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AKH-H Fondsexpertise zu »PFM EuroSelect 21 (vormals IVG EuroSelect 21)«

Veröffentlicht von Andrea Häcker-Hollmann am 17. März 2020

Die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hat am 12. März 2020 in einer kostenlosen Web- und Telefonkonferenz über die aktuelle Situation des geschlossenen Fonds IVG EuroSelect 21 informiert und Anleger über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten aufgeklärt.

Anlegergemeinschaft IVG EuroSelect 21

Konzept und aktuelle Situation des Fonds IVG EuroSelect 21

Die Gesellschafter beteiligten sich an der Fondsgesellschaft IVG EuroSelect 21 GmbH & Co. KG. Es handelt sich hier um eine doppelstöckige Konstruktion: Die Fondsgesellschaft hat sich wiederum zu jeweils 90 % an den Objektgesellschaften PFM Dieselstraße 4 und PFM Dieselstraße 6 beteiligt. Die Immobilien wurden zu 320 Mio. EUR in die Objektgesellschaften eingebracht. Die Fondsgesellschaft ist an diesen Immobilien zu 90 % beteiligt; die Gesamtinvestition der Fondsgesellschaft betrug 330 Mio. EUR. Die Immobilien wurden durch Eigenkapital der Anleger und zu 35 % mit Fremdkapital finanziert. Die Darlehensverbindlichkeiten betrugen Ende des Geschäftsjahres 2018 noch 123,4 Mio. Euro. Die zum 28.06.2010 ausgelaufenen Darlehensverträge wurden ein Jahr zu einem variablen Zins verlängert.

Beim Fonds IVG EuroSelect 21 ((jetzt PFM) gab es massive Interessenskonflikte: Im Rahmen des Beteiligungsangebots waren der Verkäufer, der Asset Manager ebenso wie der Treuhandkommanditist und der Anbieter, Konzerngesellschaften der IVG Immobilien AG. Der Optionskaufvertrag sah einen grundsätzlichen Ausschluss der Mängelhaftung des Verkäufers vor. Es sind jedoch inzwischen erhebliche Gebäudemängel und Gebäudeschäden aufgetreten, deren Behebung die Fondsgesellschaft Liquidität kostet.

Bei diesem Projekt handelt es sich um ein sogenanntes „Single-Tenant-Objekt“; die Bürogebäude sind auf die speziellen Anforderungen des Allianz-Konzerns zugeschnitten. Die Allianz hat sowohl das Gebäude der Hauptverwaltung als reine Büroimmobilie mit 65.000 qm Fläche, als auch das ebenso große Betriebsgebäude mit Rechenzentrum und Druckerei von der Fondsgesellschaft angemietet.

Die Immobilien wurden bereits in der Planungsphase auf die Nutzung durch die Allianz hin entwickelt und auf die speziellen Nutzungsbedürfnisse dieses Mieters zugeschnitten, was die Drittverwendungsmöglichkeit und damit die Nachvermietung sowie den Verkauf an einen potentiellen Investor erschwert. Der Verkauf von solchen Spezialimmobilien ist selten ohne Verlust möglich. Hinzu kommt, dass der Kaufpreis beim ersten Verkauf meist durch hohe Nominalmieten während der Festlaufzeit des Mietvertrages künstlich in die Höhe getrieben wird.

Die Allianz wird den Mietvertrag des Betriebsgebäudes Dieselstaße 4 über das Jahr 2024 hinaus nicht verlängern. Es wird schwierig werden, für das Betriebsgebäude einen Mieter zu finden, da dieses aufgrund seiner bisherigen spezifischen Nutzung als Rechenzentrum nur eingeschränkt einer anderweitigen Nutzung zugeführt werden kann. Eine Neuver-mietung ist in diesem Fall mit sehr hohen Kosten verbunden. Immerhin entfallen ca. 40 % der Gesamteinnahmen auf das Betriebsgebäude. Auch ein Verkauf der Immobilien wird zu dem prospektierten Verkaufspreis nicht möglich sein, wenn das Betriebsgebäude nicht oder nur zu einem geringen Mietzins vermietet ist.

Vorteile für Anleger durch Interessenbündelung

An dem Fonds IVG EuroSelect 21 (jetzt PFM) sind etwa 5500 Gesellschafter beteiligt. Gesellschafter haben einen Anspruch auf Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds. Wir unterstützen die Gesellschafter bei der Willens- und Interessenbündelung auf Gesellschafterebene. Wir machen für unsere Mandanten Auskunfts- und Einsichtsrechte geltend, damit sie wichtige Informationen erlangen können. Ein Betritt zur Anlegergemeinschaft bietet mehrere Vorteile: sie ermöglicht die Bündelung der Informationen, erhöht den Druck auf die Gegner, erleichtert die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und senkt die Kosten des einzelnen Gesellschafters.

Mögliche Schadenersatzansprüche und Rückabwicklung

Sollten Anleger geschlossener Fonds von Ihrem Anlageberater oder von Ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer solchen Beteiligung aufgeklärt worden sein, so bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Des Weiteren kommt für die Anleger von geschlossenen Fonds in Betracht, gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Schadensersatzansprüche können sich somit zum einen aus Prospekthaftung, zum anderen aufgrund Falschberatung ergeben. Im Verkaufsprospekt dürfen keine falschen Angaben enthalten sein. Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent ist für die Richtigkeit der Angaben im Zuge der Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds in vollem Umfang verantwortlich. Sollte ein Anleger beispielsweise aufgrund einer Falschangabe oder einer fehlenden relevanten Angabe im Verkaufsprospekt einen finanziellen Schaden erleiden, so muss der Emittent des geschlossenen Fonds hier Schadenersatz leisten. In der Folge kann der Anleger dann die Rückabwicklung der Kapitalanlage verlangen: Erstattung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Beteiligung.

Aktuelle Entscheidung des OLG München (23 Kap 2/17)
Neben den fondsspezifischen Risiken ist für Anleger noch ein weiterer Prospektfehler wichtig, zu dem das Oberlandesgericht München ganz aktuell eine Grundsatzentscheidung getroffen hat. Eine Leistungsbilanz im Prospekt, die laufende Ausschüttungen bei Vorgängerfonds schon als Erfolg darstellt, ist irreführend. Bei diesem Fonds wird an verschiedenen Stellen mit Ausschüttungen geworben, ohne den deutlichen Hinweis darauf, dass Ausschüttungen meist die Rückzahlung der Einlage darstellen.

Anleger müssen Verjährung beachten

Schadensersatzansprüche können nur bis zum Eintritt der Verjährung durchgesetzt werden. Die absolute Verjährung tritt immer genau zehn Jahre nach dem Beitritt zum Fonds ein. Falls Sie aktiv werden möchten, sollten Sie Ihre Ansprüche jetzt prüfen lassen und nicht zuwarten, da Anmeldung und Verhandlung von Ansprüchen eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen.

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Autor

Andrea Häcker-Hollmann, Rechtsanwältin
Anwaltskanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann