BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung

BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung: Mit Urteil vom 14. Dezember 2004 (AZ: XI ZR 142/03) wurde die bankenfreundliche Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 5. März 2003 (XIII U 77/02) aufgehoben.

BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung: Sachverhalt und Entscheidung

Die Klägerin, eine Mandantin unserer Kanzlei, erwarb 1993 eine Eigentumswohnung auf der Maiburginsel in Jülich. Bei Abschluss sämtlicher Verträge wurde die Klägerin von der CBS Steuerberatungsgesellschaft mbH vertreten. Auch der Darlehensvertrag mit der HypoVereinsbank wurde von der Treuhänderin abgeschlossen.

Wie an dieser Stelle bereits mehrfach berichtet, ist es mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des BGH, dass sowohl der Geschäftsbesorgungsvertrag als auch die Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sind, wenn der Treuhänder nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügt. Die CBS Steuerberatungsgesellschaft mbH besaß keine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz. Der Darlehensvertrag mit der HypoVereinsbank sei daher von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossen worden, was zur Nichtigkeit führe. Der XI. Senat des BGH lässt bekanntlich eine Berufung der Bank auf Rechtsscheingrundsätze zu, wenn bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde vorlag, die die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin des Darlehensnehmers auswies.

Keine Duldungsvollmacht der Bank bei Selbstauskunft oder Einzugsermächtigung

Das OLG Köln ging in seiner bankenfreundlichen Entscheidung darüber hinaus und hat nicht einmal Beweis über die Vorlage der Vollmachtsurkunde erhoben. Das Gericht hielt das Vertrauen der HypoVereinsbank nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht für schutzwürdig und sah in der von der Klägerin persönlich unterzeichneten Selbstauskunft und Einzugsermächtigung eine Anscheinsvollmacht.

Dieser Rechtsauffassung hat der BGH nun widersprochen und ausgeführt, dass die von der Klägerin unterzeichnete Selbstauskunft und die erteilte Einzugsermächtigung das Vorliegen einer Duldungsvollmacht nicht begründen könnten. Diese Erklärungen wiesen keinen Bezug zur Treuhänderin auf, so dass hieraus nicht auf eine Duldungsvollmacht zum Abschluss eines Darlehensvertrages geschlossen werden könne. Zudem dienten diese Unterlagen lediglich der Vorbereitung und nicht dem Abschluss eines Darlehensvertrages. Der BGH führt weiter aus, dass auch eine der Bank übersandte notarielle Bestätigung die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Vollmacht in Ausfertigung nicht ersetzen könne.

Die Klage wurde an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, da nun Beweis über das Vorliegen einer notariellen Ausfertigung erhoben werden muss.

Der BGH macht auch Ausführungen zur Abwicklung der Vertragsverhältnisse, wenn Rechtsscheingrundsätze nicht eingreifen. Die Klägerin hat dann einen Anspruch auf Rückzahlung der auf den Darlehensvertrag rechtsgrundlos erbrachten Leistungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung. Die Auszahlung der Darlehensvaluta auf das Sonderkonto der Erwerberin kommt nicht in Betracht, da auch dieses Konto mangels wirksamer Vollmacht der Treuhänderin nicht wirksam errichtet wurde, die Klägerin das Geld also nie wirksam erhalten hat. Die Darlehensvaluta sei nicht an die Klägerin, sondern nur an die Verkäuferin der Eigentumswohnung wirksam ausgezahlt worden. Der BGH führt aus, dass die Bank nur die Verkäuferin der Immobilie auf Rückzahlung des Darlehens in Anspruch nehmen könne.

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