AKH-H Fonds-Expertise zu »MAP Anspar Plan 3«

Die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hat am 15. April 2021 in einer kostenlosen Web- und Telefonkonferenz über die aktuelle Situation des geschlossenen Fonds MAP Anspar Plan 3 von Steiner + Company informiert  und Anleger über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten aufgeklärt.

Konzept des MAP Anspar Plan 3

Die Anbieter versprechen sichere Sachwerte mit hohen Renditen. Die Risiken dieser Anlageform sind jedoch für die Anleger hier höher als die Chancen. Geschlossen bedeutet, dass der Gesellschafter über Jahre nicht aus dem Fonds aussteigen kann. Bei den Fonds  Multi Asset Portfolio Anspar-Plan 3 werden die Beteiligungen in Raten gezahlt. Ein „Ansparplan“ in Form eines geschlossenen Fonds ist nicht mit einem gewöhnlichen Sparplan vergleichbar. Es handelt sich nicht um eine geschützte und sichere Anlage. Es gibt keine festgelegte Verzinsung, keine festgelegte Laufzeit und der Erhalt des eingezahlten Kapitals ist nicht garantiert.

Die Anleger haben  sich  an dem Dachfonds Muli Asset Portfolio Anspar Plan 3 beteiligt und sind Gesellschafter dieses Fonds geworden. Viele Gesellschafter machen sich Gedanken über die wirtschaftliche Entwicklung und die Laufzeit dieser Fonds. Die Zukunftsperspektive des  Dachfonds ist angesichts der bisherigen Entwicklung der Zielgesellschaften ungewiss und der Eintritt des prognostizierten Anlageerfolgs unwahrscheinlich. Zahlreiche Gesellschafter haben noch Einzahlungsverpflichtungen über mehrere Jahre und der Fonds  MAP Anspar- Plan 3 läuft noch mindestens bis Ende des Jahres 2044.

Bei diesem  Fonds stellen sich den Gesellschaftern folgende Fragen:

• Wie lange läuft der Fonds noch?
• Wie hoch ist der Wert meiner Fondsbeteiligung?
• Wie ist die Wertentwicklung bei den Zielfonds? Wo sind die Anlegergelder verblieben?
• Kann ich die Ratenzahlungen einstellen?
• Wann kann ich aus dem Fonds aussteigen und wieviel des eingezahlten Kapitals erhalte ich zurück?

Konzept der Zielfonds

Die Zielfonds standen zum Zeitpunkt der Vermarktung des Dachfonds noch nicht fest. Die Fondsgesellschaft war nach dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet, in geschlossene Fonds aus verschiedenen Asset-Klassen zu investieren. Die Auswahl der zu erwerbenden Zielfonds sollte laut Prospekt durch einen Investitionsausschuss erfolgen, der über einen nachhaltigen Erfahrungsschatz im Bereich der jeweiligen Asset-Klassen verfügte. Tatsächlich wurden von den Anlegergeldern überwiegend keine Fondsbeteiligungen, sondern hochriskante, teilweise ungesicherte, Investitionen erworben.

Im Prospekt und Gesellschaftsvertrag ist vorgesehen, dass der Fonds in verschiedene geschlossene Fondsgesellschaften unterschiedlicher Branchen investieren sollte. Tatsächlich wurden nicht nur Beteiligungen an geschlossenen Fonds, sondern auch Direktinvestments, Beteiligungen an GmbHs, Nachrangdarlehen sowie Stille Beteiligungen erworben. Hier z. B. Direktinvestment Wind, Forest Lake Country Club, Graf Umwelttechnik GmbH, Woodlake,  Schloss Ernestgrün GmbH, HEKA Energy, Dubai Eagle Land Partners. Art, Umfang und Aus-gestaltung der Beteiligungen sind unklar.

MAP Anspar Plan 3: Laufzeiten und aktuelle Situation

Bei dem Fonds MAP Anspar Plan 3 hatten die Anleger die Möglichkeit, ihre Einzahlungen über 60, 120, 180 oder 240 Monate zu leisten. Diese Einzahlungsphase ist die Investitionsphase. In der Investitionsphase werden die Auszahlungen nicht an die Gesellschafter geleistet, sondern werden von der Beteiligungsgesellschaft reinvestiert. Nach Abschluss der Investitionsphase beginnt die Auszahlungsphase an die Gesellschafter, d. h. erst dann werden Auszahlungen an die Gesellschafter vorgenommen.

