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AKH-H Fonds-Expertise zu MAP Green – Multi Asset Portfolio Green GmbH & Co. KG

Veröffentlicht von Andrea Häcker-Hollmann am 22. Februar 2022

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Die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hat am 16. Februar 2022 in einer kostenlosen Web- und Telefonkonferenz über die aktuelle Situation des geschlossenen Fonds »MAP Green« von Steiner + Company informiert  und Anleger*innen über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten aufgeklärt.

Konzept des MAP Green

Die Initiatoren stellten im Prospekt des Fonds MAP Green Gesamtmittelrückflüsse in Höhe von 191 % nach 10-jähriger Laufzeit in Aussicht.  Die Kapitalanlage hat sich an Anleger*innen gerichtet, die im Bereich der geschlossenen Fonds mit gutem Gewissen verbunden mit der Sicherheit von Sachwerten investieren wollten. Die Initiatoren haben an das Ökogewissen der Interessierten appelliert und diesen geschlossenen Fonds als „grünes Zukunftsinvestment“ vermarket. Der wirtschaftliche Erfolg der Fondsgesellschaft ist abhängig von der Wertentwicklung der Zielfonds. Die Zukunftsperspektive dieses Dachfonds ist angesichts der negativen  Entwicklung zahlreicher Zielgesellschaften düster und der Eintritt eines Anlageerfolgs unmöglich.

Die Beteiligung an diesen geschlossenen Dachfonds ist eine unternehmerische Beteiligung mit zahlreichen Risiken für Gesellschafter*innen und als Altersvorsorge oder für sicherheitsorientierte Anleger*innen nicht geeignet, da die zukünftige Entwicklung nicht vorhersehbar ist. Es gibt bei diesem Dachfonds keine nachprüfbaren Informationen darüber, wieviel Anlegerkapital in welche Unternehmen und Investments geflossen sind und wie sich diese Investments entwickelt haben. Diese für die Anleger*innen wichtigen Informationen ergeben sich weder aus den Portfolioberichten, noch aus den Jahresabschlüssen. Aus den Portfolioberichten ergeben sich weder die genauen Bezeichnungen vieler Investments, noch die Art der Beteiligung des Steiner-Fonds an diesen Projekten oder die aktuelle Werthaltigkeit und wirtschaftliche Entwicklung der Zielinvestments.

Bei diesem  Fonds stellen sich den Gesellschafter*innen folgende Fragen:

  • Wie lange läuft der Fonds noch?
  • Wie hoch ist der Wert meiner Fondsbeteiligung?
  • Wie ist die Wertentwicklung bei den Zielfonds? Wo sind die Anlegergelder verblieben?
  • Wann kann ich aus dem Fonds aussteigen? Wieviel des eingezahlten Kapitals erhalte ich zurück?

MAP Green: Konzept der Zielfonds

Die Zielfonds standen zum Zeitpunkt der Vermarktung des Dachfonds noch nicht fest. Es hat sich herausgestellt,  dass Kapital zum Nachteil der Anleger*innen in hochriskante  Investments geflossen ist, mit denen Anlegergelder in Millionenhöhe vernichtet wurden. Die Fondsgeschäftsführung war nach dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet, die  Investitionskriterien einzuhalten: Die Nettoeinnahmen aus der Kommanditeinlage waren ausschließlich für Beteiligungen in geschlossene Zielfonds aus den Bereichen Umweltfonds und „Green Buildings“ vorgesehen. Die Auswahl der zu erwerbenden Zielfonds sollte laut Prospekt durch einen Investitionsausschuss“ erfolgen, der über einen nachhaltigen Erfahrungsschatz im Bereich der jeweiligen Asset-Klassen verfügte.

Verstoß gegen die Investitionskriterien

Tatsächlich wurden von den Anlegergeldern zum großen Teil keine Fondsbeteiligungen, sondern vertragswidrig hochriskante – teilweise ungesicherte – Investitionen, GmbH-Beteiligungen sowie Genussrechte erworben. Auch mit den versprochenen „grünen Investments“ ist es nicht weit her. Weder bei dem geplanten Luxusresort „Forest Lake Country Club“ noch bei den Appartements in Dubai handelt es sich um „Green Buildings“. Laut Prospekt durften maximal 5 % des Fondsvolumens in Zielfonds des Anbieters Steiner + Company investiert werden. Von den 5,6 Mio. Euro investierten Anlegergeldern sind dann 2,58 Mio. Euro in Projekte des Hauses Steiner geflossen.

