AKH-H Fonds-Expertise zu »Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Holland 2 KG«

Die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hat am 17. Juni 2020 in einer kostenlosen Web- und Telefonkonferenz über die aktuelle Situation des geschlossenen Fonds Bayernfonds Niederlande 2 informiert und Anleger über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten aufgeklärt.

Bayerfonds Niederlande 2: Konzept und aktuelle Situation des Fonds

Die Investoren haben sich als Gesellschafter an der Fondsgesellschaft „Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Holland 2 KG“ beteiligt. Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug 117 Mio. EUR, wovon ca. 47 % als Darlehen aufgenommen wurde. Das Darlehen wird nicht getilgt und beträgt deshalb immer noch 53,735 Mio. EUR. Die Fondsgesellschaft hat das Eigentum an der Fondsimmobilie, ein Bürokomplex in Den Haag, erworben. Der Kaufpreis betrug 97,7 Mio. EUR. Das Fondsobjekt besteht aus zwei nebeneinander liegen-den Gebäuden und ist bis Ende des Jahres 2021 an den niederländischen Staat vermietet. Die Immobilie ist auf einen einzigen Hauptmieter ausgelegt, was eine Anschlussvermietung erschwert. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses wird nur durch erhebliche finanzielle Zugeständnisse der Fondsgesellschaft an den Mieter möglich sein. Der niederländische Staat hat eine große Auswahl an Mietobjekten und die Fondsimmobilie fällt lediglich in die mittlere Kategorie, so dass der Auszug des Mieters nicht unwahrscheinlich ist. In diesem Fall geht die Geschäftsführung von einem Zeitraum von 2 Jahren ohne Einnahmen und Umbaukosten von ca. 11,4 Mio. EUR für eine Nachvermietung und Umstrukturierung in ein Mehrmietergebäude aus. Die aktuelle Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft beträgt ca. 13 Mio. EUR. Hier stellt sich die Frage, mit welchen Mitteln Umbaumaßnahmen und laufende Kosten finanziert werden sollen, falls 2 Jahre keine Mieteinnahmen realisiert werden können. Die Ausschüttungen an die Gesellschafter wurden bereits zur Finanzierung möglicher Neuvermietungskosten reduziert. Der aktuelle Darlehensvertrag läuft noch bis Ende 2021. Danach muss entweder das Darlehen zurück-bezahlt oder eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Der Eintritt des prognostizierten Anlageerfolgs ist abhängig von der Entwicklung des Mietverhältnisses, dem Verschuldungsgrad des Fonds und den Konditionen der Anschluss-vermietung. Auch die Höhe des Verkaufspreises der Fondsimmobilie ist abhängig von der Dauer des Mietvertrags und der Höhe der Miete.

Die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Fonds ist außerdem aufgrund der Weltwirtschaftskrise bedingt durch die Corona-Pandemie und dem zu erwartenden Abschwung bei Gewerbeimmobilien ungewiss.

Risiken des Bayernfonds Niederlande 2

• Eigenkapitalrückzahlungen

Die Laufzeit des Bayernfonds Niederlande 2 ist bis Ende des Jahres 2021 vorgesehen; dann soll die Fondsimmobilie wieder verkauft werden. Die Gesellschafter erhalten bis dahin – über jährliche Ausschüttungen – nach und nach ihr eingesetztes Geld zurück. Wie sich aus den Seiten 92 und 93 des Fondsprospekts ergibt, wurden sämtliche Ausschüttungen bis einschließlich 2015 aus Ihrer Einlage getätigt und erst ab 2016 zum Teil aus Gewinnen.

• Die Laufzeit des Fonds ist für Anleger nicht planbar

Ein erfolgreicher Verkauf kann nur dann gelingen, wenn die Immobilie langfristig mit hohen Mieteinnahmen vermietet ist. Die Höhe der Miete und der Verkehrswert bestimmen die Höhe des Wiederverkaufspreises. Der Immobilienmarkt für Immobilien mit nur einem Hauptmieter ist schwierig. Falls die Immobilie am Ende der geplanten Laufzeit 2021 nicht verkauft werden kann, läuft der Fonds auf unbestimmte Zeit weiter. Die Veräußerung der Immobilie oder die Beendigung des Fonds kann nur mit Gesellschafterbeschluss erfolgen.

• Hohe Weichkosten

Ein weiteres Problem sind die hohen Weichkosten dieses Fonds. Sie können der Seite 71 des Prospekts entnehmen, dass ca. 17 % der Anlegergelder für Nebenkosten und Vergütungen ausgegeben wurden und nicht in die Immobilien geflossen sind. Somit standen diese Gelder nicht für die Ertragswirtschaft zur Verfügung.

• Spekulativer Veräußerungserlös

Der kalkulierte Verkaufspreis ist nur mit einem langfristigen Mietvertrag mit hohem Mietzins zu erzielen.

Welche Möglichkeiten haben Gesellschafter, eine Rückzahlung des eingesetzten Kapitals durchzusetzen?

1. Beendigung der Fondsgesellschaft: Dies ist nur durch Gesellschafterbeschluss möglich.
2. Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung: Eine Kündigung ist frühestens zum 31.12.2030 möglich. Gesellschafter erhalten ein Abfindungsguthaben, das nur ein Bruchteil des eingezahlten Kapitals sein wird.
3. Verkauf des Gesellschaftsanteils auf dem Zweitmarkt: Hier muss zunächst ein Käufer gefunden werden. Wenn Anleger dort ihre Beteiligung verkaufen wollen, dann wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. Es gelingt jedoch nur in wenigen Fällen die Beteiligungen zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.
4. Rückabwicklung aufgrund von Schadensersatzansprüchen: Der Kommanditist einer KG, der durch unrichtige Prospektangaben oder Verletzung einer Aufklärungspflicht dazu gebracht wurde, einer Anlagegesellschaft als Gesellschafter beizutreten, kann die Rückabwicklung der Beteiligung verlangen. Als Rechtsfolge wird der Gesellschafter so gestellt, als ob er diesem Fonds nie beigetreten wäre: Er erhält das eingesetzte Kapital zurück und überträgt den Gesellschaftsanteil. Nach Ende der prognostizierten Laufzeit im Jahre 2021 können Ansprüche auf Rückabwicklung nicht mehr durchgesetzt werden.

Vorteile für Anleger durch Interessenbündelung

Am Bayernfonds Niederlande 2 sind etwa 1900 Gesellschafter beteiligt. Die Gesellschafter haben Anspruch auf Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung des Dachfonds und die aktuelle Situation aller Zielfonds sowie über durch Verkauf oder Insolvenz ausgeschiedene Zielfonds.

Wir unterstützen die Gesellschafter bei der Willens- und Interessenbündelung auf Gesellschafterebene. Wir machen für unsere Mandanten Auskunfts- und Einsichtsrechte geltend, damit sie wichtige Informationen erlangen können. Ein Betritt zur Anlegergemeinschaft bietet mehrere Vorteile: sie ermöglicht die Bündelung der Informationen, erhöht den Druck auf die Gegner, erleichtert die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und senkt die Kosten des einzelnen Gesellschafters.

Sie haben weitere Fragen zum Bayernfonds Niederlande 2? Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711 9308110 an.

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