Die Initiatoren stellten im Prospekt Gesamtmittelrückflüsse in Höhe 170 % bis 500 % (je nach Anlagedauer) in Aussicht. Der wirtschaftliche Erfolg der Fondsgesellschaft ist abhängig von der Wertentwicklung der Zielfonds. Die Zukunftsperspektive dieser Dachfonds ist angesichts der negativen Entwicklung zahlreicher Zielgesellschaften ungewiss und der Eintritt des Anlageerfolgs unwahrscheinlich. Die Rückflüsse aus den Zielfonds sind bisher bei allen drei Dachfonds hinter den Prognosen zurückgeblieben. Auf dem Zweitmarkt werden Anteile an diesem Fonds aktuell nicht mehr gehandelt.

Die Gesellschafter erhalten keine konkreten und nachprüfbaren Informationen über den tatsächlichen Wert und den Verlauf der sich im Portfolio befindlichen Zielfonds. Im Gegenteil: Alle Zielfonds werden im Portfolioreport mit den Summen angesetzt, zu denen die Zielfonds ursprünglich eingekauft worden sind. Es ist Aufgabe der Geschäftsführung, die Gesellschafter über den tatsächlichen Wert und den Verlauf der sich im Portfolio befindlichen Zielfonds zu informieren.

Aktuelle Situation der Zielfonds

Projekt „Forest Lake Country Club“  und „Cochran Landing“

Die Fondsgesellschaften MAP Anspar-Plan 2 und 3 haben insgesamt rund 7 Mio. Euro der Anlegergelder in Projekte investiert, die im Portfolioreport als „Forest Lake Country Club“ und „Cochran Landing“ bezeichnet werden. Das Handelsblatt hat am 26.02.2021 über dieses Investment berichtet.  Hier handelt es sich um das von Steiner + Company emittierte Investment „Kanada Real Estate Direkt“. Mittlerweile ist der Country Club gescheitert und der Projektentwickler pleite. Nach einem Bericht von Handelsblatt ist Steiner + Company mit Euro 37,4 Mio. der größte Einzelgläubiger des insolventen Bauträgers. Nach den uns vorliegenden Informationen sind die Anlegergelder nicht abgesichert. Aus den wenigen Informationen, die die Anleger dieses Direktinvestments erhalten haben, ergibt sich, dass die Sicherheiten an einzelnen Grundstücksteilen auf den Kooperationspartner des Vertragspartners, die Resort Invest International GmbH, übertragen wurden.

Projekt „Dubai“

825.000 , Euro hat der MAP Anspar-Plan 3 in ein Projekt „Dubai“ investiert. Es handelt sich um das Steiner-Investment Dubai Real Estate Direkt. Die Wirtschaftswoche hatte bereits im März 2020 unter der Überschrift „In den Sand gesetzt“ vom Scheitern dieser Kapitalanlage berichtet. Ende 2018 teilte die S+C Treuhand mit, dass der Immobilienmarkt in Dubai zu diesem Zeitpunkt 30 % unter dem kalkulierten Niveau liege. Aus diesem Grund sei es nicht möglich, fällige Rückzahlungen und vereinbarte Zinszahlungen zu leisten. In einem Bericht über die aktuelle Lage des Investments aus dem Jahr 2019 teilte die S+C Treuhand mit, dass nach Angaben des Vertragspartners Engels & Völkers Resorts GmbH zur vollständigen Bezahlung der Investitionsobjekte zusätzlich Fremdfinanzierungen mit der Bank in Abu Dhabi über 10 Mio. EUR und mit einem privaten Investor über 5 Mio. EUR geschlossen wurden. Beide Finanzierungsmaßnahmen seien nicht mit der S+C Treuhand und den Anlegern abgesprochen worden. Schließlich informierte die S+C Treuhand die Anleger von Dubai Real Estate Direkt zuletzt darüber, dass sie Ansprüche gegen die Engel & Völkers Resorts GmbH i.L. und andere Anspruchsgegner gerichtlich durchzusetzen versucht.

