Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Leerstand der Immobilie

In seinem Urteil vom 10.10.2008 (Az.: V ZR 175/07) stellte der fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes fest, dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum auch bei Übernahme einer Mietgarantie verpflichtet ist den Käufer darüber aufzuklären wenn das zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet is

Aufklärungspflicht bei Leerstand der Immobilie: Sachverhalt zum Urteil

Der Kläger kaufte im November 1994 von der Beklagten eine Eigentumswohnung und eine Garage zum Preis von 176.000.- DM. Die Vermittler legten vor Abschluss des Kaufvertrages eine Berechnung vor nach welcher die Miete für die Wohnung 556.- DM und die Miete für die Garage 420.- DM betrage und die Beklagte die Miete für drei Jahre garantiere. Die Garage stand jedoch tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrages leer. Eine Vermietung der Garage für 420.- DM gelang nicht mehr. Nach Ablauf der Mietgarantie konnte der Kläger das zur Finanzierung des Geschäftes aufgenommene Darlehen nicht mehr bedienen. Die Wohnung und die Garage wurden zwangsversteigert. Der Kläger verlangte von der Beklagten ihn von seinen Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank und der Wohnungseigentümergesellschaft freizustellen 25.097 47 EUR Schadenersatz zuzüglich Zinsen an ihn zu zahlen sowie festzustellen dass die Beklagte verpflichtet sei ihm die Schäden zu ersetzen die ihm künftig aus dem Abschluss des Kaufvertrages entstünden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Der BGH hat auf die Revision des Klägers das Urteil des Oberlandesgerichtes aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichtes zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe des BGH-Urteils

In seinen Entscheidungsgründen stellt der BGH fest, dass die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche schon wegen der schuldhaften Verletzung der Pflichten der Beklagten bei Vertragsverhandlungen begründet sind, da die Beklagte hierfür nach § 128 HGB einzustehen habe.

Bei Vertragsverhandlungen bestünde die Pflicht dem Vertragspartner keine Umstände vorzuspiegeln, die für dessen Entscheidung wesentlich sein können, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen. Ein zur Darstellung der Belastung aus dem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum zur Vermögensbildung bestimmtes Berechnungsbeispiel sei dazu bestimmt, in dem Umworbenen den Entschluss zum Kauf zu erwecken oder zu bestärken. Für den Kaufinteressenten erscheine es als selbstverständlich, dass die Angaben des Verkäufers zu den erzielten Mieten zutreffend seinen. Verhalte sich dies so nicht, müsse der Verkäufer deshalb auch ohne Frage hierüber aufklären. Nach Ansicht des V. Zivilsenates ändert sich hieran auch dann nichts, wenn der Verkäufer das Risiko des Ausbleibens von Mietzahlungen durch den Abschluss eines Garantievertrages für eine Zeit lang übernimmt. Es bestünde ein nachhaltiges Leerstandsrisiko wenn schon bei Abschluss des Kaufvertrages Teile des Kaufobjektes nicht zu den in den Verhandlungen angegebenen Konditionen vermietet seien. Der Käufer müsse zwar mit Risiko eines künftigen Leerstandes rechnen.

Er müsse allerdings nicht damit rechnen dass darüber hinaus sein Erwerb von Anfang an nicht mehr als eine Spekulation auf eine künftige Vermietbarkeit zu den von dem Verkäufer in den Kaufvertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeute. Dies gelte auch dann wenn der Verkäufer das Leerstandsrisiko zeitlich beschränkt übernehme. Denn eine befristete Mietgarantie stelle bei einer vollständigen Finanzierung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des Käufers dar. Deshalb sei der Verkäufer nicht von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung befreit.

Nach Ansicht des BGH ergibt sich schon allein daraus dass der Kaufpreis vollständig finanziert wurde und der Kläger zur Bedienung seiner Darlehensverpflichtungen auf die Mieteinnahmen angewiesen war dass der Kläger die Wohnung bei Aufklärung über den Leerstand nicht abgeschlossen hätte.