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Widerruf Immobiliendarlehen

Widerruf von Immobiliendarlehen

Beratung - Widerruf von Immobiliendarlehen

Widerruf statt Kündigung – Ein wichtiger Unterschied

Kündigung: Gerade bei hohen Immobiliendarlehen ist die Kündigung häufig vertraglich ausgeschlossen. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung fällt dann eine horrende Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese Entschädigung soll den Ausfall der erwarteten Zinszahlungen ausgleichen. Kosten in Höhe von bis zu 20 Prozent der noch ausstehenden Darlehenssumme sind in Deutschland nicht unüblich. Hierdurch wird eine Kündigung unwirtschaftlich.

Eine bessere Alternative ist der Widerruf des Immobiliendarlehens, der sogenannte „Widerrufs-Joker“. Durch einen erfolgreichen Widerruf kann sich der Verbraucher ohne Nachteile von dem häufig hochverzinsten Darlehen lösen. Im Vergleich zur Kündigung, entfällt bei einem Widerruf die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verbraucher tritt quasi von dem abgeschlossenen Vertrag zurück.

Voraussetzungen des Widerrufs der Baufinanzierung

Viele Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehensverträgen sind fehlerhaft und damit unwirksam. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen.

Die Verbraucherzentrale Hamburg kam im Juni 2014 zum Thema Widerruf Baufinanzierung nach einer Auswertung von mehreren hundert Darlehensverträgen zu dem Ergebnis, dass über 80 % der Verträge falsche Widerrufsbelehrungen enthalten. Die Zeitschrift Finanztest berichtete im Juli 2014 (Ausgabe 7/14), dass der Anteil der falschen Belehrungen sogar weit höher sein könnte.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen

Der Bundesgerichtshof (vgl. z.B. BGH, XI ZR 456/07) und zahlreiche Oberlandesgerichte haben sich bereits mit den von Kreditinstituten verwendeten Widerrufsbelehrungen beschäftigt und diese in vielen Fällen für unwirksam erachtet.

Zum Beispiel hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. März 2009 (Az. XI ZR 33/08) über folgende Textpassage zu urteilen.

„Jeder Darlehensnehmer kann seine Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (...) widerrufen. Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt einen Tag, nachdem dem Darlehensnehmer diese Belehrung mitgeteilt und eine Vertragsurkunde, der schriftliche Darlehensantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Darlehensantrages zur Verfügung gestellt wurde.“

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass eine solche Widerrufsbelehrung von einem unbefangenen rechtsunkundigen Leser dahin verstanden werden kann, dass die Widerrufsfristunabhängig von der Vertragserklärung des Verbrauchers bereits durch den bloßen Zugang des von einer Widerrufsbelehrung begleiteten Vertragsangebotes in Gang gesetzt wird. Dies entspricht aber nicht dem Deutlichkeitsgebot des Gesetzes. Damit ist eine solche Widerrufsbelehrung insgesamt unwirksam.

Falsche Fristbelehrung: Oft informieren Banken und Sparkassen in den Belehrungen nicht richtig über den Beginn der Widerrufsfrist

Folgende Formulierung ist somit unzureichend: „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Der Verbraucher kann der Verwendung des Wortes „frühestens“ zwar entnehmen, dass der Beginn der Widerrufsfrist noch von weiteren Voraussetzungen abhängt, er wird aber im Unklaren darüber gelassen, um welche Voraussetzungen es sich dabei handelt. Das Wort „frühestens“ erzeugt Unklarheit und suggeriert dem Darlehensnehmer fälschlicherweise, die Frist könne eventuell auch später beginnen (BGH, Urteil vom 1. Dezember 2010, Az. VIII ZR 82/10 - Online-Kaufvertrag über einen Computer; BGH, Urteil vom 1. März 2012, Az. III ZR 83/11 - fondgebundene Lebens- und Rentenversicherung; BGH, Urteil vom 19. Juli 2012, Az. III ZR 252/11 - fondsgebundene Lebens- und Rentenversicherung).

