So vermeiden Sie die Vorfälligkeits­entschädigung beim Hausverkauf

Die Fragen vor dem Verkauf einer Immobilie bei laufenden Darlehen sind so vielfältig wie die Gründe, die zum Hausverkauf führen können. Wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und wie hoch wird sie sein? Zunächst stellt sich jedoch die Frage, ob Darlehensnehmer*innen ihren Baukredit überhaupt jederzeit kündigen können. Sie haben folgenden Möglichkeiten:

• Ab zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung des Immobilienkredits greift ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB): Sie können den Darlehensvertrag mit einer Sollzinsfestschreibung dann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das gilt auch dann, wenn die Zinsbindung über einen längeren Zeitraum vereinbart wurde.
• Vor dem Ablauf der 10-Jahres-Frist müssen Betroffene klären, ob sie den Vertrag kündigen können und falls ja, eine wahrscheinlich von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann.
• Die Kündigung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist auch dann möglich, wenn die Sollzinsbindung endet oder eine solche vertraglich nicht vereinbart war, es sich also um einen Vertrag mit variablem Zinsen handelt oder wenn der Vertrag wird von der Bank gekündigt wird.

Sie beabsichtigen den Hausverkauf und möchten aus Ihrem Immobilienkredit vor Ablauf der 10-Jahres-Frist beenden, jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen? Wir zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten im Rahmen einer kostenfreien Ersteischätzung auf.

Jetzt kostenfreie Prüfung anfordern

Kündigung des Immobilendarlehen bei Hausverkauf vor Ablauf der 10-Jahresfrist

Grundsätzlich gilt: Wer einen Vertrag zur Baufinanzierung abgeschlossen hat, ist an diesen gebunden. Vor Ablauf von zehn Jahren ist die Bank oder die Sparkasse nicht dazu verpflichtet, Kreditnehmer*innen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Vor Ablauf der 10-Jahres-Frist gibt es beim Thema Hausverkauf aber gute Möglichkeiten, den Vertrag ohne Strafzahlung vorzeitig zu beenden.

Das Kreditinstitut muss der Kündigung zustimmen, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegt. Dieses liegt beim Hausverkauf immer vor, denn ohne die Immobilie wäre das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert. Der Grund für einen Hausverkauf – ob die Immobilie aus privaten, beruflichen oder finanziellen Gründen verkauft wird – spielt keine Rolle, das berechtige Interesse ist stets gegeben. Zudem müssen seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens sechs Monate oder mehr vergangen sein.

Darlehensnehmer*innen müssen bei einer Kündigung des Immobilendarlehen bei Hausverkauf vor Ablauf der 10-Jahresfrist jedoch damit rechnen, dass die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Es gibt aber gute Möglichkeiten, diese zu umgehen oder eine bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuholen.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Kostenfreie Ersteinschätzung

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden

1 . Nur mit Zustimmung der Bank: Objekttausch und Schuldnertausch

Eine mögliche Alternative zur Kündigung ist die Übertragung des Immobilienkredites auf eine andere Immobilie oder auf einen anderen Schuldner. Jedoch muss die Bank dem jeweils zustimmen. Beim sogenannten Objekttausch oder auch Pfandtausch genannt ist der Hausverkauf mit dem Erwerb einer neuen Immobilie verbunden. Mit dem bestehenden Immobiliendarlehen wird neue Immobilie bei derselben Bank finanziert. Jedoch stimmen Banken oft nur dann zu, wenn die neue Immobilie denselben oder einen höheren Wert aufweist. Ein Objekttausch kommt also nur dann in Betracht, wenn Verkäufer*innen die Wohnung oder das Haus verkaufen, gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen möchten und das Darlehen weiter bedienen können. Beim Schuldnertausch übernimmt der Käufer oder die Käuferin der Immobilie den bestehenden Darlehensvertrag – sofern er oder sie über eine identische oder bessere Bonität verfügt. Auch in diesem Fall muss die Bank zustimmen.

Tipp: Online Rechner Vorfälligkeitsentschädigung
Sie möchten Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen, wissen aber nicht, welche Kosten aufgrund einer Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zukommen? Sie möchten die Berechnungen Ihrer Bank zu Zinsentschädigungen für einen Immobilienkredit überprüfen? Nutzen Sie zur Berechnung der Kosten bei einer Ablösung den kostenfreien Online-Rechner.

2. Keine Zustimmung der Bank nötig: Widerrufs- und Vorfälligkeitsjoker

Ohne Zustimmung der Bank können Kreditnehmer*innen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf umgehen, wenn das Vertragswerk unvollständig oder fehlerhaft ist:

• Weist die Widerrufsbelehrung Fehler auf oder fehlt sie ganz, beginnt die 14-tägige Frist nicht zu laufen und Verbraucher*innen können Jahre nach Vertragsschluss den Darlehensvertrag noch widerrufen. Nach unseren Erfahrungen weisen sehr viele Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt ab dem 11.06.2010 eine erhebliche Fehlerquote auf.
• Seit dem 21. März 2016 müssen Banken Darlehensnehmer*innen von Baufinanzierungen korrekt über die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Macht die Bank beispielsweise nur unzureichende Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, ist der gesamte Anspruch darauf nach dem Gesetz ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Verbraucher*innen beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung gestärkt. Die Ausführungen der Bank hinsichtlich der Berechnung der Entschädigung müssen klar, prägnant, verständlich und genau sein (Beschluss vom 28.06.2021, Az. XI ZR 320/20). Der BGH hat die Verurteilung der Commerzbank wegen Fehlern in ihren Immobiliendarlehensverträgen bestätigt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte die Commerzbank AG dazu verurteilt, eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 21.500,- EUR vollständig an ihre Kunden zurückzuzahlen (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 01.07.2020, Az. 17 U 810/19).

Woran erkennen Sie, ob Ihr Vertrag betroffen ist und Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder auch zurückfordern können? Wir haben Hunderte Verträge geprüft und eine Liste der betroffenen Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen, bei denen unserer Ansicht nach fehlerhafte Klauseln vorliegen, erstellt.

Wir prüfen Ihren Darlehensvertrag kostenfrei und teilen Ihnen schriftlich mit, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen oder vermeiden können.

Jetzt Ersteinschätzung anfordern

AKH-H Rechtsanwälte: Unser Leistungspaket beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden

• Kostenfreie Prüfung Ihrer Erfolgschancen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern oder zurückzufordern
• Kostenfreie Erstberatung, ob der Widerrufsjoker oder der Vorfälligkeitsjoker das bessere Mittel der Wahl ist
• Kostenfreie Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung
• Leistungsstarkes Team mit über zwanzig spezialisierten Anwält*innen und Wirtschaftsjurist*innen
• Bundesweite Vertretung, außergerichtlich und vor Gericht
• Empfohlene Kanzlei „Widerruf Autokredit“ von Finanztip
• Gelistete Kanzlei „Widerruf Immobilienkredite“ und „Widerruf Autokredit“ von Stiftung Warentest

Haben Sie weitere Fragen oder wünschen Sie sich oder in anderer Hinsicht rechtliche Unterstützung? Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711 9308110 an.

Kontaktformular