Maklerprovision beim Hauskauf: BGH stellt klar, wann der Halbteilungsgrundsatz gilt

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 16. Juli 2026 entschieden, dass der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision nur greift, wenn das vermittelte Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist (Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25).
• Der Halbteilungsgrundsatz bedeutet, dass ein Makler, der für Verkäufer und Käufer tätig wird, von beiden Seiten nur eine gleich hohe Provision verlangen darf (§ 656c BGB).
• Entscheidend ist der Zeitpunkt: Ob ein Einfamilienhaus vorliegt, richtet sich nach den objektiven Gegebenheiten bei Abschluss des Maklervertrags.
• Ergibt sich die Nutzung als Einfamilienhaus nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, muss die Käuferseite ihren Wohnzweck spätestens bei Vertragsschluss offenlegen – eine spätere Offenlegung genügt nicht.
• Für Käufer:innen bedeutet das: Wer die eigene Wohnnutzung zu spät offenlegt, verliert den Schutz der hälftigen Teilung und muss unter Umständen die volle Provision zahlen.

Worum ging es? Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Ein Immobilienmakler vermittelte einem Käufer eine Immobilie und verlangte dafür seine Provision. Das Objekt war als vermietetes Zweifamilienhaus inseriert und bestand aus zwei Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Kaufvertrags an zwei Mietparteien vermietet waren. Auch im notariellen Kaufvertrag war die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Ursprünglich war sie jedoch als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – einer baulich untergeordneten Zusatzwohnung – beantragt und abgenommen worden.

Der Käufer teilte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass er die Immobilie selbst bewohnen wolle. Später berief er sich darauf, dass es sich um ein Einfamilienhaus handele, und hielt den Maklervertrag deshalb für unwirksam. Seine Überlegung: Bei einem Einfamilienhaus greift der Halbteilungsgrundsatz. Hätte der Makler die Provision nicht ordnungsgemäß geteilt, wäre der Maklervertrag wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz unwirksam und er müsste er nichts zahlen.

Was ist der Halbteilungsgrundsatz?

Der Halbteilungsgrundsatz ist in § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Demnach darf ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig wird, von beiden Seiten nur eine gleich hohe Provision verlangen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Diese Regelung schützt private Käufer:innen davor, dass die Maklerkosten einseitig auf sie abgewälzt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass der Halbteilungsgrundsatz nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt. Bei anderen Objekten, etwa einem Zweifamilien- oder einem Mehrfamilienhaus, greift er nicht.

Wie hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Käufers zurück. Damit behält der Makler seinen vollen Provisionsanspruch.

Ausschlaggebend war, dass es sich bei der vermittelten Immobilie nicht um ein Einfamilienhaus handelte. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags gab es zwei vollwertige Wohneinheiten, von denen keine gegenüber der anderen untergeordnet war. Somit lag kein Einfamilienhaus im Sinne von § 656c BGB vor und der Halbteilungsgrundsatz war nicht anwendbar.

Warum kam es auf den Zeitpunkt an?

Der BGH hat den Maßstab klargestellt, nach dem ein Objekt als Einfamilienhaus einzuordnen ist: Ausschlaggebend ist, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient.

Ergibt sich dieser Wohnzweck nicht bereits aus der Beschaffenheit der Immobilie, trifft die Käuferseite eine Obliegenheit: Die Käuferin bzw. der Käufer muss die beabsichtigte Nutzung dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags mitteilen. Im Streitfall müssen Käufer:innen dies darlegen und beweisen. Wird der Wohnzweck erst später offengelegt, bleibt es bei der Einordung – hier im Fall als Zweifamilienhaus – und der Halbteilungsgrundsatz greift nicht.

Die Wirksamkeit eines Vertrags beurteilt sich nach den Umständen zum Zeitpunkt seines Abschlusses. Sie kann nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden. Dies entspricht auch den berechtigten Interessen des Maklers, der bei Vertragsschluss wissen muss, welche Regeln für seine Provision gelten.

Was bedeutet das Urteil für Käufer:innen?

Für Käufer:innen ist der Zeitpunkt der Offenlegung entscheidend. Wer eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten kauft, diese aber allein bewohnen möchte, sollte diesen Wohnzweck bereits beim Abschluss des Maklervertrags klar und nachweisbar gegenüber dem Makler benennen – am besten in Textform. Wer damit wartet, kann sich später nicht mehr auf den Schutz der hälftigen Teilung berufen.

Das Urteil betrifft die Einordnung nach der objektiven Beschaffenheit der Immobilie. Es ändert jedoch nichts daran, dass es in der Praxis auf den Einzelfall ankommt, beispielsweise bei Objekten, die zu Umgehungszwecken unzutreffend deklariert werden.

In diesen Fällen können Sie die Maklerprovision dennoch zurückfordern

Auch wenn der Halbteilungsgrundsatz im entschiedenen Fall nicht griff: Käufer:innen können eine Maklerprovision aus einer Reihe anderer Gründe vermeiden oder zurückfordern. Dazu zählen unter anderem

• eine unzulässige Kostenteilung, bei der mehr als die Hälfte der Provision auf den Käufer abgewälzt wird,
• eine fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung,
• ein Verstoß gegen die gesetzliche Textform,
• unwirksame Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), etwa eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr,
• Pflichtverletzungen oder falsche Angaben des Maklers.

Einen Überblick über alle Konstellationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Maklerrecht: In diesen Fällen zahlen Käufer keine Maklerprovision. Die bisherige Rechtsprechung des BGH zur Rückforderung fassen wir im Beitrag BGH-Urteile zur Rückforderung der Maklerprovision zusammen.

Fristen: Bis wann können Sie handeln?

Ansprüche verjähren – das heißt, nach Ablauf einer bestimmten Frist können sie nicht mehr durchgesetzt werden. Für die Rückforderung einer zu Unrecht gezahlten Maklerprovision gelten regelmäßig folgende Fristen: die kenntnisabhängige Verjährungsfrist von drei Jahren, die mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem Sie von den maßgeblichen Umständen erfahren haben, sowie die absolute Verjährungsfrist von zehn Jahren, die unabhängig von Ihrer Kenntnis läuft. Je früher Sie Ihren Fall prüfen lassen, desto besser können Sie Ihre Rechte sichern.

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