Hauskredit vorzeitig kündigen

Umzug, Erbschaft, Scheidung – ändern sich die Lebensumstände, möchten oder müssen viele Menschen ihren Hauskredit vorzeitig kündigen. Doch wie kommt man aus einem Immobilienkredit raus? Dabei gilt es zwei Fragen zu beantworten:

1. Ist eine vorzeitige Kündigung überhaupt möglich?
2. Was kostet eine vorzeitige Kreditablösung?

Beim Hausverkauf ist eine vorzeitige Kündigung zwar möglich, jedoch berechnen Banken und Sparkassen meist eine hohe Entschädigung, die Vorfälligkeitsentschädigung. Wir erläutern die Möglichkeiten, einen Immobilienkredit vorzeitig zu beenden ohne eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Kann man den Hauskredit vorzeitig kündigen?

Kreditnehmer*innen können ihren Baukredit nach Ablauf der Zinsbindung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat. Vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung ist die Bank oder Sparkasse grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Kreditnehmer*innen aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Sie muss aber einer vorzeitigen Kündigung zustimmen, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegt und wenn seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens mindestens sechs Monate vergangen sind. Ein berechtigtes Interesse liegt beim Hausverkauf immer vor, da ohne die Immobilie das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert wäre. Der Grund für den Hausverkauf spielt keine Rolle. Es ist also unerheblich, ob die Immobilie aus privaten, beruflichen oder finanziellen Gründen verkauft wird. Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn der bisherige Kreditgeber oder die Kreditgeberin eine Erhöhung der Darlehenssumme – beispielweise für erforderliche Modernisierungsmaßnahmen – abgelehnt und ein neues Darlehen bei einer anderen Bank oder Sparkasse aufgenommen werden muss. Ob zum Beispiel bei Scheidung oder Krankheit ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden. Wir empfehlen, sich vorab von einer spezialisierten Kanzlei im Rahmen einer kostenfreien Ersteinschätzung oder von einer Verbraucherzentrale beraten zu lassen.

Tipp: Kündigungsjoker

Hat die Bank oder Sparkasse Fehler in der Kündigungsinformation gemacht, können Darlehensnehmer*innen außerordentlich und kostenfrei kündigen – ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Fehler liegt zum Beispiel dann vor, wenn die Bank oder Sparkasse lediglich auf ihr eigenes Kündigungsrecht hinweist, nicht aber auf das Kündigungsrecht für Kunden und Kundinnen. Der Kündigungsjoker kann grundsätzlich bei Immobilienkreditverträgen geprüft werden, die ab dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden.

Tipp: Hauskredit mit Zinsbindung nach mehr als zehn Jahren

Eine Baufinanzierung mit Zinsbindung kann nach zehn Jahren kostenlos gekündigt werden. Banken und Sparkassen dürfen in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Stichtag ist der Tag, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Verbraucher*innen müssen jedoch eine 6-monatige Kündigungsfrist beachten.

Was kostet eine vorzeitige Kreditablösung?

Einen Baukredit vorzeitig zu kündigen, kann teuer werden. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren wie der Restlaufzeit des Darlehens, dem Zinssatz, zu dem das Darlehen abgeschlossen wurde, und dem aktuellen Marktzinsniveau ab. Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten? Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchte und sich für die Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung interessiert, kann unseren kostenlosen Online-Rechner nutzen.

Vorfälligkeitsentschädigung kostenfrei online berechnen

Unser Online-Rechner zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stammt vom Vorfälligkeitsentschädigungsexperten Prof. Dr. Klaus Wehrt. Mit dem Online Rechner erfahren Sie, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ausfallen wird. Sie können den ihn auch nutzen, um die Berechnungen Ihrer Bank zu Zinsentschädigungen für einen Immobilienkredit zu überprüfen.

Wie kommt man ohne Kosten aus dem Hauskredit raus?

Mit dem so genannten Vorfälligkeitsjoker: Fehler in Darlehensverträgen führen dazu, dass die Bank oder Sparkasse keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Das gilt auch rückwirkend, eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann innerhalb einer Verjährungsfrist von drei Jahren zurückgefordert werden. Dies gilt für alle Immobilienkredite, die ab dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden.

So funktioniert der Vorfälligkeitsjoker: Seit dem 21. März 2016, dem Tag der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, müssen Banken Darlehensnehmer*innen von Baufinanzierungen korrekt über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Macht die Bank oder Sparkasse beispielsweise unzureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, ist ihr gesamter Anspruch ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) als oberstes deutsches Gericht hat zu diesem Thema bereits eine Entscheidung gefällt und die Rechte von Kreditnehmer*innen gestärkt. Im Juli 2020 hatte die Commerzbank einen Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main verloren. Das OLG Frankfurt am Main hatte die Commerzbank AG dazu verurteilt, eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 21.500,- Euro vollständig an ihre Kunden zurückzuzahlen (Urteil vom 01.07.2020, Az. 17 U 810/19). Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank zurückgewiesen und damit das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt (Beschluss vom 28.06.2021, Az. XI ZR 320/20). Er stellte fest, dass die Ausführungen der Commerzbank hinsichtlich der Berechnung der Entschädigung nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen. Mit dem BGH-Urteil haben Kunden und Kundinnen aller Banken und Sparkassen beste Chancen, die Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Ausstieg aus einem Immobilienkredit zu vermeiden oder zurückzuerhalten.

Durch fehlerhafte oder unvollständige Angaben zur Berechnung kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Baukredits in vielen Fällen vermieden oder zurückgefordert werden. Wir haben Hunderte von Verträgen geprüft und eine Liste der betroffenen Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen erstellt, bei denen unserer Ansicht nach fehlerhafte Klauseln vorliegen.

Verbraucher*innen, die einen Immobilienkreditvertrag ab dem 21. März 2016 abgeschlossen haben, haben die Möglichkeit, ihren Fall durch unsere Kanzlei kostenfrei überprüfen zu lassen.

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