Teilverkauf Haus oder Eigentumswohnung – Rechtliche Beratung und Vertragsprüfung

Eine illiquide Immobilie zu Geld machen ohne ausziehen zu müssen – damit beschäftigen sich verschiedene Modelle der sogenannten Verrentung von Immobilien. Der Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung boomt, gleichzeitig warnen Verbraucherschützer und raten von dieser Art der Verrentung ab. Wir unterstützen Betroffene mit einer rechtlichen Beratung zum Thema Teilverkauf und einer Vertragsprüfung. Das ist auch nach einem bereits erfolgten Vertragsschluss sinnvoll, wenn im Nachhinein Zweifel an der Vertragskonstruktion bestehen.

So funktioniert der Teilverkauf von Haus oder Eigentumswohnung

In den eigenen vier Wänden wohnen bleiben und dennoch Immobilienwerte in Liquidität umwandeln – für viele Wohnungs- oder Hausbesitzer*innen stellt die Verrentung von Immobilien eine gute und schnelle Lösung dar, um im höheren Alter finanzielle Lücken zu schließen oder mehr finanzielle Freiheit zu genießen. Die Kombination einer Geldleistung und einem Wohn- und Nutzungsrecht gibt es schon lange. In den letzten Jahren wird der Teilverkauf von Immobilen immer beliebter und auch aktiv von immer mehr Anbietern beworben. Meist richten sich die Angebote an Personen ab einem Mindestalter von 55-60 Jahren und damit an jüngere Menschen als bei anderen Arten der Immobilienverrentung.

Beim Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung werden bis zu 50 % der Immobilie verkauft. Anbieter geben einen Mindestverkehrswert der Immobilie vor, der häufig bei 200.000 – 250.000,- Euro liegt. Der Immobilienwert wird dabei von einem Gutachter ermittelt. Die Verkäufer*innen erhalten einen Auszahlungsbetrag und ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht. So können sie auch nach dem Teilverkauf entscheiden, ob sie die Immobilie selbst bewohnen oder eventuell vermieten möchten. Der Auszahlungsbetrag hängt unter anderem vom prozentualen Anteil des Teilverkaufs und der Dauer der Nutzung ab.

Nutzungsgebühr und weitere Kosten: Teilverkauf kostet jeden Monat Geld

Im Gegenzug bezahlen Verkäufer*innen für die weitere Nutzung der Immobilie eine monatliche Gebühr – eine Art Mietzahlung – an den Käufer oder die Käuferin. Die Gebühren liegen meist bei 5-7 % des Auszahlungsbetrages. Die sich über einen längeren Zeitraum ergebende Summe der Nutzungsgebühren ist der Hauptkritikpunkt am Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Die Verbraucherzentrale hat anhand eines Beispiels auf der Website des Anbieters „Wertfaktor“ nachgerechnet und kommt zu dem Ergebnis, dass bei einer langen Laufzeit von 20 Jahren und einem Nutzungsentgelt in Höhe von 5,29 % der Käufer den Kaufpreis bereits über das monatliche Entgelt zurückerhält und zusätzlich den Anteil der Immobilie hält.

Die Nutzungsgebühr wird meist für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es gibt allerdings auch Verträge, die variabel sind und bei denen die Höhe des Entgelts an die Inflationsrate angepasst wird.

Neben dem Nutzungsentgelt gibt es weitere Kosten, die Interessierte beim Teilverkauf bedenken und mit denen sie rechnen müssen:

• Für Reparaturen und Instandhaltung kommen Teilverkäufer*innen weiterhin alleine auf.
• Gleiches gilt für die Bezahlung der Grundsteuer.

Die Option, den Teilverkauf wieder rückgängig machen zu können, ist ein wichtiges Verkaufsargument für die Anbieter*innen. Ebenso wie der spätere Weiterverkauf ist der Rückkauf allerdings mit weiteren Kosten verbunden.

• Bei einem späteren Gesamtverkauf oder einem Rückkauf wird oft ein Durchführungsentgelt fällig; es liegt dann bei rund 2-5 % des gesamten Verkaufspreises. Informieren Sie sich vorab genau über die dann geltenden Konditionen.
• Das gilt auch für eventuell anfallende Kosten eines erneuten Gutachtens zur Wertermittlung für den Rückkauf des verkauften Anteils oder den Gesamtverkauf.
• In den meisten Fällen gibt es eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Käufer*innen erhalten über diese Klausel einen zusätzlichen Gewinn, indem sie sich eine prozentuale Wertsteigerung vertraglich sichern. Diese liegt üblicherweise bei rund 17 %. Ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht in der zugesicherten Höhe gestiegen, müssen Teilverkäufer*innen die vereinbarte Steigerung dennoch bezahlen.

Die schwer zu kalkulierende Kosten wie die Wertsicherungsklausel, sind der zweite Hauptkritikpunkt beim Modell des Teilverkaufs von Immobilien. Die Frage, wie sinnvoll der Teilverkauf des eigene Hauses oder der Wohnung ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Welche Vorüberlegungen und Voraussetzungen beim Teilverkauf einer Immobilie zu bedenken sind, lesen Sie in diesem Beitrag zum Thema Teilverkauf.

Alternativen zum Teilverkauf

Um das in der Immobilie gebundene Geld in Liquidität umzuwandeln gibt es weitere Möglichkeiten, die Interessierte ebenfalls genau prüfen sollten. Die bekannteste Alternative der Immobilienrente ist die Leibrente. Im Gegensatz dazu wird bei der Zeitrente die Rente nicht bis zum Lebendende, sondern nur über einen festgelegten Zeitraum bezahlt. Banken bieten sogenannte Umkehrhypotheken, im Rahmen derer Immobilienbesitzer*innen einen zinslosen Kredit ohne Tilgung erhalten, die Immobilie dient als Sicherheit.

BaFin warnt vor Tücken des Teilverkaufs

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnte beim Thema Verbraucherschutz im Beitrag „Teilverkauf Ihrer Immobilie – wo stecken die Risiken?“ vor den Tücken des Teilimmobilienverkaufs. In einem konkreten Rechenbeispiel wird erläutert, wie teuer und unrentabel ein Teilrückkauf der Immobilie sein kann. Viele zunächst nicht erkennbare Nachteile zeigen sich auch nach Einschätzung der BaFin erst später, wenn die Immobilie tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird. Die Behörde weist auch auf die hohen Risiken hin, die durch die Möglichkeit einer Insolvenz des Teilkäufers verbunden sein können.

Teilverkauf Haus oder Eigentumswohnung: Rechtliche Beratung und Vertragsprüfung

Beim Teilverkauf Haus oder Eigentumswohnung sollten Interessierte sich vorab gut informieren. Das betrifft nicht nur den finanziellen Aspekt, sondern auch Pflichten und Risiken. Nach Ansicht von Verbraucherschätzern lohnt sich ein Teilverkauf nicht, da die Kosten nicht kalkulierbar sind. Lassen Sie sich zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale ausrechnen, ob sich der Teilverkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung für Sie lohnt und prüfen Sie alternative Möglichkeiten zur Immobilienverrentung oder zu Krediten.

Unsere Kanzlei berät Sie als Verkäufer*innen und Familienmitglieder zu den vertraglichen Ausgestaltungen und Besonderheiten, wie zum Beispiel Vorkaufsrechte für Erben der Immobilie. Das ist auch nach einem bereits erfolgten Vertragsschluss sinnvoll, wenn im Nachhinein Zweifel an der Vertragskonstruktion bestehen. Für Fragen und rechtliche Unterstützung nutzen Sie gerne unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711 9308110 an.

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