Fehlender Hinweis auf Rechtsfolgen: Werden in der Belehrung die Rechtsfolgen des Widerrufs nicht erläutert oder gar falsch dargestellt, ist die Belehrung nicht korrekt (LG Köln, Urteil vom 17. September 2013, Az. 21 O 475/12 - Kombination von Darlehens- und Lebensversicherungsvertrag). Steht in der Belehrung, dass Zahlungen innerhalb von 30 Tagen nach Absendung der "Widerrufsbelehrung" erstattet werden müssen, ist dies unzutreffend und nicht nur ein Schreibversehen der Bank. Es hätte Absendung der "Widerrufserklärung" heißen müssen (KG Berlin, Beschluss vom 20. Oktober 2015, Az. 4 W 16/15 zur DKB).

Ergänzende Formulierungen: Ergänzende Formulierungen, die für den Kreditnehmer verwirrend und unverständlich sind, machen eine Belehrung fehlerhaft (BGH, Urteil vom 10. März 2009, Az. XI ZR 33/08 - Kombination aus Immobilienfonds und Darlehen).

Ergänzende Fußnote: Einige Banken haben bei der Widerrufsfrist folgende Fußnote angefügt: „Bitte Frist im Einzelfall prüfen“. Eine solche Fußnote ist in dem Muster nicht vorgesehen und richtete sich offenbar an die Mitarbeiter der Bank, die nach einer Prüfung die einschlägige Frist einsetzen sollten. Beim Verbraucher kann ein solcher Hinweis zu Unklarheiten führen. Der Verbraucher könnte denken, er müsse selbst die Frist noch prüfen. Die Widerrufsbelehrung ist deshalb unwirksam (OLG München, Urteil vom 21. Oktober 2013, Az. 19 U 1208/13, LG Siegen, Urteil vom 24. Juli 2015, Az. 2 O 350/14).

Keine Anpassung auf den Einzelfall: Hat das Kreditinstitut alle Gestaltungshinweise in der Belehrung aufgeführt, die für den konkreten Vertrag nicht von Bedeutung waren, ist die Belehrung mit Fehlern behaftet (LG Köln, Urteil vom 17. September 2013, Az. 21 O 475/12 - Kombination von Darlehens- und Lebensversicherungsvertrag). Eine Widerrufsbelehrung mit Ankreuzoptionen entspricht nach Auffassung des Landgerichts Ulm nicht den Anforderungen des Gesetzes (LG Ulm Urteil vom 17. Juli 2013, Az. 10 O 33/12 KfH). Das wurde aber vom OLG Stuttgart anders gesehen – in Stuttgart hält man ein Formular zum Ankreuzen für korrekt (OLG Stuttgart, Urteil vom 24. April 2014, Az. 2 U 98/13).

Ob eine Widerrufsbelehrung im Einzelfall unwirksam ist, muss durch einen spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden.

Widerrufsfrist: Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder fehlt sie sogar ganz, so beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden.

Das Recht auf Widerruf des Kreditvertrags verjährt also grundsätzlich noch nicht und kann somit jederzeit erklärt werden.

Folgen des Widerrufs: Nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers hat nämlich eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung somit unter anderem die Folge, dass der Darlehensvertrag komplett rückabgewickelt werden kann.

Ein ausgeübter Widerruf wandelt den Darlehensvertrag in ein sogenanntes Rückabwicklungsverhältnis um (§§ 357 Abs. 1 Satz 1,346,348 BGB). Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 22. September 2015 nochmal sehr klar dargelegt, wie das Darlehen rückabzuwickeln ist (BGH, Az. XI 116/15, Randnummern 7 und 8).