Projekt „Woodlake“

1,6 Mio. Euro  hat der MAP Anspar-Plan 3 in die Investition „Woodlake“ gesteckt. Steiner + Company hat in ein Golf-Resort (Woodlake Coutry Club) in North Carolina investiert. Das Projekt wurde nie fertig gestellt. Im Internet ist die Meldung zu finden, dass Steiner + Company nicht mehr beteiligt ist und ein neuer Investor das Projekt übernommen hat. Nun hat die Geschäftsführung ausgeführt, dass in einem „Switch“ Anteile an einem Resort in Spanien erworben wurden. Über Art u. Umfang des angeblichen Erwerbs ist nichts bekannt.

Projekt „Palo Alto Marbella“

950.000,– Euro ( MAP Anspar-Plan 2) und  1,6 Mio. Euro  (MAP Anspar-Plan 3) wurden in das Projekt „Palo Alto Marbella“ investiert. Die Geschäftsführung teilt nun mit, dass hier  Ferienappartements vermarktet werden. Sind die Fonds Eigentümer der Immobilien? Um welche Immobilie handelt es sich? Wie hoch waren die Erstellungskosten?

Projekt „Graf Umwelttechnik GmbH“

Die Zielgesellschaft Graf Umwelttechnik GmbH wurde am 10.09.2019 liquidiert: Die Gesellschaft ist aufgelöst. Die Geschäftsführung teilt nun mit, es werden auch hier Prozesse geführt. Gegen wen? Welche Ansprüche bestehen? Die Gesellschaft ist aufgelöst.

Projekt „Schloss Ernestgrün“

910.000,– Euro sind bei MAP Anspar Plan 2 und  1,04 Mio. Euro bei MAP Anspar Plan 3 in das Schloss Ernestgrün GmbH Hotel – Restaurant – Wirtshaus geflossen. Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten dieses Investments haben sich durch die Corona-Krise noch verstärkt. Geschäftsführer ist Dr. Illya Steiner. Im Geschäftsjahr 2019 bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von 3,38 Mio. Euro. Als Darlehensgeber im Jahresabschluss ist Dr. Illya Steiner und nicht etwa eine Bank aufgeführt. Es ist davon auszugehen, dass auch Ihre Anlegergelder in dieses Darlehen geflossen sind. Die Darlehensforderungen haben einen qualifizierten Rangrücktritt und werden somit im Falle einer Insolvenz zuletzt befriedigt.  Welche Sicherheiten bestehen für den Dachfonds?

Projekt „Wind Direkt“

Weiter wurde in die Kapitalanlage „Wind Direkt“ von Steiner + Company investiert. Laut Broschüre dieses Investments betrug der Kaufpreis der Windenergieanlage 415.000,– Euro. Auch dieses Projekt ist gescheitert. Interessant ist, dass die Dachfonds MAP Anspar-Plan 2 und 3 zusammen Anlegergelder in Höhe von 1,36 Mio. Euro in dieses Projekt investiert haben.

Projekt „Kalabrien/Sardinien“

Von den Dachfonds flossen auch  Gelder in eine Kapitalanlage „Kalabrien/Sardinien“. Es wird nicht angegeben, um welches Projekt es sich handelt. Da sich die Windenergieanlagen bei „Wind Direkt“ in Kalabrien und Sardinien befinden, liegt die Vermutung nahe, dass die Gelder ebenfalls in dieses Projekt geflossen sind. Die Dachfonds MAP Anspar-Plan 1, 2 und 3 haben zusammen Anlegergelder in Höhe von 1,65 Mio. Euro in dieses Projekt investiert.

Zielfonds „Aquila HydopowerInvest IV“

Der Zielfonds Aquila HydropowerInvest IV befindet sich seit Jahren in Schieflage. Es gab bisher keine Ausschüttungen. Der letzte Handel auf Zweitmarkt.de war im Dezember 2020 zu 16,5 %. Im Portfolioreport 2020 wird dieser Zielfonds mit 150.000,– Euro aufgeführt.

Zielfonds  „HTB 16. Schiffsfonds“

Bei dem Zielfonds HTB 16. Schiffsfonds GmbH & Co. KG flossen Ausschüttungen in Höhe von 50 %. Dieser Fonds wurde auf www.zweitmarkt.de zuletzt im März 2019 zu 11 % gehandelt. Im Portfolioreport 2020 wird dieser Zielfonds mit 100.000,– Euro aufgeführt.

