Offener Immobilienfonds Leading Cities Invest mit Sicherheitsversprechen – und doch am Abgrund?

Der 2013 aufgelegte Leading Cities Invest galt lange als mustergültiger offener Immobilienfonds: hochwertige Gewerbeobjekte, gut vermietet, viele Nachhaltigkeitszertifikate. Doch seit Dezember 2023 stürzte der Anteilspreis mehrmals ab. Die Abwertungen addieren sich seitdem auf rund 28 Prozent Wert­verlust. Viele Anleger beschäftigt die Frage: War der Fonds jemals so risikoarm, wie er beworben wurde? Betroffene können von den erfahrenen Experten unserer Kanzlei ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen lassen, ihr Geld zurückzuerhalten.

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Drastischer Wertverlust beim Immobilienfonds Leading Cities Invest

Der offene Immobilienfonds „Leading Cities Invest“ des Anbieters KanAm Grund investiert vorrangig in Büroimmobilien in zentralen Metropolen (sogenannte „Leading Cities“) in Europa. Zum Stichtag 30. Juni 2024 umfasste das Portfolio 30 Objekte an 23 Standorten in Deutschland, Belgien, Frankreich, Großbritannien, Polen, Spanien, Irland, Finnland und Österreich. Neben Büro- und Praxisimmobilien gehören auch Industrie- und Logistikimmobilien sowie Einzelhandelsobjekte zum Portfolio. Wie andere offene Immobilienfonds wurde auch dieser Fonds als konservative, risikoarme Kapitalanlage vermarktet. Umso größer ist der Schock sicherheitsorientierter Anleger über die Entwicklungen seit Ende 2023:

• Im November 2023 wurde das Portfolio um rund 11 % abgewertet, was zum Kursrutsch von ca. 105 € auf 93 € führte.
• Es folgten weitere Korrekturen – Im November 2024 beispielsweise musste der Fonds den Anteilspreis um 1,94 €, von 83,67 € auf 81,73 €, absenken – insbesondere wegen Mieterausfall im Bürokomplex „Pixel“ bei Paris. Der Wert der Immobilie schrumpfte um rund 15,4 Mio. Euro.
• Infolge der Abwertungen kam es 2024 zu erhöhten Rückgaben von Fondsanteilen. Diese Rückgaben zwangen den Fonds, mehrere Immobilien zu veräußern, um Liquidität zu schaffen.
• Die Verkäufe von Objekten verursachten weitere Wertminderungen sowie Transaktionskosten.
• Aussetzung der Ausschüttung: Der Jahresbericht 2024 bestätigt den vollständigen Ausschüttungsverzicht wegen negativer Ergebnislage.

Die Entwicklungen erinnern an den offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 aufgrund einer Sonderbewertung um 16,71 % gegenüber dem Vortag abgewertet wurde. Beim Fonds Leading Cities Invest war es im November 2023 jedoch eine turnusmäßige Bewertung, bei der Gutachter das Immobilienportfolio des offenen Immobilienfonds um rund elf Prozent abgewertet haben.

Erhalten Anleger des Leading Cities Invest nach einer Kündigung ihr Geld?

Anleger müssen Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor sie diese zurückgeben können. Die Betroffenen kommen aber auch nach einer Kündigung nicht schnell an ihr investiertes Kapital, da die Rückzahlungsfrist weitere 12 Monate beträgt. Wer jetzt kündigt, läuft außerdem Gefahr, durch eine weitere Abwertung einen noch niedrigeren Rücknahmepreis zu realisieren. Der Preis für den Rückkauf in 12 Monaten ist völlig ungewiss. Bei einem Verkauf der Fondsanteile an der Börse muss mit weiteren Verlusten gerechnet werden. Die Fondsanteile werden dort aktuell um rund 18 Prozent unter dem aktuellen Rückgabewert gehandelt.

Viele Anleger sind verunsichert: Wie retten sie ihr investiertes Kapital?

Schadensersatzansprüche und Rückwicklung der Beteiligung

Zahlreiche Banken und freie Vertriebe haben in der Vergangenheit sicherheitsorientierten Anlegerinnen und Anlegern zum Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds geraten. Obwohl diese als eher konservative Anleger und Anlegerinnen eingestuft wurden, wurde in den Beratungsgesprächen nicht auf die erheblichen Verlustrisiken hingewiesen.

Sollten Betroffene von ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds und die Provisionen aufgeklärt worden sein, bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Als Rechtsfolge werden die Anleger*innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Die Rückabwicklung über die erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bietet die Möglichkeit, den Schaden vollständig auszugleichen. Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich auch dann, wenn Anleger*innen bereits gekündigt haben.

In einem Fall des offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI hat das Landgericht Stuttgart die Volksbank Böblingen verurteilt, einer Anlegerin Schadensersatz Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Anteile zu zahlen. Das Urteil zeigt, dass Geschädigte über die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im Rahmen einer Individualklage sehr zügig zu ihrem Recht kommen können.

Auch ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth stärkt die Rechte geschädigter Anleger von offenen Immobilienfonds. Das Gericht hat im Februar 2025 ein wegweisendes Urteil zu offenen Immobilienfonds und deren Risikoklassifizierung gefällt und konkret entschieden, dass die ZBI Fondsmanagement GmbH für den offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI künftig nicht mehr die niedrigere Risikoklassifizierung „2“ oder „3“ ausweisen darf.

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Geschädigte Anleger*innen sollten ihre in Betracht kommenden Ansprüche in jedem Fall von einem auf Anlegerschutz spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung haben Anleger die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und ihre rechtlichen Ansprüche prüfen zu lassen.

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