Insolvenzverfahren DF Deutsche Finance Fund 17 – Club Boston II: Was Anleger jetzt tun können

Das Wichtigste In Kürze

• Vollständiger Verlust droht: Die Fondsgeschäftsführung geht davon aus, dass die Insolvenz zum vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung führt.
• Anleger: innen sind keine Gläubiger: Anleger können als Gesellschafter des Fonds den entstandenen Schaden nicht als Forderung im Insolvenzverfahren anmelden. Wer sich an einem geschlossenen Fonds beteiligt, wird nicht Gläubiger: in, sondern Mitunternehmer und trägt das unternehmerische Risiko mit.
• Unterscheidung der Ansprüche: Ansprüche im Insolvenzverfahren sind von Schadensersatzansprüchen der Anleger: innen zu trennen. Schadensersatzansprüche gegen Dritte bleiben von der Insolvenz der Fondsgesellschaft unberührt.
• Dokumentation sichern: Betroffene sollten sämtliche Beteiligungsunterlagen, Zeichnungsscheine, Kontoauszüge sowie alle aktuellen Schreiben der Fondsgesellschaft sorgfältig aufbewahren.
• Rechtliche Prüfung ratsam: Da die BaFin-Maßnahmen keine automatischen Ansprüche begründen, empfiehlt sich eine individuelle anwaltliche Prüfung möglicher Haftungsansprüche außerhalb der Fondsinsolvenz.

Das Amtsgericht München hat über das Vermögen des geschlossenen Immobilienfonds DF Deutsche Finance 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet (Az. 1542 IN 3086/26). Es bestellte Rechtsanwalt mit Beschluss vom 02.09.2026 Dr. Michael Jaffé zum vorläufigen Insolvenzverwalter. Betroffen sind 1.187 Anlegerinnen und Anleger, die etwa 58 Millionen US-Dollar in den Fonds investiert haben. Nach Einschätzung der Geschäftsführung droht den Anlegern der Totalverlust ihrer Geldanlage.

Dem Insolvenzverfahren ging eine Anlegerinformation des Fondsmanagements vom 12. August 2026 voraus, die unserer Kanzlei vorliegt. Darin kündigt das Management die Insolvenzanmeldung an und rechnet mit dem vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung. Unsere Kanzlei vertritt bereits Anleger:innen des Deutschen Fonds DF Fund 17 sowie weiterer Fonds der DF Deutsche Finance Group.

Hintergrund zum Insolvenzverfahren DF Deutsche Finance Fund 17: Leerstehende Immobilien im Großraum Boston

Der Immobilienfonds beteiligte sich an der Finanzierung eines Labor- und Bürogebäudes an der South Street/Windsor Street in Somerville bei Boston (USA). Das Gebäude ist Teil des Boynton Yards Campus und das zweite von sechs geplanten Gebäuden. Auch Anleger der Deutsche Finance Fonds Club Deal Boston I, III und IV investierten in Projekte des Boynton Yards Masterplan.

Informationen zum Fonds

Auffällig ist die mehrstöckige und unübersichtliche Beteiligungsstruktur: Es handelt sich um eine mittelbare Beteiligung über eine Zweckgesellschaft (Boynton Yards Investment LLC) an einer Beteiligungsgesellschaft (Boynton Yards Investment LP), die als Minderheitsgesellschafterin an der Immobilienprojektentwicklung des Labor- und Bürogebäudes beteiligt ist.

Das Gebäude steht seit seiner Fertigstellung weitgehend leer. Der Markt für Labor- und Büroflächen entwickelte sich während der Fondsentwicklung deutlich schlechter als prognostiziert. Ein geplanter Verkauf scheiterte, nachdem ein potenzieller Käufer die Finanzierung nicht sicherstellen konnte.

Immobilie geht an finanzierende Bank

Zur Finanzierung wurden Kredite in Höhe von bis zu 215 Millionen US-Dollar von der Bank OZK aufgenommen. Die Immobilie soll nun mittels einer „Deed in Lieu of Foreclosure” an die Bank übertragen werden. Dabei überträgt der Eigentümer die Immobilie freiwillig an die Bank, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Laut Fondsmanagement ist nach dieser Übertragung kein wirtschaftlicher Wert für die Anleger zu erwarten. Das Insolvenzverfahren basiert auf einer Überschuldung ohne positive Geschäftsaussichten.

Wirtschaftliche Entwicklung und Auslöser der Insolvenzreife

Diese Entwicklung ist Teil einer Reihe bekannter Probleme bei der DF Deutsche Finance Group. Einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen zu Fonds der DF Deutsche Finance Group sowie Handlungsoptionen für Geschädigte haben wir auf unserer Schwerpunktseite Deutsche Finance Fonds im Überblick zusammengestellt.

Am 9. Juni 2026 bestellte die BaFin einen Sonderbeauftragten zur Überwachung der DF Deutsche Finance Investment GmbH. Dabei handelt es sich um ein selten genutztes und stark interventionistisches Aufsichtsinstrument. Wir haben darüber berichtet: BaFin bestellt Sonderbeauftragten für DF Deutsche Finance.

