Urteil UniImmo Wohnen ZBI: Falsche Risiko-Einstufung des offenen Immobilienfonds

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat heute ein wegweisendes Urteil zu offenen Immobilienfonds und deren Risikoklassifizierung gefällt (Urteil vom 21.02.2025, Az. 4 HK O 5879/24, noch nicht rechtskräftig). Das Gericht hat entschieden, dass die ZBI Fondsmanagement GmbH für den offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI künftig nicht mehr die niedrigere Risikoklassifizierung „2“ oder „3“ ausweisen darf. Der Fonds war im Sommer 2024 stark abgewertet worden und die Anleger*innen haben so hohe Verluste zu beklagen. In der Folge klagten zahlreiche Kunden und Kundinnen gegen Banken, die den Fonds als sichere Geldanlage verkauft hatten. Das Urteil ist für alle Betroffenen, die gegen die Fondsgesellschaft oder die beratende Bank vorgehen wollen, absolut positiv und bestätigt, dass sehr gute Chancen auf Schadensersatz und Rückabwicklung des Fonds bestehen. 

Offene Immobilienfonds – Eine sichere Geldanlage für konservative Anleger?  

Der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment wurde 2017 aufgelegt. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Immobilienpreise bereits auf einem hohen Niveau und stiegen bis 2022 weiter an. In vielen Städten haben sie neue Rekordwerte erreicht. Experten gehen davon aus, dass die Anlegergelder des Fonds auch in minderwertige Immobilien in schlechteren Lagen investiert wurden, da kaum Immobilien auf dem Markt waren. Nach dem Zinsanstieg im Jahr 2022 erlebte der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2023 den stärksten Preisrückgang seit über 20 Jahren. Insbesondere die Preise für ältere Bestandsimmobilien in schlechteren Lagen gaben deutlich nach. Zum 23.06.2024 wurde schließlich aufgrund einer Sonderbewertung ein Abschlag auf die im Fonds befindlichen Immobilien vorgenommen. Dies führte zu einem erheblichen Abschlag auf den Anteilspreis bzw. Rücknahmepreis. Der UniImmo: Wohnen ZBI wurde um fast 17 % gegenüber dem Vortag abgewertet.  

Klage gegen Fondsverwaltung erfolgreich

Die Abwertung war ein Schock für alle Zeichner*innen, die eine weitgehend risikolose und sichere Geldanlage gesucht hatten. Die Überraschung für viele Anleger*innen war zum einen deshalb so groß, weil die Bankberater den Fonds an Kleinanleger mit einem unterdurchschnittlichen Risiko und als sichere Anlage verkauft hatten. Zum anderen aber auch, weil die Fondsgesellschaft ZBI im Basisinformationsblatt ein geringes Risiko (Risikoindikator 2 von 7, später 3 von 7) für mögliche Verluste angegeben hatte. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg reichte daraufhin Klage gegen die Fondsgesellschaft ZBI ein. Nach Ansicht der Verbraucherschützer wurde der Fonds mit einem zu niedrigen Risikoindikator beworben. Statt einer niedrigen Risikokennzahl „2“ hätte eine Risikokennzahl „6“ angegeben werden müssen.  

Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab den Verbraucherschützern Recht. Die beklagte Fondsgesellschaft wurde wegen Verstoßes gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und die EU-PRIIP-Verordnung verurteilt, es zu unterlassen, den Fonds mit einer Risikoeinstufung von „2“ oder „3“ zu versehen. Das Gericht stellte fest, dass die Fondsgesellschaft falsche Angaben über das Risiko des Fonds gemacht hatte, indem sie sich auf die täglichen Rücknahmepreise stützte, die jedoch keine tatsächliche Neubewertung des Fondsvermögens darstellten.  

Urteil stärkt Anlegerrechte – Konsequenzen für zahlreiche offene Immobilienfonds

Wir vertreten bereits Anleger*innen des UniImmo Wohnen ZBI und anderer offener Immobilienfonds. Es gibt bereits Schadensersatzklagen gegen Volks- und Raiffeisenbanken. In einigen Fällen konnten wir auch außergerichtliche Einigung für unsere Mandanten erzielen.  

Zahlreiche Banken und Sparkassen haben in der Vergangenheit sicherheitsorientierten Anlegerinnen und Anlegern zum Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds geraten. Obwohl diese als eher konservative Anleger und Anlegerinnen eingestuft wurden, wurde in den Beratungsgesprächen nicht auf die erheblichen Verlustrisiken hingewiesen. Das aktuelle Urteil hat auch Auswirkungen auf andere Fondsanbieter, die möglicherweise ebenfalls zu niedrige Risikoklassen angeben haben. 

Kostenfreie Ersteinschätzung zu Schadensersatzansprüchen und Rückwicklung der Beteiligung 

Sollten Betroffene von ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds und die Provisionen aufgeklärt worden sein, bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Als Rechtsfolge werden die Anleger*innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Die Rückabwicklung über die erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bietet die Möglichkeit, den Schaden vollständig auszugleichen. Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich auch dann, wenn die Beteiligung bereits gekündigt wurde. 

Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung haben Anleger die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und ihre rechtlichen Ansprüche prüfen zu lassen. 

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