Projekt „Penthouse Palo Alto“

Der Portfoliobericht gibt an, dass Ihr Fonds Gelder in Höhe von 542.945,– Euro in ein Projekt „Penthouse Palo Alto“ investiert hat. Die für den Erwerb erforderlichen Mittel hätten einschließlich Gebühren und Steuern 932.945,– Euro betragen. Interessant ist, dass der Dachfonds Steiner MAP Anspar Plan 2 ebenfalls in dieses Projekt 520.162,– Euro investiert hat. Beide Fonds investierten somit Anlegergelder in Höhe von zusammen 1.063.707,– Euro in dieses Projekt. Die Geschäftsführung teilt nun mit, dass die restlichen rund 130.700,– Euro für Steuern, Betriebskosten und Möblierung ausgegeben worden sind. Hier stellt sich die Frage, wer genau Eigentümer dieses Luxusappartements geworden ist und ob für die Dachfonds entsprechende Sicherheiten bestellt wurden.

Nebenkosten und Provisionen bei MAP Anspar Plan 3

Es entstehen hohe Kosten bedingt durch die Dachfondskonstruktion, da weiche Kosten sowohl auf Ebene des Dachfonds, als auch auf Ebene der Zielfonds anfallen. Allein auf Ebene des Dachfonds wurden bei dem Fonds  MAP Anspar-Plan  3 ca. 20 % des Anlegerkapitals (inkl. Agio) für Nebenkosten und Vergütungen ausgegeben. Dies bedeutet, dass etwa 20 % nicht in die Zielfonds fließen und somit nicht zur Ertragserwirtschaftung zur Verfügung stehen. Durch die Dachfondskonstruktion entstehen doppelte Weichkosten, da auch auf Seiten der Zielfonds hohe Nebenkosten und Gebühren angefallen sind. Diese nicht wertbildenden Aufwendungen der Investitionsphase sowohl auf Ebene der Zielgesellschaften als auch auf Ebene des Dachfonds selbst müssen zunächst durch Wertzuwächse ausgeglichen werden, ehe die Beteiligung insgesamt eine Werterhöhung erfahren kann. Auch bei den Zielfonds sind weiche Kosten in Höhe von jeweils ca. 20 % des Kommandit-kapitals angefallen.

Wege zum „Ausstieg“ aus der Fondsgesellschaft

1. Kündigung der Fondsbeteiligung

Die Kündigungsmöglichkeiten sind eingeschränkt.

• Gesellschafter mit 5-jähriger Einzahlungsverpflichtung können die Fondsbeteiligung frühestens Ende 2029 kündigen.
• Gesellschafter mit 10-jähriger Einzahlungsverpflichtung können die Fondsbeteiligung frühestens Ende 2034 kündigen.
• Gesellschafter mit 15-jähriger Einzahlungsverpflichtung können die Fondsbeteiligung frühestens Ende 2039 kündigen.
• Gesellschafter mit 20-jähriger Einzahlungsverpflichtung können die Fondsbeteiligung frühestens Ende 2044 die Fondsbeteiligung kündigen.

Wenn ein Gesellschafter kündigt, erhält er jedoch nicht das gesamte eingezahlte Kapital zurück, sondern hat einen sogenannten „Abfindungsanspruch“. Der Prospekt enthält auf
S. 110 (§ 24 des Gesellschaftsvertrages) eine Beschreibung des Abfindungsanspruchs. Der Abfindungsanspruch liegt i. d. R. deutlich unter dem ursprünglichen Zeichnungsbetrag.

2. Verkauf des Gesellschaftsanteils auf dem Zweitmarkt

Verkauf des Gesellschaftsanteils auf dem Zweitmarkt: Es gibt im Internet einen Zweitmarkt für geschlossene Fonds, auf dem Anleger versuchen können, ihre Beteiligungen zu verkaufen. Marktführer ist die Handelsplattform www.zweitmarkt.de. Wenn Anleger dort ihre Beteiligung verkaufen wollen, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. Anteile der Fondsbeteiligung MAP Anspar-Plan 3 werden auf dem Zweitmarkt aktuell nicht gehandelt.

