AKH-H Fondsexpertise zu »PFM EuroSelect 21 (vormals IVG EuroSelect 21)«

Die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hat am 12. März 2020 in einer kostenlosen Web- und Telefonkonferenz über die aktuelle Situation des geschlossenen Fonds PFM EuroSelect 21 informiert und Anlegerinnen und Anleger über ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten aufgeklärt.

Konzept und aktuelle Situation des Fonds PFM EuroSelect 21

Die Gesellschafter hatten sich an der Fondsgesellschaft IVG EuroSelect 21 GmbH & Co. KG beteiligt. Es handelt sich um eine zweistufige Konstruktion: Die Fondsgesellschaft hat sich ihrerseits mit jeweils 90 % an den Objektgesellschaften PFM Dieselstraße 4 und PFM Dieselstraße 6 beteiligt. In die Objektgesellschaften wurden Immobilien im Wert von 320 Mio. EUR eingebracht. Die Fondsgesellschaft ist an diesen Immobilien zu 90 % beteiligt; die Gesamtinvestition der Fondsgesellschaft betrug 330 Mio. EUR. Die Immobilien wurden mit Eigenkapital der Anleger und zu 35 % mit Fremdkapital finanziert. Die Darlehensverbindlichkeiten betrugen zum Ende des Geschäftsjahres 2018 noch 123,4 Mio. EUR. Die zum 28.06.2010 ausgelaufenen Darlehensverträge wurden um ein Jahr zu einem variablen Zinssatz verlängert.

Beim Fonds IVG EuroSelect 21 (jetzt PFM) gab es massive Interessenkonflikte: Im Rahmen des Beteiligungsangebots waren sowohl der Verkäufer, der Asset Manager, als auch der Treuhandkommanditist und der Anbieter Konzerngesellschaften der IVG Immobilien AG. Der Optionskaufvertrag sah einen grundsätzlichen Ausschluss der Mängelhaftung des Verkäufers vor. Zwischenzeitlich sind jedoch erhebliche Baumängel und Bauschäden aufgetreten, deren Beseitigung die Fondsgesellschaft Liquidität kostet.

Single-Tenant-Objekt: Auf Nutzung eines Mieters zugeschnitten

Bei diesem Projekt handelt es sich um ein sogenanntes „Single-Tenant-Objekt“, bei dem die Bürogebäude auf die speziellen Bedürfnisse des Allianz-Konzerns zugeschnitten sind. Die Allianz hat von der Fondsgesellschaft sowohl das Hauptverwaltungsgebäude als reine Büroimmobilie mit 65.000 m² Fläche als auch das ebenso große Betriebsgebäude mit Rechenzentrum und Druckerei angemietet.

Die Immobilien wurden bereits in der Planungsphase für die Nutzung durch die Allianz entwickelt und auf die speziellen Nutzungsbedürfnisse dieses Mieters zugeschnitten, was eine Drittverwendungsfähigkeit und damit eine Nachvermietung bzw. einen Verkauf an einen potentiellen Investor erschwert. Der Verkauf solcher Spezialimmobilien ist selten ohne Verlust möglich. Hinzu kommt, dass der Kaufpreis beim Erstverkauf meist durch hohe Nominalmieten während der Festmietzeit künstlich in die Höhe getrieben wird.

Die Allianz wird den Mietvertrag für das Betriebsgebäude Dieselstraße 4 nicht über das Jahr 2024 hinaus verlängern. Es wird schwierig sein, einen Mieter für das Betriebsgebäude zu finden, da es aufgrund seiner bisherigen spezifischen Nutzung als Rechenzentrum nur eingeschränkt einer anderen Nutzung zugeführt werden kann. Eine Neuvermietung ist in diesem Fall mit sehr hohen Kosten verbunden. Immerhin entfallen ca. 40 % der Gesamteinnahmen auf das Betriebsgebäude. Auch ein Verkauf der Immobilie zu dem prognostizierten Verkaufspreis wird nicht möglich sein, wenn das Betriebsgebäude nicht oder nur zu einer geringen Miete vermietet ist.

Vorteile für Anleger durch Interessenbündelung

An dem Fonds PFM EuroSelect 21 sind ca. 5.500 Gesellschafter beteiligt. Die Gesellschafter haben ein Recht auf Information über die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds. Wir unterstützen die Gesellschafter bei der Willens- und Interessenbündelung auf Gesellschafterebene. Wir setzen für unsere Mandanten Auskunfts- und Einsichtsrechte durch, um wichtige Informationen zu erhalten. Der Beitritt zu einer Anlegergemeinschaft bietet mehrere Vorteile: Er ermöglicht die Bündelung von Informationen, erhöht den Druck auf die Gegenseite, erleichtert die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und senkt die Kosten für den einzelnen Anleger.

Mögliche Schadenersatzansprüche und Rückabwicklung

Sollten Anleger geschlossener Fonds von ihrem Anlageberater oder ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer solchen Beteiligung aufgeklärt worden sein, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Darüber hinaus kommen für Anleger geschlossener Fonds Schadensersatzansprüche gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb in Betracht. Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung und zum anderen aus Falschberatung ergeben. Der Verkaufsprospekt darf keine falschen Angaben enthalten. Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent haftet im Rahmen der Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds in vollem Umfang für die Richtigkeit der Angaben. Erleidet beispielsweise ein Anleger aufgrund falscher oder fehlender relevanter Angaben im Verkaufsprospekt einen Vermögensschaden, so ist der Emittent des geschlossenen Fonds schadenersatzpflichtig. Der Anleger kann dann die Rückabwicklung der Kapitalanlage verlangen: Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Beteiligung.

Aktuelle Entscheidung des OLG München (23 Kap 2/17)

Neben den fondsspezifischen Risiken ist für Anleger noch ein weiterer Prospektfehler wichtig, zu dem das Oberlandesgericht München ganz aktuell eine Grundsatzentscheidung getroffen hat. Eine Leistungsbilanz im Prospekt, die laufende Ausschüttungen bei Vorgängerfonds schon als Erfolg darstellt, ist irreführend. Bei diesem Fonds wird an verschiedenen Stellen mit Ausschüttungen geworben, ohne den deutlichen Hinweis darauf, dass Ausschüttungen meist die Rückzahlung der Einlage darstellen.

Anleger müssen Verjährung beachten

Schadensersatzansprüche können nur bis zum Eintritt der Verjährung durchgesetzt werden. Die absolute Verjährung tritt immer genau zehn Jahre nach dem Beitritt zum Fonds ein. Falls Sie aktiv werden möchten, sollten Sie Ihre Ansprüche jetzt prüfen lassen und nicht zuwarten, da Anmeldung und Verhandlung von Ansprüchen eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen.

Online-Formular

Die haben weitere Fragen? Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0711 9308110 an.