Das muss der Kreditnehmer zahlen: Er muss der Bank die gesamte Darlehenssumme innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen ohne Rücksicht auf bereits erfolgte Tilgungen. Deshalb sollten Sie vor dem Widerruf sicherstellen, dass Sie das Darlehen entweder mit eigenen Mitteln zurückzahlen können oder mit einem neuen Kredit von einer anderen Bank. - Als Wertersatz muss der Kreditnehmer auch die vereinbarten Zinsen für die Kapitalüberlassung zahlen, allerdings nur für das tatsächlich noch bestehende Darlehen, also nur für die vor der Rückabwicklung bestehende Restschuld (BGH, Beschluss vom 22. September 2015, Az. XI ZR 116/15). Wer nachweisen kann, dass der marktübliche Zins für ein vergleichbares Darlehen damals geringer war, muss auch nur den geringeren Zins zahlen (§ 346 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BGB; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. Januar 2013, Az. I 6 U 64/12). Ob der vereinbarte Sollzinssatz bei Vertragsabschluss marktüblich war, können Sie herausfinden durch einen Vergleich mit der Zinsstatistik der Bundesbank für das Neugeschäft der deutschen Banken bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte.

Das muss die Bank zahlen: Das Geldinstitut muss alle vom Kreditnehmer bereits erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen zurückzahlen. Es muss ferner die Tilgungsleistungen und Zinsen, die der Darlehensnehmer gezahlt hat, als Nutzungsersatz verzinsen mit 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für jede einzelne Rate (§ 346 Abs. 1 Halbsatz 2 BGB).

Die gegenseitigen Ansprüche können durch Aufrechnung miteinander verrechnet werden.

Vorteile vom Widerruf der Baufinanzierung statt einer Kündigung

Die Erklärung des Widerrufs kann für einen Verbraucher zahlreiche Vorteile mit sich bringen.

  • Ziel eines Widerrufs kann es zunächst sein, eine zinsgünstige Umschuldung des bestehenden Darlehensvertrags zu erreichen. Das bisherige Darlehen wird dabei durch einen neuen Vertrag mit aktuellen Zinskonditionen ersetzt. Der Zinssatz kann sich dadurch in etwa um 2 Prozentpunkte verringern.
    Zum Beispiel kann der Vorteil für den Verbraucher wie folgt berechnet werden. Bei einem Kreditbetrag von 300.000,00 Euro hat eine Verringerung des Zinssatzes um 2 Prozentpunkte den Gewinn von 6.000,00 Euro jährlich. Und bei einer Restlaufzeit des Darlehens von weiteren sechs Jahren würde sich die Zinsersparnis in diesem Fall auf 36.000,00 Euro summieren.
  • Bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung und sodann erfolgreichen Rückabwicklung des Darlehensvertrags ist es gleichsam möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Gerade in Vergleichsgesprächen zwischen Bank und Anwalt sind die Kreditgeber häufig bereit, an dieser Stelle dem Verbraucher entgegenzukommen.
  • Ebenso können gegebenenfalls bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen vom Verbraucher zurückgefordert werden. Der Anspruch des Kunden folgt ebenfalls aus dem Gesetz, welches eine komplette Rückabwicklung vorsieht.

Reaktion der Banken: Die Kreditgeber werden derzeit vermehrt von ihren Kunden aufgrund der aktuellen Berichterstattung in der Presse angefragt. Die Rechtsabteilungen der Banken widersetzen sich aber oftmals den Forderungen ihrer Kunden beim Widerruf der Baufinanzierung. Erst durch die Konfrontation mit der Rechtslage durch spezialisierte Rechtsanwälte kommen erfahrungsgemäß Vergleichsverhandlungen in Gang.

Aktuell: Auch Darlehen in Schweizer Franken können widerrufen werden

Die oben dargestellte Möglichkeit, das zur Eigenheimfinanzierung aufgenommene Darlehen nachträglich zu widerrufen, also bei der Immobilienfinanzierung den Widerrufsjoker zu ziehen, besteht auch für Darlehen, die in Schweizer Franken (CHF)abgeschlossen wurden. Medienberichten zufolge haben ca. 500.000 Deutsche Darlehen in Schweizer Franken abgeschlossen. Gelockt wurden die Anleger dabei oftmals von den Aussagen ihrer Bankberater, wonach der Abschluss eines Fremdwährungsdarlehens mit vermeintlich günstigeren Konditionen verbunden sei. Die für die Anleger bei Abschluss eines Fremdwährungsdarlehens laufenden Gefahren - wie beispielsweise das Wechselkursrisiko - kamen in den Verkaufsgesprächen dagegen in der Regel nicht zur Sprache.

