Artikel teilen:
Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. „Neue Welt“ KG – Außerordentliche Gesellschafterversammlung 16.10.2010 in Berlin
Veröffentlicht am 19. Oktober 2010
Die Kanzlei Hänssler & Häcker-Hollmann hat an der außerordentlichen Gesellschafterversammlung der Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. „Neue Welt“ KG Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. „Kapital-Wert“ KG sowie der Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. „Immobilien-Rente“ KG am Samstag 16.10.2010 in Berlin teilgenommen.
Zweite SAB: Bericht über die wesentlichen Punkte dieser Gesellschafterversammlung
An der Gesellschafterversammlung waren neben den anwaltlich vertretenen Gesellschaftern ca. 120 Gesellschafter von insgesamt 1.420 Gesellschafter persönlich anwesend. Insgesamt waren mithin ca. 45 % der Gesellschafter entweder persönlich anwesend oder vertreten.
Die Geschäftsführung SABIV Asset Management GmbH (vormals SAB Immobilienfonds Verwaltung GmbH) vertreten durch Frau Inge Burow stellte gleich zu Beginn der Gesellschafterversammlung nach Vorstellung ihrer Person und der ebenfalls anwesenden Verantwortlichen klar dass es sich bei dieser außerordentlichen Gesellschafterversammlung lediglich um eine rein informatorische Gesellschafterversammlung handelt und keine Beschlussfassung stattfindet.
Fonds in wirtschaftlicher Schieflage
Die Geschäftsführung SABIV Asset Management GmbH (vormals SAB Immobilienfonds Verwaltung GmbH) schilderte erneut in Anknüpfung an die 7. ordentliche Gesellschafterversammlung vom 10.07.2010 die schlechte wirtschaftliche Situation des Fonds und die Gründe hierfür.
Dies seien im Wesentlichen zunächst die gesunkenen Mieteinnahmen sowie die Kursschwankungen des Schweizer Franken. Aus diesem Grund konnte die ursprünglich kalkulierte und prognostizierte Darlehensvaluta die sich im Juli 2010 nach Ende der Zinsbindung auf EUR 39 5 Mio. belaufen sollte nicht erzielt werden. Die tatsächliche Darlehensvaluta beläuft sich derzeit auf rd. EUR 46 Mio. so dass sich eine Differenz von EUR 7 Mio. ergibt die das Bankenkonsortium bestehend aus BerlinHyp und DZ Bank nunmehr fordert.
Vorab wurde der aktuelle Stand der Einzahlungen bekannt gegeben. Per 15.10.2010 betrug der Stand der Einzahlung EUR 2.348.000 00 (= 37 75 %) der geforderten Summe von EUR 7.170.000 00 so dass noch ein Betrag von EUR 4.822.000 00 offen steht. Sodann wurden auch die Eckpunkte des Entschuldungs- und Fortführungskonzepts nochmals vorgestellt und auf die in diesem Zusammenhang von Seiten der Gesellschafter meist gestellten Fragen eingegangen.
Risiko der Differenzhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB
Insbesondere ging es dabei um die vielfach erörterte Frage nach der Differenzhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB.
Dieses Horror-Szenario (Totalverlust der Einlage Insolvenz der Gesellschaft Zwangsverwaltung des Objekts Inanspruchnahme der Gesellschafter seitens des Insolvenzverwalters) und die daraus resultierende Haftungssituation welches den Gesellschaftern stets als Druckmittel vor Augen geführt wurde wurde immer wieder im Rahmen der Gesellschafterversammlung thematisiert und sozusagen als unausweichlich dargestellt falls das Entschuldungs- und Fortführungskonzept scheitern sollte. Wiederholt wurde mit den Worten „die Fortführung des Fonds sei sinnvoll man kann damit Geld verdienen“ eindringlich zur Teilnahme an dem Entschuldungs- und Fortführungskonzept appelliert. Andernfalls würde man so die Geschäftsführung seine Einlage oder sein Sparbuch bildlich gesprochen quasi wegschmeißen.