Bereits der verspätet erstellte Jahresabschluss 2024 (unterzeichnet am 16.12.2025, also fast ein Jahr nach Bilanzstichtag) zeigte eine erhebliche Schieflage:

• Nettoinventarwert je Anteil: Rückgang von 1,00 USD auf 0,41 USD im Laufe des Jahres 2024
• Eigenkapital der Kommanditisten: Von 57,9 Mio. USD auf 23,8 Mio. USD gesunken
• Jahresergebnis 2024: Negativ mit umgerechnet rund 29,4 Mio. Euro, davon ca. 29 Mio. Euro auf das nicht verkaufte Anlageobjekt zurückzuführen
• Bilanzierter Beteiligungswert: Von 51,69 Mio. Euro (Ende 2023) auf 22,72 Mio. Euro (Ende 2024) – mehr als halbiert innerhalb eines Jahres

Die Wirtschaftsprüfen wiesen im Testat zum Jahresabschluss 2024 auf eine „wesentliche Unsicherheit“ bezüglich der Fortführung der Unternehmenstätigkeit hin.

Was die Insolvenz für Anleger bedeutet

Die Anleger:innen haben sich als Gesellschafter:innen an der Fondsgesellschaft beteiligt (mittelbar über einen Treuhänder oder direkt als Kommanditist:innen). Diese Stellung birgt im Insolvenzverfahren erhebliche Einschränkungen:

• Keine Anmeldung zur Insolvenztabelle: Als Anteilseigner:innen können Anleger:innen ihren Kapitalverlust in der Regel nicht als Forderung geltend machen. Daher erhalten sie keine anteilige Zahlung aus der Insolvenzmasse.
• Mögliche Rückzahlung von Ausschüttungen: Bereits erhaltene Ausschüttungen können unter bestimmten Voraussetzungen vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden, sofern sie nicht aus Gewinnen stammen.

Eine anwaltliche Begleitung im Insolvenzverfahren sichert Anlegern keine Rückzahlung. Sie kann jedoch sinnvoll sein, um sich gegen Rückforderungen zu verteidigen – einen Ersatz für den eigentlichen Kapitalverlust stellt sie nicht dar. Die weitere Prüfung setzt an einem anderen Punkt an: Schadensersatzansprüche gegen Dritte bleiben von der Insolvenz der Fondsgesellschaft unberührt.

Was Anleger jetzt tun können

Da eine Teilnahme am Insolvenzverfahren in der Regel nicht möglich ist, richtet sich der Fokus auf zahlungsfähige Beteiligte außerhalb der Fondsgesellschaft. Im Gegensatz zum Insolvenzverfahren können bei erfolgreicher Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nicht nur ein kleiner Teil der eingezahlten Beträge zurückgefordert werden, sondern die Geldanlage kann vollständig rückabgewickelt werden. Geschädigte haben somit die Möglichkeit, ihren gesamten Schaden ersetzt zu bekommen. Das Ziel eines Schadensersatzverfahrens ist die Rückabwicklung der Beteiligung. Die Anleger:innen werden dann so gestellt, als hätten sie die Anlage nie gezeichnet.

Ein Schadensersatzanspruch kann bestehen, wenn die Anlage nicht angemessen empfohlen wurde, das Anlageprodukt den Anforderungen nicht entsprach oder wesentliche Risiken – wie der unternehmerische Charakter der Anlage und das Risiko eines Totalverlusts – oder Vertriebsprovisionen nicht vollständig offengelegt wurden. Auch falsche oder fehlende Angaben im Verkaufsprospekt, Mängel in der Fondskonstruktion und Interessenkonflikte können zu Schadensersatzansprüchen führen. Bereits das Vorliegen eines einzigen Beratungs- und/oder Prospektfehlers reicht aus, um Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche auszulösen.

Wir empfehlen geschädigten Anleger:innen, ein Vorgehen gegen die Verantwortlichen und den Vertrieb zu prüfen, um die Chancen auf rechtliche und wirtschaftliche Durchsetzung der Ansprüche auszuloten. Seit dem 1. Januar 2013 sind Finanzanlagenvermittler verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Achtung Verjährung

Dabei sind die Verjährungsfristen zu beachten. In der Regel verjähren Ansprüche drei Jahre nach Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände, spätestens jedoch zehn Jahre nach Beitritt zum Fonds. Eine Insolvenz hemmt diese Verjährungsfristen nicht. Daher ist eine umgehende Überprüfung ratsam. Weitere Informationen finden Sie auf unserer speziellen Seite für geschlossene Fonds.

Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Nutzen Sie unser Angebot einer kostenfreien Ersteinschätzung für Ihre geschlossene Fondsbeteiligung. Füllen Sie dazu unseren Online-Fragebogen aus und lassen Sie ihn uns mitsamt den erbetenen Unterlagen zukommen. Nach Auswertung Ihrer Unterlagen erhalten Sie umgehend eine fundierte Ersteinschätzung hinsichtlich der Erfolgsaussichten Ihres Falls.

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