Bundesrat: Ende des ewigen Widerrufsrechts für alle Verbraucherdarlehensverträge!

Für Verbraucher war die Rechtsprechung der Gerichte somit bislang günstig.

Wie das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz jedoch am 27. Januar 2016 mitteilte, hatte das Bundeskabinett eine Regelung zur Beendigung des „ewigen Widerrufsrechts“ bei Darlehen zur Immobilienfinanzierung beschlossen. Hintergrund war die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Dabei wurde das bislang bestehende Widerrufsrecht bei nach dem 20. März 2016 geschlossenen Immobiliar-Verbraucherdarlehen zeitlich begrenzt. Demnach wurde bei unterbliebener oder nicht ordnungsgemäßer Belehrung die Widerrufsfrist grundsätzlich auf maximal zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss beschränkt.

Bundesrat macht sich für Ausdehnung der Ausschlussfrist auf Altverträge stark

Nach dem Willen der Bundesratsmehrheit sollte diese Regelung auch für vor diesem Stichtag geschlossene Altverträge gelten. Vor diesem Hintergrund hatte der Bundesrat (BR-Drs. 359/1/15) in der 936. Sitzung des Bundesrates am 25. September 2015 die Bundesregierung darum gebeten, die gesetzliche Ausschlussfrist des Widerrufsrechtes auch auf bereits vor dem 21. März 2016 geschlossene Immobiliar-Verbraucherdarlehen auszudehnen.

Bundestag beschließt Ende des "ewigen Widerrufsrechts"

Am 18.02.2016 beschloss der Bundestag das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (BT-Drs. 18/5922, 18/6286, 18/7584). Damit erlosch am Mittwoch, 22. Juni 2016, 0 Uhr, endgültig das Widerrufsrecht für Millionen zwischen September 2002 und 10. Juni 2010 geschlossener Immobilienkreditverträge.  Der Bundestag folgte  mit der Gesetzesnovellierung dem Wunsch der Bankenlobby, deren Bestreben es war, der seitens auf bessere Zinsen pochender Verbraucher angestrengten Klageflut ein zeitnahes Ende zu bereiten.

Ende des ewigen Widerrufsrechts: Widerruf erklärt? Wie geht es weiter?

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Auch Verbraucher, die ihren Darlehensvertrag gegenüber ihrer Bank bis zum 21.06.2016 widerrufen und zwischenzeitlich eine Ablehnung erhalten haben, können nach wie vor neue Zinskonditionen bekommen und zu viel gezahlte Zinsen zurückerhalten.

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Was gilt für später als 10. Juni 2010 abgeschlossene Darlehensverträge?

Für Verbraucher, die später als 10. Juni 2010 einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, besteht nach wie vor noch die Möglichkeit, den Widerrufsjoker zu ziehen. Somit können später als 10. Juni 2010 abgeschlossene Darlehensverträge, die eine falsche Widerrufsbelehrung beinhalten, nach wie vor widerrufen werden!

