Cumulus Immobilienfonds Einkaufszenrum Ilsenburg GdbR aktuell: Ordentliche Gesellschafterversammlung vom 25.08.2010 in Kassel

Unsere Kanzlei hat am 25.08.2010 zahlreiche Gesellschafter des Cumulus Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR auf der Gesellschafterversammlung in Kassel vertreten. Leider waren von insgesamt 300 Gesellschaftern lediglich ca. 25 persönlich anwesend. Weitere ca. 60 Gesellschafter wurden durch ihre Anwälte oder das Forum Anlegerhilfe e.V. vertreten.

Gesellschafterversammlung Immobilienfonds Einkaufszenrum Ilsenburg GdbR : Was können wir Ihnen berichten?

Herr Paupers der Geschäftsführer der TreMa Immobilien Managementgesellschaft mbH eröffnete die ordentliche Gesellschafterversammlung mit einer kurzen Vorstellung seiner Person sowie seiner Mitarbeiter Frau Zabel und Herrn Rechtsanwalt Ohlinger. Bei der Abstimmung ob auch Nicht-Gesellschafter an der Gesellschafterversammlung teilnehmen dürfen gab es keine Einwände so dass wir die Rechte unserer Mandanten auf der Gesellschafterversammlung wahrnehmen konnten.

Vorstellung der TreMa und allgemeine Einführung

Herr Paupers erläuterte dass von 300 Gesellschaftern des Cumulus-Fonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR 440 Anteile gehalten werden. Nachdem es laut Gesellschaftsvertrag bei Gründung der Gesellschaft noch 458 Anteile gab hatte unsere Kanzlei darum gebeten dass die Änderung der Anteile zukünftig in die Geschäftsberichte aufgenommen werde da diese Informationen auch die Gesellschafter im Rahmen ihrer Haftung betreffen. Bereits in diesem Zusammenhang wurde der mangelnde Informationsfluss von der Geschäftsführung an die Gesellschafter nur allzu deutlich.

Zugleich entbrannte die erste Diskussion. Es ging dabei darum dass es die Geschäftsführung erst nach 18 Jahren für nötig gehalten hatte eine Gesellschafterversammlung einzuberufen. Herr Paupers ging lediglich insofern darauf ein dass es zumindest seiner Meinung nach bisher noch keine Besonderheiten in dem Fonds gegeben hätte so dass erst an diesem Tag die erste Gesellschafterversammlung im Cumulus Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR stattfand. Dabei verwies er darauf dass die Gesellschafter über die Geschäftsberichte genügend Informationen erhalten hatten und an die Geschäftsführung gerichtete Fragen von dieser auch zeitnah beantwortet worden seien. Seiner Meinung nach gab es bisher keinen Anlass für eine Gesellschafterversammlung und die dabei stattfindenden Gespräche. Einzig die Vorstellung seiner Person hätte er in diesem Zusammenhang als Grund angesehen schon früher eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.

Dass dabei der Unmut der Gesellschafter lautstark an die Geschäftsführung herangetragen wurde war ein klares Zeichen dass diese erste Gesellschafterversammlung viel zu lange auf sich warten ließ. Denn die Aussetzung der Ausschüttungen wurde von den anwesenden Gesellschaftern und den Vertretern der nichtanwesenden Gesellschafter als derart diskussionsbedürftig betrachtet dass es einer Gesellschafterversammlung in jedem Fall zu einem früheren Zeitpunkt bedurft hätte. Jedoch verwies Herr Paupers nur wieder auf die Geschäftsberichte denen doch alle Informationen entnommen werden können.

Anschließend hinterfragten sowohl die Vertreter unserer Kanzlei als auch einige kritischen Gesellschafter die mangelnden Informationen hinsichtlich der für die Gesellschafter wichtigen Themen wie z.B. die innenfinanzierende Darlehen bei der Landesbank Baden-Württemberg – selbige hatte die Geschäftsführung seinerzeit für die Gesellschaft aufgenommen – und deren Konditionen. Aber genau so wie bei der Frage warum es ständig Umfirmierungen (DELUS GEDE ALWOG und TreMa) gibt wo doch Herr Paupers stets Vorstand oder Geschäftsführer dieser Firmen ist wich selbiger wie gewohnt allen Fragen immer wieder aus und ließ es mit diversen Ausreden als Antworten auf sich bewenden.