Die von unserer Kanzlei und auch den anwesenden Rechtsanwälten aus mehreren Gründen geäußerten Zweifel an dieser von der Geschäftsführung immer wieder als feststehend suggerierten Haftung wies die Geschäftsführung zurück. Es gebe hier nach Auffassung der Geschäftsführung auch keine Alternativen. Es gelte das Entweder- Oder- Prinzip.
Selbst bei einem Verkauf der Immobilie würde aufgrund des drastisch gesunkenen Marktwerts der derzeit nach einer aus unserer Sicht zweifelhaften gutachterlichen Schätzung bei ca. EUR 39 Mio. liegt nicht zur Deckung des Darlehens ausreichen.
Gesellschafter mit Fondsgeschäftsführung unzufrieden
Im Laufe der viereinhalbstündigen Gesellschafterversammlung wurden sowohl von den anwesenden Gesellschaftern als auch von unserer Kanzlei und den anderen Anwälten teils äußerst kritische Bemerkungen gemacht grundlegende Fragen gestellt und kontrovers diskutiert. Die SABIV Asset Management GmbH als Geschäftsführung hat diese Fragen unserer Ansicht nach weder zufriedenstellend noch überhaupt beantwortet. Im Gegenteil verwickelte sie sich stets in Widersprüche und machte nur vage und allgemeine Ausführungen.
Zum wesentlichen Streitpunkt gehörte die Frage weshalb die Geschäftsführung mit dem Bankenkonsortium nicht bzw. nicht ausreichend verhandelt hat.
Der Aussage der Geschäftsführung dass die Banken am längeren Hebel sitzen und eine weitaus bessere Verhandlungsposition inne hätten weil sie nichts zu verlieren hätten wurde von unserer Kanzlei vehement widersprochen. Es wurde eingewendet dass seitens der Banken bei Sanierungskrediten immer Zugeständnisse gemacht werden und auch die Banken aufgrund des drastischen Wertverlusts ebenfalls wirtschaftliche Einbußen hinzunehmen haben.
Von unserer Seite wurde angemerkt dass bei den Verhandlungen mit dem Bankenkonsortium kein Sachverständiger der rechtsberatenden Berufe anwesend war (die Forderung unserer Kanzlei mit Schreiben vom 15.09.2010 als Interessenvertreter in diese Gespräche involviert zu werden hatte die SABIV Asset Management GmbH abgelehnt) der die rechtliche Situation einschätzen und der Bank gegenüber entsprechend argumentieren konnte. So konnte die notwendige Druckkulisse gegen die Banken nicht aufgebaut werden.
Der Verdacht dass die Geschäftsführung mit den Banken hier gar nicht bzw. nicht ausreichend verhandelt hat verhärtete sich im Verlauf der Gesellschafterversammlung nicht zuletzt auch dadurch dass die Geschäftsführung je nach Situation divergierende Antworten hinsichtlich des Stands und der Verhandlungsmöglichkeiten mit den Banken gab.
Die Geschäftsführung betonte vielfach lediglich das angeblich auf ihrem Verhandlungsgeschick und ihren Bemühungen beruhende unübliche Entgegenkommen der Banken und stellte diese als eine absolut lobenswerte Errungenschaft dar.
Um den Gesellschaftern die Teilnahme an dem Entschuldungs- und Fortführungskonzept schmackhaft zu machen hat die Geschäftsführung eine Prognose erstellt und versprach eine aktive Entschuldung des Fonds. Laut dieser Prognose soll der Fonds von der Geschäftsführung in 8 Jahren also bis zum Jahr 2018 erheblich entschuldet werden wenn das Entschuldungskonzept zustande kommt. Damit geht selbstverständlich so die Geschäftsführung eine erhebliche Wertsteigerung pro Gesellschaftsanteil einher der derzeit noch negativ ist.
Diese Prognose wurde auf der Basis der derzeitigen wirtschaftlichen Situation und unter Zugrundelegung des derzeitigen Kurswerts des Schweizer Franken von 1 3438 EUR erstellt.