Widerruf von später als 10. Juni abgeschlossenen Darlehensverträgen: Erste positive Entscheidungen zugunsten der Verbraucher

Obwohl der Fokus der Gerichte und somit die Vielzahl der ergangenen Urteile bislang stets auf zwischen 2002 und 10. Juni 2010 geschlossenen Darlehensverträgen lag, gibt es zwischenzeitlich auch für nach diesem Zeitraum abgeschlossene Darlehensverträge positive Entscheidungen zugunsten der Verbraucher

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung in einem Darlehensvertrag vom Dezember 2010

Das Landgericht Karlsruhe hat hinsichtlich einer „neueren“ Widerrufsbelehrung die Sparkasse Pforzheim Calw mit Entscheidung vom 21.03.2016 verurteilt. Diese betraf einen Darlehensvertrag von Ende Dezember 2010. Die Widerrufsbelehrung erweist sich als fehlerhaft, weil sie einerseits im Rahmen der beispielshaft aufgezählten Pflichtangaben die Angabe der für sie zuständigen Aufsichtsbehörde hinzugefügt hat, im Vertrag diese Aufsichtsbehörde aber nicht benennt. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass diese Information in dem europäischen Merkblatt enthalten ist, die die Kläger hier vor Abschluss des Darlehensvertrages von der Sparkasse erhalten haben. Die Ironie an der Sache ist, dass es sich bei der Angabe der Aufsichtsbehörde um keine Pflichtangabe handelt, sondern von der Sparkasse selbst der Widerrufsbelehrung hinzugefügt und damit angreifbar gemacht hat.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung in einem Darlehensvertrag vom März 2011

In einem erstaunlicherweise wenig beachteten Urteil des OLG München vom 21.05.2015 wurde eine Bank wegen der Verwendung einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung aus einem Vertrag vom März 2011 verurteilt. Die Widerrufsbelehrung ist unwirksam, weil sie nach Auffassung des OLG München nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine hervorgehobene und deutliche Form entspricht. So sind die Abschnitte 12 „Hinweis zur Abtretbarkeit der Darlehensforderung und Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses“, der Abschnitt 13 „Einverständnis in die Datenübermittlung bei Abtretung der Darlehensforderung und/oder Übertragung des Kreditrisikos (im Falle von Nr. 12.1a)“ mit jeweiligen Unterabschnitten und schließlich der Abschnitt 14 „Widerrufsinformation“ durch einen einheitlichen gefetteten Rahmen zusammengefasst. Dies entspricht gerade nicht den gesetzlichen Anforderungen an die Form der Widerrufsbelehrung.

„Die Widerrufsbelehrung war nicht entsprechend § 495 Abs. 2 Satz 1 BGB, Artikel 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB in damaliger Fassung in hervorgehobener und deutlicher Form gestaltet:

Dies gilt nach Ansicht des Senats bereits deshalb nicht, weil sich das Druckbild der Ziffern 12 und 13 im Verhältnis zur Ziffer 14 der drei Vertragsformulare nicht unterscheidet, alle drei Ziffern aber insgesamt mit einem einzigen fettgedruckten Rahmen umrandet sind. Damit enthält rein optisch die Widerrufsbelehrung auch weitere Informationen (in Ziffern 12 und 13), was den Anforderungen an einer hervorgehobene und deutliche Gestaltung nicht entspricht (vgl. für den Parallelfall im Versicherungsvertragsrecht BGH, Urteil vom 17.12.2014, IV ZR 260/11, WM 2015, 227, 228, Randziffern 16f.).“ (OLG München, Endurteil vom 21.05.2015 - 17 U 334/15)

Fazit: Die o.g. Entscheidungen machen deutlich, dass auch in später als 10. Juni 2010 abgeschlossenen Darlehensverträgen falsche Widerrufsbelehrungen seitens der Banken und Sparkassen verwendet wurden. Dies eröffnet betroffenen Darlehensnehmern auch in dieser Konstellation gute Chancen, den Widerrufsjoker zu ziehen.

Was können betroffene Darlehensnehmer jetzt tun?

Verbraucher, deren Darlehensvertrag später als 10. Juni 2010 abgeschlossen wurde, haben die Möglichkeit, die darin enthaltenen Widerrufsbelehrungen auf mögliche Fehler kostenfrei durch unsere Kanzlei überprüfen zu lassen. Für eine kostenfreie Ersteinschätzung Ihres Falles klicken Sie bitte hier.

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