Die Gesellschafter*innen erhalten keine konkreten Informationen über den tatsächlichen Wert und den Verlauf der sich im Portfolio befindlichen Zielfonds. Sie erhalten kaum Informationen zu den Zielgesellschaften. Im Gegenteil: Alle Zielfonds werden im Portfolioreport mit den Summen angesetzt, zu denen die Zielfonds ursprünglich eingekauft worden sind. Die wirtschaftliche Entwicklung der Zielinvestments und damit der Verbleib der Anlegergelder sind völlig unklar. Es ist Aufgabe der Geschäftsführung, die Gesellschafter*innen über den tatsächlichen Wert und den Verlauf der sich im Portfolio befindlichen Zielfonds zu informieren. Viele der Zielinvestments sind bereits aufgelöst, insolvent oder kämpfen seit Jahren mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Die Liquidation von Zielgesellschaften mit Totalverlust/Verlust des größten Teils des Kapitals für den Dachfonds entspricht sicher nicht dem Wesen eines Dachfonds.

Aktuelle Situation der Zielfonds

Die Portfolioreporte enthalten keine aussagekräftigen Informationen über die Entwicklung der Zielinvestments. Viele Zielinvestments sind jedoch mittlerweile wertlos. Uns liegen inzwischen Informationen zu einigen Investments dieses Dachfonds vor, aus denen zahlreiche Unstimmigkeiten hervorgehen, zum Beispiel:

  • Die Fondsgesellschaft hat 150.000,– Euro der Anlegergelder in ein Projekt investiert, das im Portfolioreport als „Forest Lake Country Club“ bezeichnet wird. Das Handelsblatt hat am 26.02.2021 über dieses Investment berichtet. Es handelt es sich um das von Steiner + Company emittierte Investment Kanada Real Estate Direkt. Mittlerweile ist der Country Club gescheitert und der Projektentwickler pleite. Nach einem Bericht des Handelsblattes ist Steiner + Company mit 37,4 Mio. Euro der größte Einzelgläubiger des insolventen Bauträgers. Nach den uns vorliegenden Informationen sind die Anlegergelder nicht abgesichert. Aus den wenigen Informationen, die die Anleger*innen dieses Direktinvestments erhalten haben, ergibt sich, dass die Sicherheiten an einzelnen Grundstücksteilen auf den Kooperationspartner des Vertragspartners, die Resort Invest International GmbH, über-tragen wurden.
  • 500.000,– Euro hat der MAP Green in ein Projekt „Dubai“ investiert. Es handelt sich um das Steiner-Investment Dubai Real Estate Direkt. Die Wirtschaftswoche hatte bereits im März 2020 unter der Überschrift „In den Sand gesetzt“ vom Scheitern dieser Kapitalanlage berichtet. Ende 2018 teilte die S+C Treuhand mit, dass der Immobilienmarkt in Dubai zu diesem Zeitpunkt 30 % unter dem kalkulierten Niveau liege. Aus diesem Grund sei es nicht möglich, fällige Rückzahlungen und vereinbarte Zinszahlungen zu leisten. In einem Bericht über die aktuelle Lage des Investments aus dem Jahr 2019 teilte die S+C Treuhand mit, dass nach Angaben des Vertragspartners Engels & Völkers Resorts GmbH zur vollständigen Bezahlung der Investitionsobjekte zusätzlich Fremdfinanzierungen mit der Bank in Abu Dhabi über 10 Mio. EUR und mit einem privaten Investor über 5 Mio. EUR geschlossen wurden. Beide Finanzierungsmaßnahmen seien nicht mit der S+C Treuhand und den Anlegern abgesprochen worden. Schließlich informierte die S+C Treuhand die Anleger von Dubai Real Estate Direkt zuletzt darüber, dass sie Ansprüche gegen die Engel & Völkers Resorts GmbH i.L. und andere Anspruchsgegner*innen gerichtlich durchzusetzen versucht.
  • 400.000,– Euro wurden in die Gesellschaft Graf Umwelttechnik GmbH investiert. Diese Zielgesellschaft wurde am 10.09.2029 liquidiert. Im Portfolioreport 2021 wird diese Investition noch mit 400.000,– Euro aufgeführt. Die Liquidation wird verschwiegen.
  • Der Zielfonds Aquila HydropowerInvest IV befindet sich seit Jahren in wirtschaftlicher Schieflage. Es gab bisher Ausschüttungen von 2,2 %. Der letzte Handel auf www.zweitmarkt.de war im Dezember 2020 zu 16,5 %. Im Portfolioreport 2021 wird dieser Zielfonds mit 100.000,– Euro aufgeführt.

Nebenkosten und Provisionen

Der Erwerb dieser Beteiligung ist für Gesellschafter*innen mit enorm hohen Kosten verbunden. Allein auf Ebene des Dachfonds wurden 27,7 % des Anlegerkapitals (inkl. Agio) für Nebenkosten und Vergütungen ausgegeben. Für die Projektierungskosten inkl. Steuer- und Rechtsberatung sowie der Prospektherstellungskosten inklusive der Vertriebskosten erhält allein die Steiner + Company GmbH & Co. KG als Anbieterin eine Vergütung in Höhe von 17,7 % des eingeworbenen Kommanditkapitals zzgl. des Agios in Höhe von 5,0 %. Dies bedeutet, dass ca. 27 % weiche Kosten nicht in die Zielfonds fließen und somit nicht zur Ertragserwirtschaftung zur Verfügung stehen. Durch die Dachfondskonstruktion entstehen doppelte Weichkosten, da auch auf Seiten der Zielfonds hohe Nebenkosten und Gebühren angefallen sind. Diese nicht wertbildenden Aufwendungen der Investitionsphase sowohl auf Ebene der Zielgesellschaften, als auch auf Ebene des Dachfonds selbst müssen zunächst durch Wertzuwächse ausgeglichen werden, ehe die Beteiligung insgesamt eine Werterhöhung erfahren kann.