Ein wichtiger Diskussionspunkt waren allerdings die Kaufverträge aus dem Jahr 1992 bei denen der Fonds die Immobilie in Ilsenburg von der Fa. DELUS deren Vorstand Herr Paupers zu diesem Zeitpunkt war erworben hatte. Es wurden dabei die Erkenntnisse die Vertreter unserer Kanzlei herausgearbeitet hatten den anwesenden Gesellschaftern sowie auch der Geschäftsführung präsentiert. Doch auch als Herr Paupers von den Vertretern unserer Kanzlei ganz direkt darauf angesprochen wurde wie er den Kaufpreisunterschied von 7 8 Mio. DM innerhalb von gerade mal 1 5 Monaten zwischen dem Erwerb der DELUS deren Vorstand er damals war und dem Weiterverkauf von der DELUS an den Cumulus Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR den Gesellschaftern erklären will begegnete man wieder nur diversen Ausflüchten des Herrn Paupers. Letztendlich äußerte er sich dahingehend dass die 7 8 Mio. DM im allgemeinen Geschäftsbetrieb untergegangen seien und dass er die 7 8 Mio. DM nicht hätte. Beachtlich ist daran dass Herr Paupers tatsächlich immer noch denkt die Gesellschafter würden ihm glauben dass eine Wertsteigerung von 7 8 Mio. DM innerhalb von 1 5 Monaten durch seine Ausreden plausibel zu erklären ist und diese Summe so einfach „untergehen“ kann.

In diesem Zusammenhang wurde auch eine dementsprechende Aufklärungspflicht des Herrn Paupers als Geschäftsführer gegenüber den Gesellschaftern des Cumulus Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR von den anwesenden Anwälten vorgetragen. Doch Herr Paupers konnte nicht verstehen warum er damals wie heute zu einer Aufklärung der Gesellschafter über diesen Sachverhalt verpflichtet sein sollte. Denn der endgültige Kaufpreis sei ja im Prospekt benannt gewesen allerdings ohne mitzuteilen was das Grundstück nur gute 6 Wochen früher noch gekostet hatte. Im Gegenteil: Eine heutige diesbezügliche Aufklärungspflicht will er erst jetzt nachdem wir unsere Mandanten über die Gewinne der Paupers- Gesellschaften schon gewisse Zeit informieren konnten bis in 4 Wochen klären und dann gegenüber den Gesellschaftern dazu Stellung nehmen. Und eine damalige Aufklärungspflicht sah er dabei als absolut unbegründet an da sich eine solche erst durch die sich ändernde Rechtsprechung ergeben hätte und der Zwischenhandelsgewinn der DELUS deren Vorstand er war den Gesellschaftern nicht mitzuteilen gewesen sei.

Doch Herr Paupers stellte sich weder der Thematik noch den von den Gesellschaftern gestellten Fragen. Stattdessen war es wichtiger die von unserer Kanzlei angestrebte Abwahl der Geschäftsführung und die Liquidation also die Auflösung des Fonds völlig falsch darzustellen. Keiner will die Immobilie verscherbeln keiner will eine Hauruck- Aktion daraus machen. Unsere Kanzlei möchte eine ordnungsgemäße Veräußerung der Immobilie zu einem ordentlichen Preis um für die Gesellschafter so viel wie möglich zu erreichen. Dabei sollte nicht außer Acht gelassen werden dass nur bei einer Liquidation die 5-jährige Nachhaftung entfällt. Eine Liquidation hat nichts mit einer Insolvenz der Gesellschaft zu tun der Fonds soll hierbei auch nicht zerschlagen werden.
Doch wenn es nach Herrn Paupers Vorschlägen geht soll eine Gesellschafterversammlung im nächsten Jahr stattfinden auf der entschieden wird ob die Gesellschafter noch einmal ungefähr € 5.000 – pro Anteil in den Fonds nachschießen sollen um von den Banken unabhängig zu sein oder aber seitens der Geschäftsführung eine neue Darlehenslaufzeit bis 2030 festgelegt werden soll. Dass hierbei eine Liquidation den vorgenannten Varianten vorzuziehen wäre liegt auf der Hand.

Aktuelle wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft

Herr Paupers führte aus dass seit der Fondszeichnung 1992 sich die wirtschaftliche Situation in den neuen Bundesländern sowie der Fondsgesellschaft wegen der hohen Arbeitslosigkeit der großen Abwanderungsrate der Rezession sowie der Insolvenz von Filialisten wesentlich schlechter entwickelt hatte als erwartet. Hinzu sei der Preiskampf und das Überangebot an Verkaufsflächen auf Grund der Sonder-AfA gekommen. Dennoch handelte er sich hierbei ständig daran dass er mit EDEKA einen neuen Mietvertrag mit einer 7-jährigen Laufzeit habe aushandeln können. Zudem verwies er auf die mit der Landesbank Baden-Württemberg als innenfinanzierende Bank erfolgten Verhandlungen und deren Ergebnisse.
Dabei wurde stets von Herrn Paupers ein positives Ergebnis für den Fonds und dessen Zukunft deklariert das sich nicht ganz nachvollziehen lässt wenn bereits seit 2001 die Ausschüttungen ausbleiben und das Wiedereinsetzen der Ausschüttungen in jedem Fall noch lange Zeit auf sich warten lässt.
Wir schätzen dies als eine Betrachtungsweise ein die die konzeptionellen Mängel von Seiten des Initiators sowie der Geschäftsführungspolitik völlig außer Acht lässt.
Das weitere Vorgehen solle dann geklärt werden wenn der Geschäftsführer im nächsten Jahr mit ALDI in die Verhandlungen geht.
Auch im Rahmen dieses Themengebiets wurden die mangelnden Informationen die die Gesellschafter von der Geschäftsführung erhalten sowie die Undurchsichtigkeit der wenigen Informationen die die Gesellschafter erhalten diskutiert.