3. Widerruf der Beitrittserklärung

Aufgrund von Formfehlern in der Widerrufsbelehrung steht diese Möglichkeit Gesellschaftern dieses Fonds auch heute noch offen. Die Widerrufsbelehrungen entsprechen nicht dem aktuellen Stand. Der zum Zeitpunkt der Zeichnung jeweils geltende aktuelle Gesetzesstand hinsichtlich der Widerrufsrechte wurde nicht wiedergegeben. Es wurden gleichzeitig mehrere Belehrungen erteilt, eine Widerrufsbelehrung zu Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen und eine zum Fernabsatz. Dies ist für den Gesellschafter irreführend. Als Verbraucher muss er selbst prüfen und entscheiden, welche Widerrufsinformation für ihn gilt. Wegen des Grundsatzes der „fehlerhaften Gesellschaft“ entsteht kein gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis. Der Widerruf ermöglicht zwar nicht die Rückabwicklung der Beteiligung, befreit aber vor Zahlung offenstehender Raten. Anleger haben dieselben Rechte wie bei einer Kündigung:  Der Gesellschafter erhält nicht das gesamte eingezahlte Kapital zurück, sondern hat einen „Abfindungsanspruch“.

4. Rückabwicklung aufgrund von Schadensersatzansprüchen 

Für Gesellschafter eröffnet sich die Möglichkeit einer Rückabwicklung aufgrund von Schadensersatzansprüchen. Der Gesellschafter, der durch unrichtige Prospektangaben oder Verletzung einer Aufklärungspflicht dazu gebracht wurde, einer Anlagegesellschaft beizutreten, kann die Rückabwicklung der Beteiligung verlangen. Wir gehen von mehreren Prospektmängeln aus, die sich in der Regel als Beratungsmängel fortsetzen. Hinzu kommen die individuellen Beratungsmängel in den Beratungsgesprächen. Da die Berater vornehmlich als Verkäufer auftreten, ist die Aufklärung über Risiken zumeist nicht ausreichend. Aufgrund der Konstruktion des Fonds hätten die Berater auf die zahlreichen anlagespezifischen Risiken hinweisen müssen.

Bei diesen Fonds wurden Anlegergelder vertragswidrig investiert. Die Fondsverantwortlichen haften gegenüber den Gesellschaftern wegen Verstoß gegen die im Prospekt und im Gesellschaftsvertrag vorgeschriebenen Investitionskriterien. Aus diesem Grund haben  die „Ratensparer“ auch Anspruch auf Freistellung von künftigen Zahlungsverpflichtungen.

Das Vorliegen eines einzigen Beratungsmangels stellt eine Verletzung des Beratungsvertrages dar und ist ausreichend, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Es reicht somit ein einziger Beratungsfehler/Prospektfehler für die Haftung und einen Rückabwicklungsanspruch.

Der Schadensersatzumfang: Im Ergebnis werden Sie so gestellt, als hätten Sie die Beteiligung nie erworben. Der Gesellschafter erhält das eingesetzte Kapital zurück und überträgt den Gesellschaftsanteil.

Vorteile für Anleger durch Interessenbündelung

Als Gesellschafter stehen Sie nicht alleine da: An diesem Fonds sind etwa 1000 Gesellschafter beteiligt, deren Gelder in die Zielgesellschaften und die Nebenkosten  und Provisionen geflossen sind. Das Auskunftsrecht, über das Sie als Gesellschafter verfügen, ermöglicht die Organisation der Anlegergemeinschaft. Im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Informations-, Kontroll- und Stimmrechte können Gesellschafter Einfluss auf die Entscheidungen der Geschäftsführung nehmen. Wichtig sind hier die Informations-, Auskunfts- und Einsichtsrechte der Gesellschafter. Investoren können zum Beispiel Einsicht in aktuelle Unterlagen, Geschäftsberichte, Einnahmen und Ausgaben der Fondsgesellschaft verlangen. Gesellschafter haben das Recht auf Einberufung einer Gesellschafterversammlung und das Recht, bestimmte Tagesordnungspunkte zur Abstimmung zu bringen. Wir unterstützen Gesellschafter bei der Willens- und Interessenbündelung, wenn wichtige Punkte zur Entscheidung anstehen.

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