmarkt ein, sind mehrere Fonds zugleich betroffen.

Einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen zu Fonds der DF Deutsche Finance Group sowie Handlungsoptionen für Geschädigte haben wir auf unserer Schwerpunktseite Deutsche Finance Fonds im Überblick zusammengestellt.

„Reduzierter Gesamtmittelrückfluss“ – droht ein Verlust?

In dem Anlegerschreiben heißt es, dass „mit einem reduzierten Gesamtmittelrückfluss gegenüber dem ursprünglichen Prospekt zu rechnen“ sei. Der Gesamtmittelrückfluss bezeichnet die Summe aller Zahlungen, die ein Anleger über die Laufzeit zurückerhält. Der ursprüngliche Prospekt stellte einen Rückfluss in Höhe von 140 % in Aussicht. An anderer Stelle wird das Schreiben deutlicher. Ziel der Umwidmung sei es, den „für die Anleger zu erwartenden wirtschaftlichen Verlust … bestmöglich zu begrenzen“. Die Fondsgeschäftsführung räumt damit einen erwarteten Verlust selbst ein und beschreibt ihr Vorgehen als Schadensbegrenzung.

Wie hoch der Verlust ausfällt, ist unklar. Im Gegensatz zu Fund 17 besteht mit dem Grundstück jedoch noch ein verwertbarer Vermögenswert und das Objektdarlehen ist getilgt. Realistisch ist deshalb ein Teilverlust ungewisser Höhe, jedoch kein Totalverlust. Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem davon ab, ob die Umwidmung erfolgreich umgesetzt wird und wie hoch ein ggf. realisierter Verkaufspreis sein wird.

Fazit DF Deutsche Finance Fund 20: Anleger müssen mit Verlusten rechnen

Der Fonds befindet sich seit dem 30.07.2026 in Liquidation. Das Bauprojekt in Sommerville bei Boston (USA) wurde gestoppt. Statt einer geplanten Labor- und Büroimmobilie soll nur noch das Grundstück verkauft werden. Das Darlehen ist getilgt. Die Höhe der Rückzahlung an die Anleger ist derzeit völlig ungewiss. Anders als beim DF Deutsche Finance Investment Fund 17, für den ein Insolvenzantrag gestellt wird, ist der Fonds DF Fund 20 jedoch nicht insolvent. Zum jetzigen Zeitpunkt ist ein Teilverlust für Anleger zu erwarten. Auch angesichts der aktuellen BaFin-Maßnahmen gegen die Deutsche Finance Group und der fehlenden Jahresabschlüsse steht der Fonds unter erheblichem Druck.

Was Betroffene jetzt tun können – Kostenfreie Ersteinschätzung

Wir raten Betroffenen, nicht erst die möglicherweise über einen langen Zeitraum andauernde Liquidation abzuwarten, sondern rechtzeitig mögliche Schadensersatzansprüche und eine Rückabwicklung der Beteiligung prüfen zu lassen. Im Falle einer erfolgreichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen werden die Gesellschafter:innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Sie erhalten ihr eingesetztes Kapital zurück und übertragen den Gesellschaftsanteil.

Bei einem Fonds wie diesem gehören dazu insbesondere das Totalverlustrisiko, der unternehmerische Charakter der Beteiligung, das Fremdwährungsrisiko (Investition in US-Dollar), das Klumpenrisiko aus der Konzentration auf ein einziges, zum Zeitpunkt der Investition noch nicht vermietetes Entwicklungsobjekt, die eingesetzte Fremdfinanzierung sowie die eingeschränkte Handelbarkeit und die lange Laufzeit des Anteils. Auch fehlerhafte oder unvollständige Angaben im Verkaufsprospekt sowie verschwiegene Vertriebsprovisionen können Ansprüche begründen.

Wir vertreten bereits Mandantinnen und Mandanten in Bezug auf den DF Deutsche Finance Fund 20 und zahlreiche weitere Fonds der Deutsche Finance und kennen die typischen Beratungs- und Prospektkonstellationen.

Der erste Schritt ist stets die Prüfung Ihres Einzelfalls, um Ihre Ansprüche zu ermitteln. Im Rahmen einer kostenfreien Ersteinschätzung bieten wir Ihnen:

• eine Prüfung Ihrer Ansprüche,
• Anmeldung der Ansprüche bei Ihrer Rechtsschutzversicherung (falls vorhanden),
• die Sichtung Ihrer Unterlagen.

Anschließend übermitteln wir Ihnen unser Prüfungsergebnis sowie einen konkreten Vorschlag und alle erforderlichen weiteren Schritte. So erhalten Sie eine klare Einschätzung,

• welche Rechte und Ansprüche in Ihrem Fall bestehen,
• welche Schritte sinnvoll sind und
• ob und falls ja, mit welchen Kostenrisiken Sie rechnen müssen.

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