Jahresabschluss 2009 und Perspektiven des Immobilienfonds

Herr Paupers verwies hier auf ein unverändert gutes Niveau wobei die einzelnen Positionen in der Bilanz auf Wunsch der Gesellschafter durchgesprochen wurden.
Von Gesellschafterseite aus wurde wegen dem Grundsteuerbescheid der Bemessungsgrundlage für Immobilien in Ilsenburg und dem Hebesatz nachgefragt. Da der Geschäftsführer hierauf keine Antworten hatte wollte er sich wie hinsichtlich diverser anderer Themen und Problempunkte hierüber informieren und dies zusammen mit dem Geschäftsbericht 2009 in 4 Wochen ins Internet stellen.
Anschließend wurde erörtert was gegen die Leerflächen in dem Objekt unternommen wurde.
Der Wert der Immobilie konnte von Herrn Paupers weder konkret noch grob benannt werden es folgten erneut nur Ausflüchte.

Verschiedenes

Im Anschluss daran entfachte eine heftige Diskussion hinsichtlich der Kontaktdaten der anderen Gesellschafter und dass unter den Gesellschaftern keine Kommunikation stattfinden kann wenn man die anderen Gesellschafter nicht kennt. Das seitens der Gesellschafter geäußerte Begehren ein erneutes Umlaufverfahren bezüglich der Weitergabe der Daten an die anderen Gesellschafter einzuleiten wurde von Seiten der Geschäftsführung verworfen. Stattdessen wurde lieber darauf verwiesen dass der Geschäftsführung der Arbeitsaufwand eines erneuten Umlaufverfahrens zu umfangreich sei und dass unsere Kanzlei für einen Gesellschafter dieses Fonds die Gesellschafterliste bereits erstritten habe und dieser Gesellschafter nun im Besitz dieser Liste sei. Zudem wurde darüber diskutiert wie viele Gesellschafter tatsächlich ihre Stimme abgegeben haben und wie viele letztendlich von der Geschäftsführung bei dem Beschluss gegen die Weitergabe der Daten vertreten wurden und daher der Wille der Geschäftsführung das Abstimmungsergebnis beeinflusste. Doch anstatt einer konkreten Antwort begegneten den Gesellschaftern wieder nur Ausflüchte.

Von Seiten der Gesellschafter wurde schließlich noch angetragen warum es in diesem Immobilienfonds keinen Beirat geben würde obwohl es doch geläufig sei in einem geschlossenen Immobilienfonds einen Beirat an die Seite der Geschäftsführung zu stellen.
Die Geschäftsführung stellte diesbezüglich in Aussicht bei der nächsten Gesellschafterversammlung im nächsten Jahr diesen Punkt auf die Tagesordnung zur Beschlussfassung zu stellen.

Letzen Endes wurden noch mehrere Themen diskutiert wie die Angst vor der quotalen Haftung der Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
Außerdem wurde noch erörtert ob die nächste Versammlung an einem Samstag stattfinden soll und an welchem Tagungsort die nächste Versammlung abgehalten werden soll.

Fazit der Versammlung

Im Laufe der Versammlung wurden sowohl von den anwesenden Gesellschaftern als auch den Anwälten und dem Forum Anlegerhilfe e.V. äußerst kritische Bemerkungen gemacht und grundlegende teils auch sehr kritische Fragen gestellt die die Geschäftsführung unserer Ansicht nach weder zufrieden stellend beantwortet hat noch überhaupt beantworten konnte oder wollte.

Die Thematik betreffend des Geldes aus der Weiterveräußerung der Immobilie 7 8 Mio. DM in 1 5 Monaten wurde absolut unzufriedenstellend beantwortet einhergehend mit der Frage warum die Gesellschafter diesbezüglich nicht aufgeklärt wurden.
Allgemein wurden die Beschwerden hinsichtlich des mangelnden Informationsflusses nur unzureichend von der Geschäftsführung aufgegriffen sowie das Thema der ausgesetzten Ausschüttungen von deren Seite ohne Problembewusstsein behandelt.

Wir raten daher den einzelnen Gesellschaftern dringend an sich aktiv um die zukünftige Entwicklung ihrer Fondsbeteiligung zu kümmern und (wieder) an der nächsten Gesellschafterversammlung teilzunehmen oder sich durch einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt vertreten zu lassen. Denn jede nicht selbst oder durch einen Vertreter ausgeübte Stimme fällt automatisch an die Geschäftsführung.

Sollten Sie anwaltliche Hilfe in dieser Sache wünschen so haben Sie die Möglichkeit sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.