Wie lange läuft der Fonds noch?

Die Laufzeit der Fondsbeteiligung ist unbestimmt und für einzelne Gesellschafter*innen genauso wenig planbar wie der Anlageerfolg. Die Fondgesellschaft ist grundsätzlich auf unbestimmte Zeit errichtet. Im Prospekt wurde eine geplante Laufzeit bis zum 31.12.2023 angegeben.

Wege zum „Ausstieg“ aus dem Fonds MAP Green

Welche Möglichkeiten haben Gesellschafter*innen, eine Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu erreichen?

  1. Kündigung der Fondsbeteiligung: Die Kündigungsmöglichkeiten sind eingeschränkt. Gesellschafter*innen können frühestens Ende 2023 die Fondsbeteiligung kündigen. Der Abfindungsanspruch, der nach einer Kündigung besteht, liegt in der Regel deutlich unter dem ursprünglichen Zeichnungsbetrag, da dieser sich nach dem Wert der Fondsbeteiligung richtet.
  2. Verkauf des Gesellschaftsanteils auf dem Zweitmarkt: Es gibt im Internet einen Zweitmarkt für geschlossene Fonds, auf dem Anleger*innen versuchen können, ihre Beteiligungen zu verkaufen. Marktführer ist die Handelsplattform www.zweitmarkt.de. Wenn sie dort ihre Beteiligung verkaufen wollen, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. Beteiligungen an diesem Dachfonds werden nicht gehandelt.
  3. Rückabwicklung aufgrund von Schadensersatzansprüchen: Gesellschafter*innen, die durch unrichtige Prospektangaben oder Verletzung einer Aufklärungspflicht dazu gebracht wurden, einer Anlagegesellschaft beizutreten, können die Rückabwicklung der Beteiligung verlangen. Wir gehen von mehreren Prospektmängeln aus, die sich in der Regel als Beratungsmängel fortsetzen. Hinzu kommen die individuellen Beratungsmängel in den Beratungsgesprächen. Da Berater*innen vornehmlich als Verkäufer*innen auftreten, ist die Aufklärung über Risiken zumeist nicht ausreichend. Aufgrund der Konstruktion des Fonds hätten diese auf die zahlreichen anlagespezifischen Risiken hinweisen müssen. Das Vorliegen eines einzigen Beratungsmangels stellt eine Verletzung des Beratungsvertrages dar und ist ausreichend, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Es reicht ein einziger Beratungsfehler/Prospektfehler für die Haftung und einen Rückabwicklungsanspruch.
    Bei diesen Fonds wurden Anlegergelder vertragswidrig investiert. Die Fondsverantwortlichen haften gegenüber den Gesellschaftern wegen Verstoß gegen die im Prospekt hinsichtlich im Gesellschaftsvertrag vorgeschriebenen Investitionskriterien. Falls sich der Verdacht auf zweckwidrige Verwendung von Rückflüssen aus den Zielfonds bestätigen sollte, resultieren daraus Ansprüche aus unerlaubter Handlung.

Vorteile für Anleger*innen von MAP Green durch Interessenbündelung

Gesellschafter stehen nicht alleine da; am MAP Green sind ca. 350 Gesellschafter*innen beteiligt. Das Auskunftsrecht ermöglicht die Organisation einer Anlegergemeinschaft. Im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Informations-, Kontroll- und Stimmrechte können Gesellschafter Einfluss auf die Geschäftsführung nehmen. Zur Ausübung der gesellschaftsrechtlichen Rechte dienen vor allem die Gesellschafterversammlungen, in deren Rahmen Gesellschafterbeschlüsse getroffen werden. Wichtig sind die Informations-, Auskunfts- und Einsichtsrechte der Gesellschafter*innen. Bei diesem Dachfonds haben sie Anspruch auf Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung und die aktuelle Situation aller Zielfonds sowie über durch Verkauf, Insolvenz oder Liquidation ausgeschiedener Zielfonds. Das Thema der Provisionen und/oder Maklervergütungen bei Kauf und Verkauf von Zielfonds-Beteiligungen ist von großem Interesse. Wir machen für unsere Mandant*innen die Auskunfts- und Einsichtsrechte gerichtlich geltend, damit sie wichtige Informationen erlangen können.

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