Es bedarf keines besonderen Sachverstands und wäre naiv zu glauben dass diese ausgesprochen optimistische Prognose der Geschäftsführung erfüllt werde und tatsächlich eine erhebliche Entschuldung des Fonds wie es die Geschäftsführung vorgibt bis zum Jahr 2018 eintreten wird. Dass die Prognose nicht aufgeht liegt auf der Hand und zeigt die Erfahrung aus der Vergangenheit. Keines der prognostizierten Angaben aus dem bei Gründung der Gesellschaft erstellten Prospekt ist eingetreten. Im Gegenteil hat der Fonds nur Verluste erwirtschaftet.
Eine konkrete Antwort auf die abermals zu Recht aufkommende Frage wie und warum der Fonds jetzt bessere wirtschaftliche Ergebnisse als in den letzten 8 Jahren erzielen soll konnte die Geschäftsführung nicht geben und verwies als Ausflucht lediglich auf ihre Prognose die per se schon keine verlässlichen Aussagen bieten kann was auch schon ein Widerspruch in sich war.
Angesichts des Umstands dass die SABIV Asset Management GmbH bereits selbst vorgetragen hat dass es sich bei dem Fondsobjekt um eine Spezialimmobilie handelt deren Vermarktung und (Weiter-)Vermietung sich bei Ausfall eines Mieters nicht zuletzt aufgrund des Standorts in Berlin–Neukölln äußerst schwierig gestaltet muss man die optimistische Sichtweise der Geschäftsführung und die Tragfähigkeit des Konzepts das bei näherer Betrachtung auf unzähligen Unstimmigkeiten und Unwägbarkeiten beruht in Frage stellen. Hinzu kommt das Alter des Objekts das nach der Geschäftsführung ein zusätzliches Erschwernis bei der Vermarktung und Vermietung darstellt.
Auch die Annahme dass der CHF-Kurs der derzeit bei 1 3438 EUR liegt im Verhältnis zum EURO konstant bleibt und keinen Kursschwankungen unterliegt ist völlig absurd und hochspekulativ.
Es sollte einem schließlich noch zu bedenken geben weshalb die Geschäftsführung diese Prognose bzw. den Liquiditätsplan erst jetzt auf dieser Gesellschafterversammlung vorlegt.
Es ist bezeichnend dass sich die Geschäftsführung nachdem sie sich derart offensichtlich mit dem Schweizer Franken „verzockt“ hat und den Fonds derart heruntergewirtschaftet hat immer noch keine Lehre aus diesen Fehlern gezogen hat und trotz alledem noch um das Vertrauen der Gesellschafter wirbt. Dies wurde auch von vielen der anwesenden Gesellschafter als Hohn und Spott empfunden.
Die Überzahl der anwesenden Gesellschafter brachte aufgrund dessen auch ihren Unmut ihre Verärgerung und ihr Misstrauen gegenüber der Geschäftsführung unverhohlen zum Ausdruck.
Fazit zur Gesellschafterversammlung
Es bleibt festzuhalten dass die Geschäftsführung gegenüber ihren vorangegangenen Ausführungen nichts Neues außer ihrer optimistischen Sichtweise die ihren Niederschlag in der erstellten Prognose gefunden hat vorgebracht hat.
Die außerordentliche Gesellschafterversammlung diente unseres Erachtens lediglich dazu den Gesellschaftern die Teilnahme an dem Entschuldungs- und Fortführungskonzept attraktiv zu machen und die Gesellschafter die noch nicht bezahlt haben zur Zahlung zu bewegen damit der noch fehlende Betrag von rund EUR 4 8 Mio. eingebracht wird. Im Ergebnis war die Gesellschafterversammlung mithin nichts anderes als eine Werbeveranstaltung für das Fortführungs- und Entschuldungskonzept der SABIV Asset Management GmbH.
Wir raten daher den einzelnen Gesellschaftern dringend an sich aktiv um die zukünftige Entwicklung ihrer Fondsbeteiligung zu kümmern und (wieder) an der nächsten Gesellschafterversammlung teilzunehmen oder sich durch einen auf dem Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt vertreten zu lassen. Denn jede nicht selbst oder durch einen Vertreter ausgeübte Stimme fällt automatisch an die Geschäftsführung. Sollten Sie anwaltliche Hilfe in dieser Sache wünschen so haben Sie die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.
