BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung

BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung: Mit Urteil vom 14. Dezember 2004 (AZ: XI ZR 142/03) wurde die bankenfreundliche Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 5. März 2003 (XIII U 77/02) aufgehoben.

BGH-Urteil zur Treuhandmodell-Immobilienfinanzierung: Sachverhalt und Entscheidung

Die Klägerin, eine Mandantin unserer Kanzlei, hatte im Jahre 1993 eine Eigentumswohnung im Objekt Jülich Maiburginsel erworben. Die Klägerin wurde bei Abschluss aller Verträge von der CBS Steuerberatungsgesellschaft mbH vertreten. Auch der Darlehensvertrag mit der HypoVereinsbank wurde von der Treuhänderin abgeschlossen.

Wie an dieser Stelle schon mehrfach berichtet, ist es mittlerweile gefestigte BGH-Rechtsprechung, dass sowohl der Geschäftsbesorgungsvertrag als auch die Vollmacht wegen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sind, wenn der Treuhänder nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügt hatte. Die CBS Steuerberatungsgesellschaft mbH verfügte nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz. Der Darlehensvertrag mit der HypoVereinsbank wurde somit von einem Vertreter ohne Vertretungsvollmacht abgeschlossen, was zur Nichtigkeit führt. Der XI. Senat des BGH lässt es bekanntlich zu, dass die Bank sich auf Rechtsscheingrundsätze berufen kann, wenn bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin des Darlehensnehmers ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag.

Keine Duldungsvollmacht der Bank bei Selbstauskunft oder Einzugsermächtigung

Das OLG Köln ist in seiner bankenfreundlichen Entscheidung darüber hinausgegangen und hat nicht einmal Beweis über die Vorlage der Vollmachtsurkunde erhoben. Das Gericht hat das Vertrauen der HypoVereinsbank nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht als schutzwürdig angesehen. Das OLG Köln sah in der persönlich unterzeichneten Selbstauskunft und der Einzugsermächtigung der Klägerin eine Duldungsvollmacht.

Der BGH hat nun diesem Rechtsstandpunkt des OLG Köln widersprochen. Der BGH führte aus dass die von der Klägerin unterzeichnete Selbstauskunft und die erteilte Einzugsvollmacht nicht das Vorliegen einer Duldungsvollmacht begründen können. Diese Erklärungen weisen keinen Bezug zu der Treuhänderin auf weshalb hier nicht auf eine Duldungsvollmacht zum Abschluss eines Darlehensvertrages geschlossen werden kann. Zudem dienen diese Unterlagen lediglich der Vorbereitung nicht dem Abschluss eines Darlehensvertrages. Darüber hinaus führt der BGH noch aus dass auch eine der Bank übersandte Notarbestätigung nicht die Vorlage einer beurkundeten Vollmacht in Ausfertigung ersetzen kann.

Die Klage wurde an das OLG zurückverwiesen da nun Beweis über das Vorliegen einer notariellen Ausfertigung erhoben werden muss.

Vom BGH werden auch Ausführungen zur Abwicklung der Vertragsverhältnisse gemacht falls Rechtsscheingrundsätze nicht zum Tragen kommen. Die Klägerin hat dann aus Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung Anspruch auf Rückzahlung der rechtsgrundlos auf den Darlehensvertrag erbrachten Leistungen. Die Auszahlung des Darlehens auf das Erwerbersonderkonto wird nicht berücksichtigt da auch dieses Konto mangels wirksamer Vollmacht der Treuhänderin nicht wirksam eingerichtet wurde – die Klägerin das Geld somit niemals wirksam erhalten hat. Die Darlehenssumme wurde nicht an die Klägerin sondern nur wirksam an die Verkäuferin der Eigentumswohnung geleistet. Der BGH führt aus dass die Bank nur die Verkäuferin der Immobilie auf Rückerstattung des Darlehens in Anspruch nehmen könne.